「新築マンション価格指数」でみる東京23区のマンション市場動向（２）～都心は過去10年で83％上昇、価格に先行性も。タワーマンションは69％上昇。東京23区全体並みの伸びに留まる。

金融研究部主任研究員吉田資

（参考資料1）分譲マンションに居住する世帯の動向（エリア別）

総務省「国勢調査」によれば、東京23区の分譲マンション¹⁰に居住する世帯（2020年）をエリア別にみると、東部が約32万世帯と最も多く、次いで、南西部が約31万世帯、都心が約22万世帯、北部が約17万世帯の順に多い（図表－9左図）。過去15年の増加率（対2005年比）をみると、都心（65％）が最も大きく、次いで、東部（50％）、北部（41％）、南西部（39％）の順に大きい。

また、分譲マンションに居住する世帯が総世帯に占める割合（2020年）をみると、都心（29％）が最も高く、次いで、東部（21％）、南西部（17％）、北部（16％）の順に大きい（図表－9右図）。都心では、約3世帯に1世帯は分譲マンションに居住していることになる。

¹⁰ 「持ち家」でかつ「3階建て以上の共同住宅」に居住する世帯

（参考資料２）　高層分譲マンションに居住する世帯の動向
総務省「国勢調査」によれば、東京23区の高層分譲マンションに居住する世帯¹¹は、2005年の約5.5万世帯から2010年の10.4万世帯に倍増した。その後も増加が続き、2020年は約16.5万世帯と2005年の約3倍に増加した（図表－10）。

2020年の高層分譲マンションに居住する世帯数を特別区別にみると、「江東区」が最も多く（約3.3万世帯）、次いで「港区」（約2.1万世帯）、「品川区」（約1.5万世帯）、「中央区」（約1.4万世帯）となっている（図表－10）。また、総世帯に占める割合は、「中央区」（15％）が最も高く、次いで「港区」（14％）、「江東区」（13％）が高い。これらの区では約7世帯に1世帯が高層分譲マンションに居住していることになる（図表－11）。

¹¹ 「持ち家」でかつ「15階建て以上の共同住宅」に居住する世帯

（参考資料３）　新築分譲マンションの新規供給動向（エリア別）
都心の新供給戸数は、「上昇フェーズＩ」において大幅に減少した（2005年約1万戸⇒2008年約2千戸）。その後、「下落フェーズII」には回復したが、「上昇フェーズIII」では再び減少傾向にある（2009年約3千戸⇒2013年約1万戸⇒ 2022年約4千戸）。

その他のエリアでは、2014年4月の消費増税の駆け込み需要等で急増した2013年を除いて、長期的に緩やかに減少している。南西部は約7千戸（2005年）から約2千戸（2022年）、東部は約8千戸（2005年）から約3千戸（2022年）、北部は約6千戸（2005年）から約2千戸（2022年）となり、2005 年対比で約1/3 の水準に減少した（図表－12）。

（参考資料４）　タワーマンションの新規供給動向
東京23区におけるタワーマンションの新規供給戸数を確認すると、2013年を除き、減少傾向で推移しており、2005年の約8千戸から2022年の約2千戸へ大幅に減少している。

また、「タワーマンション」が東京23区の総新規供給に占める割合は、2006年の35％ピークに上下を繰り返しながら低下傾向にあり、20％台で推移した（図表－13）。

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日付	タイトル	執筆者	媒体
2025/04/17	「新築マンション価格指数」でみる東京23区のマンション市場動向【2024年】～都心は価格上昇が加速。一方、下期にかけて南西部は伸び率鈍化、北部と東部は下落に転じる。	吉田資	不動産投資レポート
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2025/04/17

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吉田資

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