「札幌オフィス市場」の現況と見通し（2021年）　|ニッセイ基礎研究所

1. はじめに

コロナ禍以降、景気悪化やテレワーク普及などを受けて、全国的にオフィス需要が停滞し空室率の上昇が続くなか、札幌市では、IT関連企業やコールセンター企業による新規拠点開設がオフィス需要を下支えしている。空室率は、全国主要都市の中で最も低い水準となり、成約賃料は主要都市の中で最も大きく上昇した。本稿では、札幌のオフィスの現況を概観した上で、2025年までの賃料予測を行う。

2. 札幌オフィス市場の現況

2-1. 空室率および賃料の動向
三幸エステートによると、札幌市の空室率（2021年6月時点）は3.3％(前年同月比＋0.3％)となり、全国主要都市の中で最も低い水準となった（図表－１）。2020 年４月の緊急事態宣言の発令以降、多くの主要都市で、景気悪化やテレワーク普及などを受けて空室率がかなり上昇するなか、札幌市では、コールセンターやＩＴ関連企業の新規開設・拡張ニーズに支えられ、空室率の上昇は小幅に留まった。

空室率をビルの規模¹別にみると、「大規模2.0％（前年比＋1.0％）」と「中型5.1％（同＋0.7％）」が上昇した一方、「大型3.2％（同▲0.5％）」と「小型4.4％（同▲1.1％）」は低下した（図表－２）。

全国主要都市のオフィス成約賃料は、これまで空室率の低下を背景に上昇基調で推移していた。しかし、2020年下期は、景気悪化によるオフィス需要の縮小に伴い、賃料にも頭打ち感がみられる。札幌市の成約賃料は2020 年上期に過去最高水準に達したが、2020 年下期はわずかにマイナス（前期比▲0.9％）となった（図表－３）。

2020年の空室率と成約賃料の動き（前年比）を主要都市で比較すると、仙台市を除く全ての都市で空室率が上昇した。しかし、賃料については上昇と下落で分かれる結果となった。札幌市の空室率は前年から小幅に上昇したものの、成約賃料は主要都市の中で最も大きく上昇した（図表－４）。

賃料と空室率の関係を表した札幌市の賃料サイクル²は、2012 年下期を起点に「空室率低下・賃料上昇」の局面が続いていたが、2020 年下期は「空室率上昇・賃料上昇」の局面へ移行した（図表－５）。

図表－４　2020年の主要都市のオフィス市況変化/図表－５　札幌オフィス市場の賃料サイクル

¹ 三幸エステートの定義による。大規模ビルは基準階面積200坪以上、大型は同100～200坪未満、中型は同50～100坪未満、小型は同20～50坪未満。
²　賃料サイクルとは、縦軸に賃料、横軸に空室率をプロットした循環図。通常、(1)空室率低下・賃料上昇→(2)空室率上昇・賃料上昇→(3)空室率上昇・賃料下落→④空室率低下・賃料下落、と時計周りに動く。

2-2. オフィス市場の需給動向
三鬼商事によると、札幌ビジネス地区では、総ストックを表す「賃貸可能面積」は、複数の大型ビルの竣工等に伴い、512千坪（2019年末）から516千坪（2020年末）へと＋４千坪増加した。一方、テナントによる「賃貸面積」は502千坪と、前年度から大きな増減がなかった。この結果、2020年末の札幌ビジネス地区の「空室面積」は14千坪（前年比＋４千万坪）となり、10年ぶりに増加した（図表－６）。

2-3. 空室率と募集賃料のエリア別動向
三鬼商事によれば、2020年末時点で最も賃貸可能面積の大きいエリアは「駅前東西地区（29.5％）」であり、次いで「駅前通・大通公園地区（28.0％）」、「創成川東・西11丁目近辺地区（15.3％）」、「南1条以南地区（14.5％）」、「北口地区（12.7％）」の順となっている（図表－８）。

賃貸可能面積は、築古物件の滅失等により「創成川東・西11丁目近辺地区」（前年比▲1.7千坪）で減少したが、新規供給のあった「駅前通・大通公園地区」（同＋4.6千坪）等で増加し、札幌ビジネス地区全体で＋4.1千坪の増加となった（図表－９）。

一方、テナントによる賃貸面積は、「駅前通・大通公園地区」（同＋3.2千坪）で増加した一方、創成川東・西11丁目近辺地区」（前年比▲2.8千坪）等で減少し、全体で＋0.1千坪となった。この結果、空室面積は、札幌ビジネス地区全体で＋4.0千坪の増加となった。

