2023年11月06日

ホテル売上高が増え投資需要は旺盛も、費用増や需要減退には注意

金融研究部 准主任研究員 渡邊 布味子

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国内では、観光庁によると2023年1月-8月の累計の訪日外客数は約1,519万人(2019年比▲31.4%)、8月単月では約216万人(2019年同月比▲14.4%)まで回復した。また2023年8月の宿泊旅行統計は延べ宿泊者数が2019年同月比▲1.5%となった。旅客数が回復したこと、国内外の宿泊者が2019年よりもやや長く滞在する傾向であること、円安を背景に海外旅行が避けられたこと1などが、国内延べ宿泊者数の増加に寄与したと見られる。
 
またオータパブリケイションズによると、2023年7月のホテル客室稼働率は全国が73.8%(2019年比▲6.5%)となった。都市別では、札幌87.0%(▲3.9%)、福岡79.2%(▲7.1%)、東京77.7%(▲8.4%)の順に高稼働率となっている(図表1)。ただし、ホテル業界ではコロナ禍で流出した人材がホテル業界に戻らず、新たな人材育成には時間を要しており、人材不足から2019年と同等の稼働率に戻すことが難しい施設が多い。
 
稼働率下落により低下した収益を改善するには宿泊料金を上げる必要がある。直近の宿泊料金は2019年の水準よりも高く、上昇した宿泊料金と下落した稼働率を考慮した国内ホテルの売上高は2019年の水準を上回っている。もし現在の宿泊料金の水準を維持したまま稼働率が戻れば、売上高はさらに増加するかもしれない。ホテルへの投資はますます魅力を増している。
図表1:客室稼働率の推移(2019年比)
しかし、懸念がないわけではない。一つ目は建築費の高騰である。建築物価調査会によると、2023年8月のホテルの建築費指数(工事原価、2015年平均=100)は123.7となった。原材料費上昇・部材の価格改定・人件費上昇など、高騰の要因は多く、さらに上がる可能性も高い。一方、国土交通省によると2022年の宿泊業の建築着工床面積は約120万m2(前年比▲9%、2019年比▲53%)に留まった。建築棟数は2,374棟(前年比+67%、2019年比+3%)と増加したが、1棟当たりの規模は約半分となった(図表2)。建築費が高くなりがちなラグジュアリーホテルを筆頭に新規ホテル建設の収支計画が難しくなっており、実際にいくつかのプロジェクトが計画の白紙撤回や、完成後の早期売却を公表している。
図表2:ホテルの建築費指数と宿泊業の建築着工
二つ目は営業粗利益の内容である。最近、以前よりも朝食料金の高い施設が増えた。宿泊需要者の目に留まりやすいように、最安値として提示される素泊まり料金を安く設定しているためと考えられる。このような価格設定となるのは、稼働率低下・費用増加(人件費、水道光熱費、アメニティなどの消耗品費など)による宿泊料金の値上げに対し、宿泊客の予算は以前のままで、両者の乖離が広がっているからである。この乖離はホテルの利用料金が下がるか、宿泊需要者が予算を上げるかによって解消されるが、ホテル側が宿泊料金を下げることは難しく、宿泊料金が上がり続けると宿泊客数や宿泊日数が減ったり、より安価なホテルを選択する等、全体として宿泊需要が収縮することが懸念される。
 
世界的な金利上昇や経済不安から、アジア太平洋地域でも、不動産への投資は減少が続いているが、高い収益が期待できる日本のホテルへの投資は旺盛だ2。建築費や運営費が上昇する一方で、円安などによる海外旅行客の需要創出という影響もある。このように、投資家にとって日本国内のホテルへの投資は、難しい判断となるが、ホテルへの投資は現状でも十分魅力があると考えられ、国内外の宿泊客のニーズに合致する好立地・高機能のホテルを選択することが投資家にとってより重要になると思われる。
 
1 2023年8月の日本人出国者数は約120万人、2019年同月比で▲43.1%に留まった。
2 MSCIリアル・キャピタル・アナリティクスによると、2023年上半期のアジア太平洋地域への不動産投資全体は約737億ドル(約11兆円、前年同期比▲39.5%)と減速したが、日本のホテルへの投資額は約2,775億円(+46.2%)となった。なお、投資額は開発用地以外の1,000万ドル(約15億円)以上の不動産取引。
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金融研究部   准主任研究員

渡邊 布味子 (わたなべ ふみこ)

研究・専門分野
不動産市場、不動産投資

(2023年11月06日「ニッセイ年金ストラテジー」)

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