2022年の税制改正による住宅ローン契約者への影響－住宅ローン減税から得られる経済メリットの最大化問題について

金融研究部金融調査室長・年金総合リサーチセンター兼任福本勇樹

■要旨

2022年の税制改正において、住宅ローン減税が延長され、カーボンニュートラルに向けた省エネ住宅等に対する優遇が行われる一方で、控除率の引き下げ（１％→0.7％）や新築一般住宅に対する最大限度額の引き下げなどが行われる。
控除率の引き下げと、借入限度額が徐々に引き下げられることで、住宅ローン減税から得られる経済メリットが縮小することになる。
具体的には、住宅ローン減税によって控除期間における利息支払額の合計額と所得控除額の合計額が一致する住宅ローンの借入額の水準が引き下げられる。例えば、住宅ローンの適用金利が0.4％の場合、新築の一般住宅の場合、1億1,000万円から6,300万円に下がる。
住宅ローン減税から得られる経済メリットを最大化しようとした場合、最大控除額を13年間にわたって享受する程度に借り入れるのではなく、最大限度額よりも数百万円程度高い水準で借り入れるのが最適である。
現状の新築マンションの価格動向は、改正後も住宅ローン減税から経済メリットを得られる水準にある。
控除期間終了後であっても金利上昇が生じると、住宅ローン減税から得られる経済メリット分が消失することある。それを避けるには、少なくとも控除期間が終われば繰り上げ返済を実行した方がよいだろう。

■目次

1――2022年の住宅ローン減税制度改正の中身
2――税制改正に伴う住宅ローン借入額に関するブレークイーブン・ポイントのシフト
3――住宅ローン減税から得られる経済メリットを最大化する借入額の水準
4――まとめ

日付	タイトル	執筆者	媒体
2025/07/08	家計はなぜ破綻するのか－金融経済・人間行動・社会構造から読み解くリスクと対策	福本勇樹	基礎研マンスリー
2025/06/24	日本国債市場における寡占構造と制度的制約－金利上昇局面に見られる構造的脆弱性の考察	福本勇樹	基礎研レポート
2025/06/12	金融技術革新の４類型とその波及効果－キャッシュレス化にみる「制度から始まるイノベーション」の形	福本勇樹	基礎研レポート
2025/06/04	企業価値向上と家計の資産形成を結ぶ「人的資本」の役割	福本勇樹	ニッセイ年金ストラテジー

日付

タイトル

執筆者

媒体

2025/07/08

家計はなぜ破綻するのか－金融経済・人間行動・社会構造から読み解くリスクと対策

福本勇樹

基礎研マンスリー

2025/06/24

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基礎研レポート