「大阪オフィス市場」の現況と見通し（2024年）　|ニッセイ基礎研究所

1．はじめに

大阪のオフィス市場は、昨年の新規供給が前年の約１割の水準に留まるなか、空室率は改善基調で推移した。しかし、今年は新規供給量が約8.7万坪に達し過去最大となる見込みで市場への影響が注目される。本稿では、大阪のオフィス市況を概観した上で、2028年までの賃料予測を行う。

2．大阪オフィス市場の現況

2-1．空室率および賃料の動向
大阪市のオフィス空室率は、2020 年４月の緊急事態宣言の発令以降、上昇基調で推移していたが、2023年に入り改善に向かった。三幸エステートによると、2024年３月時点の空室率は4.0％（前年比▲0.5％）となった（図表－１）。

空室率をビルの規模¹別にみると、「大規模3.1％（前年比▲0.8％）」、「大型3.7％（同▲0.3％）」、「中型5.9％（同▲0.2％）」、「小型6.6％（同▲0.1％）」となり、すべての規模が前年から低下した（図表－２）。2023年は大規模ビルの新規供給が少ないなか、立地改善や建物設備のグレートアップ等を目的とした移転が増加し、空室の消化が進んだ。

空室率が回復した一方で、成約賃料には頭打ち感がみられる。2023年下期の大阪市の成約賃料は、前期比▲4.6％、前年比▲3.1％となった（図表－３）。

図表－3　主要都市のオフィス成約賃料（東京都心５区除き）（オフィスレント・インデックス）

2023年の空室率と成約賃料の動き（前年比）を主要都市で比較すると、空室率は、大阪市が低下、都心５区、名古屋市、札幌市が概ね横ばい、仙台市と福岡市は上昇した。また、成約賃料は、大阪市が下落、福岡市が概ね横ばい、その他都市は上昇となった（図表－４）。

賃料と空室率の関係を表した大阪市の賃料サイクル²は、2012年下期を起点に「空室率低下・賃料上昇」局面が続いていたが、2020年下期から「空室率上昇・賃料上昇」局面へ移行し、現在は、次の「空室率上昇・賃料下落」局面に差し掛かりつつある（図表－５）。

図表－4　2023年の主要都市のオフィス市況（前年比）/図表－5　大阪オフィス市場の賃料サイクル

¹ 三幸エステートの定義による。大規模ビルは基準階面積200坪以上、大型は同100～200坪未満、中型は同50～100坪未満、小型は同20～50坪未満。
² 賃料サイクルとは、縦軸に賃料、横軸に空室率をプロットした循環図。通常、(1)空室率低下・賃料上昇→(2)空室率上昇・賃料上昇→(3)空室率上昇・賃料下落→(4)空室率低下・賃料下落、と時計周りに動く。

2-2．需給動向
三鬼商事によると、大阪ビジネス地区における2023年末の賃貸可能面積（総供給面積）は、222.2万坪（前年比＋0.0万坪）となり、前年末から横ばいであった。

これに対して、賃貸面積（総需要面積）は、213.1万坪（前年比＋2.2万坪）となった。この結果、大阪ビジネス地区の空室面積は9.1万坪（前年比▲2.2万坪）となり前年から▲19％減少した。（図表－６）。

2-3．エリア別動向
2023年末時点で賃貸可能面積が最も大きいエリアは「梅田地区（34.5％）」で、次いで「淀屋橋・本町地区（30.9％）」、「船場地区（14.3％）」、「新大阪地区（10.2％）」、「心斎橋・難波地区（5.2％）」、「南森町地区（5.0％）」の順となっている（図表－８）。

賃貸可能面積は、「心斎橋・難波地区」（前年比＋2.6千坪）と「淀屋橋・本町地区」（同＋1.9千坪）で増加した一方、「梅田地区（同▲3.5千坪）」と「南森町地区（同▲0.9千坪）」で減少し、全体では前年末から横ばいであった。（図表－９）。

これに対して、賃貸面積は、「新大阪地区（前年比＋9.4千坪）」、「梅田地区（同＋7.7千坪）」、「淀屋橋・本町地区（同＋3.7千坪）」「心斎橋・難波地区（同＋2.6千坪）」等で増加した。この結果、空室面積は全体で▲21.5千坪の減少となった。

図表－8　大阪ビジネス地区の地区別オフィス面積構成比（2023年）/図表－9　大阪ビジネス地区の地区別オフィス需給面積増分（2023年）

エリア別の空室率（2023年12月末）をみると、「船場地区5.0％（前年比＋0.3％）」を除く全てのエリアで低下した。特に、「新大阪地区4.8％（同▲4.1％）」は、築浅の大型ビルを中心に空室の消化が順調に進み大幅に低下した（図表－10左図）。

また、エリア別の募集賃料（2023年12月時点）は、全てのエリアで上昇し、特に「南森町地区（前年比＋2.3％）」と「淀屋橋・本町地区（同＋1.4％）」の上昇率が大きくなった（図表－10右図）。