産業集積でみる東京オフィスエリアの特色～探索的空間解析によるオフィス需要の「ホットスポット」検出～

金融研究部上席研究員吉田資

2－2－2．「金融業，保険業」
「金融業、保険業」について、統計的に有意で「ホットスポット（赤色）」に分類された地区（町丁目）は2012年が128箇所、2021年が96箇所、「一人負け（青色）」に分類された地区は2021年が19箇所、2021年が12箇所となった（図表－7）。

「ホットスポット」の地区数は、約10年間で約3分の2に減少した。金融サービスのデジタルシフト等に伴い、金融機関では店舗の統廃合が進んでいること⁸等が影響していると考えられる。

次に、東京の主要オフィスエリア別に、「ホットスポット」の占める割合（2021年・面積ベース）を確認すると、「京橋・八重洲・日本橋（100％）」が最も大きく、次いで「西新宿（92％）」、「丸の内・大手町（75％）」、「新橋・虎ノ門（64％）」、「東池袋・南池袋（61％）」の順に大きい（図表－8）。

「ホットスポット」の占める割合が50％以上のエリアは、36エリアのうち7エリア（千代田区「2」、中央区「2」、港区「1」、新宿区「1」、豊島区「2」）で、前述の「情報通信業」と比較して、その数は限定的であった。また、「渋谷区」に属するエリアは、いずれも30％未満となり、渋谷区での「金融業、保険業」の産業集積は確認できなかった。

また、「ホットスポット」の占める割合の増減をみると、「2012年時点はホットスポットに分類されなかったが、2021年時点でホットスポットに分類された地区（赤色棒グラフ）」の占める割合は、「麹町・番町（20％）」が最も大きく、次いで「西新宿（14％）」、「銀座（12％）」の順に大きい（図表－9）。

一方、「2012年時点はホットスポットに分類されたが、2021年時点でホットスポットに分類されなかった地区（青色棒グラフ）」の占める割合は、「銀座（48％）」が最も大きく、次いで、「日本橋本町・日本橋室町（34％）」、「五反田・大崎（21％）」の順に大きい。10％以上の減少は11エリア（千代田区「2」、中央区「3」、港区「1」、新宿区「1」、渋谷区「1」、豊島区「2」、品川区「1」）に達し、東京都区部の広い範囲で「ポットスポット」が減少している（参考図表　図表－17）。

「金融業、保険業」は、産業集積の地区数が減少するなか、オフィスエリア別にみても、多くのエリアで産業集積の後退を確認できる。

⁸ 日本経済新聞「メガ・地銀、消える1000店舗　宙に浮く支店の賃貸」2021/07/12

2－2－3．「学術研究，専門・技術サービス業」
「学術研究,専門・技術サービス業」について、統計的に有意で「ホットスポット（赤色）」に分類された地区（町丁目）は2012年が228箇所、2021年が255箇所、「一人負け（青色）」に分類された地区は2012年が25箇所、2021年が30箇所となった（図表－10）。

「ホットスポット」の地区数は、約10年間で12％増加した。総務省統計局「サービス産業動向調査」によれば、「学術研究，専門・技術サービス業」の売上高は、2013年の2兆1,998億円から2022年の2兆8,562億円へと約1.3倍に増加した。特に、コンサルティングビジネスは、経営課題の高度化・専門化が進むなか、市場が拡大している⁹。こうした状況を背景に、東京都区部では「学術研究，専門・技術サービス業」の産業集積が進んでいるものと考えられる。

次に、東京の主要オフィスエリア別に、「ホットスポット」の占める割合（2021年・面積ベース）を確認すると、「京橋・八重洲・日本橋（100％）」、「銀座（100％）」、「新橋・虎ノ門（100％）」が最も大きく、次いで「麹町・番町（92％）」、「西新宿（92％）」の順に大きい（図表－11）。

官公庁や都庁等へのアクセスの良さから、「新橋・虎ノ門」や「麹町・番町」、「西新宿」は「士業」（弁護士等）の事業所が多いエリアと認識されており、上記の分析結果と整合的だといえる。

「ホットスポット」の占める割合が50％以上のエリアは、36エリアのうち16エリア（千代田区「4」、中央区「3」、港区「2」、新宿区「2」、渋谷区「3」、豊島区「2」）に達した。「学術研究，専門・技術サービス業」は情報通信業とともに、東京のオフィス需要を下支えしている状況が伺える。

図表－11　「学術研究,専門・技術サービス業」の　「ホットスポット」の占める割合（36エリア）

また、「ホットスポット」の占める割合の増減をみると、「2012年時点はホットスポットに分類されなかったが、2021年時点でホットスポットに分類された地区（赤色棒グラフ）」の占める割合は、「恵比寿・広尾（41％）」が最も大きく、次いで「池袋・西池袋（40％）」、「西新宿（38％）」、「桜丘・南平台（33％）」、「飯田橋・九段（14％）」の順に大きかった（図表－12）。渋谷・新宿・池袋の副都心ターミナル駅周辺で、「ホットスポット」が大きく増加している。

一方、「2012年時点はホットスポットに分類されたが、2021年時点でホットスポットに分類されなかった地区（青色棒グラフ）」の占める割合は、「日本橋本町・日本橋室町（34％）」が最も大きく、次いで、「新宿・歌舞伎町（11％）」が大きかった。

「学術研究，専門・技術サービス業」は、東京23区全体で産業集積の地区が増加している。オフィスエリア別にみると、渋谷・新宿・池袋駅周辺等で産業集積が進む一方、後退したエリアは限定的であり、安定したオフィス需要が期待できる産業といえそうだ。

図表－１２　「学術研究,専門・技術サービス業」の「ホットスポット」の割合増減（36エリア）

⁹ IDC JAPANによれば、コンサルティング市場は、2015年の6,463億円から2020年の8,623億円（対2015年比33％）に拡大。

日付	タイトル	執筆者	媒体
2025/10/15	「生活の質」と住宅価格の関係～教育サービス・治安・医療サービスが新築マンション価格に及ぼす影響～	吉田資	不動産投資レポート
2025/09/29	「東京都心部Ａクラスビル市場」の現況と見通し（2025年９月時点）	吉田資	不動産投資レポート
2025/09/24	地方に芽吹く起業の「ホットスポット」～東京圏一極集中は是正されるか	吉田資	研究員の眼
2025/09/03	外国人が支える人口動態～多言語対応等の居住支援が喫緊の課題	吉田資	ニッセイ年金ストラテジー

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媒体

2025/10/15

「生活の質」と住宅価格の関係～教育サービス・治安・医療サービスが新築マンション価格に及ぼす影響～

吉田資

不動産投資レポート

2025/09/29

「東京都心部Ａクラスビル市場」の現況と見通し（2025年９月時点）

吉田資

不動産投資レポート