図表－８　札幌ビジネス地区の地区別オフィス面積構成比（2020年）/図表－９　札幌ビジネス地区の地区別オフィス需給面積増分（2020年）

エリア別の空室率（2021年6月時点）を確認すると、「創成川東・西11丁目近辺地区」が4.6％（前年比+1.4％）、「北口地区」が4.0％（同+2.4％）、「駅前通・大通公園地区」が3.0％（同＋1.1％）、「南1条以南地区」が2.6％（同＋0.8％）、「駅前東西地区」が1.9％（同＋0.1％）となり、全てのエリアで上昇した（図表－10左図）。

募集賃料はいずれのエリアも上昇傾向で推移している。特に、「北口地区」が、前年比＋4.7％と大きく上昇した（図表－10右図）。

3. 札幌オフィス市場の見通し

3-1. 新規需要の見通し
（１）オフィスワーカー数の見通し
住民基本台帳人口移動報告によると、札幌市の転入超過数は2008年を底に緩やかな拡大傾向にあり、2020年は＋10,493人となった（図表－11）。

北海道の就業者数は、2015 年以降5年連続で増加し、2019 年には265.8 万人に達した。しかし、2020 年の就業者は262.3万人（前年比▲3.5万人）となり、減少に転じた（図表－12）。

新型コロナウィルスの感染拡大は、労働市場に多大な影響を及ぼしている。以下では、札幌のオフィスワーカー数を見通すうえで重要となる「北海道」における「企業の経営環境」と「雇用環境」について確認したい。

内閣府・財務省「法人企業景気予測調査」によれば、「企業の景況判断BSI³」（北海道財務支局）は、2020年第２四半期に「▲41.8」と一気に悪化した。翌第３四半期はプラスに回復したものの、その後は再び悪化し、2021年第2四半期は「▲2.6」となった（図表－13）。景況感の悪化幅は、全国平均と比べて、やや小さい傾向がみられる。

「従業員数判断BSI⁴」（北海道財務支局）は、人手不足を表わす「+36.1」（2020 年第１四半期）から「+12.3」（第２四半期）へ低下した。2021 年第２四半期は「+20」となり、全国平均（+9.0）を上回り、人手不足の状況が継続している（図表－14）。

図表－13　企業の景況判断BSI（全産業）/図表－14　従業員数判断BSI（全産業）

パーソル総合研究所の「新型コロナウィルス対策によるテレワークへの影響に関する緊急調査」によれば、北海道におけるテレワーク実施率は、2020 年５月調査で19％に増加した。その後はやや低下し、2020 年11 月調査では12％であった（図表－15）。

札幌市「札幌市企業経営動向調査」によれば、テレワークを導入していると回答した割合は2018年度上期の6％から2020年度上期の24％へ大幅に増加した。業種別にみると、オフィスワーカー比率の高い「情報通信業」では77％に達している（図表－16）。

札幌におけるテレワーク実施率は東京や全国平均と比べて低いものの、コロナ禍を経て、情報通信業を中心に「在宅勤務」を導入する企業は増加しているようだ。今後とも「在宅勤務」と「オフィス勤務」を組み合わせた働き方が続くと予想され、オフィス需要への影響を注視する必要がある。

図表－15　従業員のテレワーク実施率/図表－16　札幌市　業種別テレワーク導入率

総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」によれば、札幌市の生産年齢人口は、減少が続いている（図表－17）。また、国立社会保障･人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」によると、2025年の生産年齢人口は2015年比▲5.9％減少すると予想されており、他の地方主要都市と比較すると、仙台市に次いで減少率が高い（図表－18）。

図表－17　札幌市の生産年齢人口/図表－18　生産年齢人口の見通し（2015年から2025年の増減率）

札幌市では、コロナ禍が「企業の経営環境」および「雇用環境」に与えたダメージは現時点では全国平均と比べて限定的であった。一方、生産年齢人口は、今後も減少基調で推移する見通しであり、さらに、「在宅勤務」の導入企業も増えつつある。以上のことを鑑みると、札幌市のオフィスワーカー数が大幅に増加する可能性は低いと考えられ、札幌のオフィス需要は当面は力強さに欠けることが予想される。

³ 企業の景況感が前期と比較して「上昇」と回答した割合から「下降」と回答した割合を引いた値。マイナス幅が大きいほど景況感
が悪いことを示す。
⁴ 従業員数が「不足気味」と回答した割合から「過剰気味」と回答した割合を引いた値。マイナス幅が大きいほど雇用環境の悪化を示す。