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- 「大阪オフィス市場」の現況と見通し(2022年)
2022年03月30日
1. はじめに
大阪のオフィス市場は、テレワークの普及など先行き不透明感が広がるなか、空室率は上昇基調で推移している。成約賃料についても需給バランスの緩和に伴い頭打ちとなった。本稿では、大阪のオフィス市況を概観した上で、2026年までの賃料予測を行う。
2. 大阪オフィス市場の現況
1 三幸エステートの定義による。大規模ビルは基準階面積200坪以上、大型は同100~200坪未満、中型は同50~100坪未満、小型は同20~50坪未満。
2 賃料サイクルとは、縦軸に賃料、横軸に空室率をプロットした循環図。通常、(1)空室率低下・賃料上昇→(2)空室率上昇・賃料上昇→(3)空室率上昇・賃料下落→(4)空室率低下・賃料下落、と時計周りに動く。
2-3. エリア別動向
2021年末時点で賃貸可能面積が最も大きいエリアは「梅田地区(34.0%)」で、次いで「淀屋橋・本町地区(31.3%)」、「船場地区(14.6%)」、「新大阪地区(9.8%)」、「心斎橋・難波地区(5.2%)」、「南森町地区(5.1%)」の順となっている(図表-8)。
2021年は、「淀屋橋・本町地区」(前年比+0.6万坪)と「新大阪地区」(同+0.2万坪)で新規供給があり、賃貸可能面積が増加した(図表-9)。
これに対して、賃貸面積は、「梅田地区」(前年比▲1.1万坪)と「淀屋橋・本町地区」(前年比▲0.7万坪)での減少が目立つ。この結果、空室面積は、「淀屋橋・本町地区」(前年比+1.2万坪)、「梅田地区」(前年比+1.1万坪)、「新大阪地区」(同+0.2万坪)で増加し、大阪ビジネス地区全体で前年比+2.4万坪の増加となった。
2021年末時点で賃貸可能面積が最も大きいエリアは「梅田地区(34.0%)」で、次いで「淀屋橋・本町地区(31.3%)」、「船場地区(14.6%)」、「新大阪地区(9.8%)」、「心斎橋・難波地区(5.2%)」、「南森町地区(5.1%)」の順となっている(図表-8)。
2021年は、「淀屋橋・本町地区」(前年比+0.6万坪)と「新大阪地区」(同+0.2万坪)で新規供給があり、賃貸可能面積が増加した(図表-9)。
これに対して、賃貸面積は、「梅田地区」(前年比▲1.1万坪)と「淀屋橋・本町地区」(前年比▲0.7万坪)での減少が目立つ。この結果、空室面積は、「淀屋橋・本町地区」(前年比+1.2万坪)、「梅田地区」(前年比+1.1万坪)、「新大阪地区」(同+0.2万坪)で増加し、大阪ビジネス地区全体で前年比+2.4万坪の増加となった。
エリア別の空室率(2021年12月末)をみると、「心斎橋・難波地区4.2%(前年比▲0.7%)」、「船場地区5.1%(同▲0.1%)」、「南森町地区3.7%(同▲0.1%)」が低下した一方、「淀屋橋・本町地区4.4%(同+1.7%)」、「梅田地区4.2%(同+1.5%)」、「新大阪地区5.9%(同+1.1%)」が上昇した(図表-10左図)。
また、エリア別の募集賃料(2021年12月時点)は、「新大阪地区(前年比+2.1%)」を除く全てのエリアで下落した。なかでも、「心斎橋・難波地区(同▲4.7%)」、「淀屋橋・本町地区(同▲2.3%)」、「南森町地区(同▲2.0%)」で大きく下落した(図表-10右図)。
また、エリア別の募集賃料(2021年12月時点)は、「新大阪地区(前年比+2.1%)」を除く全てのエリアで下落した。なかでも、「心斎橋・難波地区(同▲4.7%)」、「淀屋橋・本町地区(同▲2.3%)」、「南森町地区(同▲2.0%)」で大きく下落した(図表-10右図)。
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経歴
- 【職歴】
2007年 住信基礎研究所(現 三井住友トラスト基礎研究所)
2018年 ニッセイ基礎研究所
【加入団体等】
一般社団法人不動産証券化協会資格教育小委員会分科会委員(2020年度~)
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