「仙台オフィス市場」の現況と見通し（2021年）　|ニッセイ基礎研究所

1. はじめに

仙台のオフィス市場は、景気悪化やテレワークの普及などを背景にオフィス需要が低迷するなか、昨年は８年ぶりに３千坪を超えるオフィスビルの新規供給があり、空室率が上昇している。成約賃料についても需給バランスの緩和に伴い弱含んでいる。本稿では、仙台のオフィスの現況を概観した上で、2025年までの賃料予測を行う。

2. 仙台オフィス市場の現況

2-1. 空室率および賃料の動向
全国主要都市のオフィスの空室率は、2020 年４月の緊急事態宣言の発令以降、いずれの都市も上昇傾向で推移している。

三幸エステートによると、仙台市の空室率（2021年6月時点）は5.9％となり、前年同月比＋1.3％上昇した（図表－１）。

空室率をビルの規模¹別にみると、「大規模4.4％（前年比＋0.6％）」、「大型6.2％（同＋2.3％）」、「中型7.9％（同＋1.5％）」、「小型9.2％（同＋1.1％）」となり全ての規模で上昇に転じた（図表－２）。景気悪化やテレワーク普及などを受けて、オフィス床の解約や、事業拠点の縮小および一部閉鎖を行う企業が増えており、規模を問わず空室が増加している。

全国主要都市のオフィス成約賃料は、これまで空室率の低下を背景に上昇基調で推移していた。しかし、2020年下期は、景気悪化によるオフィス需要の縮小に伴い、空室面積が増加し、賃料にも頭打ち感がみられる。仙台市の2020年下期の成約賃料は、前期比▲3.0％、前年同期比▲1.2％となった（図表－３）。

2020年の空室率と成約賃料の動き（前年比）を主要都市で比較すると、仙台市を除く全ての都市で空室率が上昇した。しかし、賃料については上昇と下落で分かれる結果となった。仙台市は、空室率は前年と同水準であったが、賃料の方は前年比マイナスとなった（図表－４）。

賃料と空室率の関係を表した仙台市の賃料サイクル²は、2010年下期を起点に「空室率低下・賃料上昇」局面が続いていたが、2020 年下期は「空室率横ばい・賃料下落」となった（図表－５）。

図表－４　2020年の主要都市のオフィス市況変化/図表－５　仙台オフィス市場の賃料サイクル

¹ 三幸エステートの定義による。大規模ビルは基準階面積200坪以上、大型は同100～200坪未満、中型は同50～100坪未満、小型は同20～50坪未満。
² 賃料サイクルとは、縦軸に賃料、横軸に空室率をプロットした循環図。通常、(1)空室率低下・賃料上昇→(2)空室率上昇・賃料上昇→(3)空室率上昇・賃料下落→(4)空室率低下・賃料下落、と時計周りに動く。

2-2. オフィス市場の需給動向
三鬼商事によると、仙台ビジネス地区では、総ストックを表す「賃貸可能面積」は、複数の大型ビルの竣工等に伴い、46.1万坪（2019年末）から46.4万坪（2020年末）へと＋0.3万坪増加した。一方、テナントによる「賃貸面積」は、オフィス需要の縮小に伴い、44.2万坪（2019年末）から43.8万坪（2020年末）へと▲0.4万坪減少した。この結果、2020年末の仙台ビジネス地区の「空室面積」は2.6万坪（前年比＋0.6万坪）となり、10年ぶりに増加した（図表－６）。

2-3. 空室率と募集賃料のエリア別動向
2020年末時点で「賃貸可能面積」が最も大きいエリアは、「駅前地区（35.9％）」で、次いで「一番町周辺地区（31.2％）」、「駅東地区（14.2％）」、「県庁・市役所周辺地区（13.2％）」の順となっている（図表－８）。

2020年は、新規供給のあった「駅前地区」（前年比+2.0千坪）と「一番町周辺地区」（同+0.5千坪）で賃貸可能面積が増加した（図表－９）。これに対して、テナントによる「賃貸面積」は、「駅東地区」（前年比+1.1千坪）で増加する一方、「駅前地区」（同▲2.8千坪）や「一番町周辺地区」（同▲1.2千坪）、「県庁・市役所周辺地区」（同▲0.7千坪）で減少した。この結果、空室面積は、仙台ビジネス地区全体で＋6.3千坪の増加となった。

