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- 札幌オフィス市場の現況と見通し(2018年)
2018年04月04日
1. はじめに
札幌オフィス市場は、2017年1月に大規模ビルが満室で竣工するなど、好調に推移している。今後も一定のオフィスビルの新規供給が予定されているものの、堅調な需要に下支えされ、需給の引き締まりは継続することが予想される。本稿では、札幌のオフィス市況を概観した上で、2024年までの賃料予測を行う1。
1 過去の札幌オフィス市場に関するレポートは、竹内一雅「札幌オフィス市場の現況と見通し(2017年)」(2017.3.1)を参照。
1 過去の札幌オフィス市場に関するレポートは、竹内一雅「札幌オフィス市場の現況と見通し(2017年)」(2017.3.1)を参照。
2. 札幌オフィス市場の空室率・賃料動向
2017年1月に札幌フコク生命越山ビルが満室で竣工し、空室率は低下傾向を維持している。コールセンターなどの新規進出や拡張移転、館内増床などの需要が引き続き旺盛で、札幌オフィス市場は好調に推移している。三幸エステートによると、2017年12月の空室率は4.03%と、前年同月の4.96%から低下した。空室率は過去最低水準を更新し、需給の逼迫が続いている(図表-1)。
成約賃料(オフィスレント・インデックス)は、これまで大幅に上昇したこともあり、2017年下期は前期比▲2.9%、前年同期比+0.4%となった。2017年は足踏みする結果となったが、空室率は依然低下傾向にあり、まだ賃料の上昇トレンドが終息したと結論付ける段階ではない。成約賃料は直近のボトム(2012年下期)から+45.2%上昇し、ファンドバブル期(2006年~2008年頃)のピークまであと一歩の水準に迫っている(図表-2)。
成約賃料(オフィスレント・インデックス)は、これまで大幅に上昇したこともあり、2017年下期は前期比▲2.9%、前年同期比+0.4%となった。2017年は足踏みする結果となったが、空室率は依然低下傾向にあり、まだ賃料の上昇トレンドが終息したと結論付ける段階ではない。成約賃料は直近のボトム(2012年下期)から+45.2%上昇し、ファンドバブル期(2006年~2008年頃)のピークまであと一歩の水準に迫っている(図表-2)。
2 賃料サイクルは、縦軸に賃料、横軸に空室率をプロットした循環図上を、その進展とともに時計回りに動く。賃料サイクルの起点を、賃料下落から上昇に転じる局面とすると、賃料サイクルは、通常、(1)空室率低下・賃料上昇→(2)空室率上昇・賃料上昇→(3)空室率上昇・賃料下落→(4)空室率低下・賃料下落、という動きになる。
3 三幸エステートの定義による。大規模ビルは基準階面積200坪以上、大型は同100~200坪未満、中型は同50~100坪未満、小型は同20~50坪未満。
4 その他の主要都市の大規模ビル空室率は、東京都心5区(1.57%)、大阪市(2.20%)、名古屋市(3.83%)、仙台市(6.03%)。
5 三鬼商事の定義による。札幌の主要5地区(駅前通・大通公園地区、駅前東西地区、南1条以南地区、創成川東・西11丁目近辺地区、北口地区)からなり、空室率等の調査対象はこの地区に立地する延床面積100坪以上の主要賃貸事務所ビル。
3. 札幌オフィス市場の需給動向
6 仙台は新規供給が少ないにもかかわらず、2013年以降の賃料上昇が限定的である(+1.8%)。これは主要都市と比較して空室率の水準が高いことなどから、新規供給の少なさが材料視されにくかったと考えられる。
(2018年04月04日「不動産投資レポート」)
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