図表－８　仙台ビジネス地区の地区別オフィス面積構成比（2020年）/図表－９　仙台ビジネス地区の地区別オフィス需給面積増分（2020年）

エリア別の空室率（2021年6月時点）を確認すると、「周辺オフィス地区」が9.4％（前年比▲0.9％）に低下する一方、「一番町周辺地区」が4.4％（同+1.2％）、「県庁・市役所周辺地区」が6.9％（前年比+1.4％）、「駅前地区」が7.0％（同+3.0％）、「駅東地区」が7.2％（同+1.3％）に上昇した（図表－10左図）。

募集賃料は、仙台駅に近い「駅前地区」（前年比＋0.7％）や「駅東地区」（同＋2.8％）が上昇基調にあるのに対して、「一番町周辺地区」（同▲1.2％）や「県庁・市役所周辺地区」（同▲0.4％）、「周辺オフィス地区」（同▲1.7％）は弱含みで推移しており、エリア間で格差がみてとれる（図表－10右図）。

3. 仙台オフィス市場の見通し

3-1. オフィスワーカー数の見通し
住民基本台帳人口移動報告によると、仙台市の転入超過数は11年連続でプラスとなり、2020 年の転入超過数は＋2,990人となった。ただし、転入超過数は、2012年をピークに縮小傾向にある（図表－11）。

宮城県の就業者数は、2016 年以降４年連続で増加し、2019 年には122.5 万人に達した。しかし、2020 年の就業者は122.1 万人（前年比▲0.4万人）となり、僅かながら減少した（図表－12）。

新型コロナウィルスの感染拡大は、労働市場に多大な影響を及ぼしている。以下では、仙台のオフィスワーカー数を見通すうえで重要となる「東北地方」における「企業の経営環境」と「雇用環境」について確認したい。

内閣府・財務省「法人企業景気予測調査」によれば、「企業の景況判断BSI³」（東北財務支局）は、2020年第２四半期に「▲39」と一気に悪化した。翌第３四半期はプラスに回復したものの、その後は再び悪化し、2021年第2四半期は「▲9.4」となった（図表－13）。景況感の悪化幅は、全国平均と比べて、やや大きい傾向がみられる。

「従業員数判断BSI⁴」（東北財務支局）は、人手不足を表わす「+22.0」（2020 年第１四半期）から「+5.3」（第２四半期）へ大幅に低下した。2021 年第２四半期は「+7.2」とやや上昇したものの、全国平均（+9.0）を下回っており、本格的な回復には至っていない（図表－14）。

また、仙台市経済局・仙台商工会議所「仙台市地域経済動向調査報告」によれば「新型コロナウィルス感染症の影響」に関して、「影響がある」（「現在出ている」または「今後影響が出る懸念がある」）と回答した事業所が約８割に達したほか、「実施した対応策」として、「従業員の雇用調整」との回答が22％を占めた。

図表－13　企業の景況判断BSI（全産業）/図表－14　従業員数判断BSI（全産業）

パーソル総合研究所の「新型コロナウィルス対策によるテレワークへの影響に関する緊急調査」によれば、宮城県におけるテレワーク実施率は拡大傾向にあり、2020 年11月調査では19％となった（図表－15）。

また、宮城県経済商工観光部雇用対策課「令和2年度労働実態調査結果報告書」によれば、「テレワークの導入状況」について、「導入済み」との回答は24％で、オフィスワーカー比率の高い「情報通信業」では57％に達している（図表－16）。

仙台におけるテレワーク実施率は東京や全国平均と比べて低いものの、コロナ禍を経て、「在宅勤務」を導入する企業は増加しているようだ。今後とも「在宅勤務」と「オフィス勤務」を組み合わせた働き方が続くと予想され、オフィス需要への影響を注視する必要がある。

総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」によれば、仙台市の生産年齢人口は、2015年以降減少が続いている（図表－17）。また、国立社会保障･人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」によると、2025年の生産年齢人口は2015年比▲7.7％減少する見通しであり、他の地方主要都市と比較して、仙台市の減少率が大きい（図表－18）。

仙台市では、就業者数が昨年、僅かながら減少に転じた。また、生産年齢人口は今後も減少基調で推移する見通しである。さらに、コロナ禍が「雇用環境」に与えたダメージは全国平均と比べてやや大きく、「在宅勤務」の導入企業も増加している。以上のことを鑑みると、仙台市のオフィスワーカー数が大幅に増加する可能性は低いと考えられ、仙台のオフィス需要は強くないと言えそうだ。