「名古屋オフィス市場」の現況と見通し（2023年）　|ニッセイ基礎研究所

1. はじめに

名古屋のオフィス市場は、テレワークの普及や働き方の変化等に伴うワークプレイスの見直しが進むなか、昨年は新規供給が前年の約6割の水準に留まり、空室率と成約賃料は概ね横ばいでの推移となった。本稿では、名古屋のオフィス市況を概観した上で、2027年までの賃料予測を行う。

2. 名古屋オフィス市場の現況

2-1. 空室率および賃料の動向
三幸エステートによると、名古屋市の空室率（2023年4月時点）は、4.8％（前年比＋0.2％）となった（図表－1）。空室率をビルの規模別¹にみると、「大規模4.5％（前年比＋0.4％）」と「大型4.8％（同＋0.5％）」が上昇した一方で、「中型5.1％（同▲0.3％）」と「小型5.0％（同▲0.5％）」は低下し、規模間の格差が縮小した（図表－2）。テレワークの普及や働き方の変化等に伴うワークプレイスの見直しが進むなか、まとまった面積の募集では、入居テナントの決定に時間を要するケースが増えている。

全国主要都市では、オフィス床の解約や事業拠点の一部閉鎖などに伴い、空室面積が増加傾向にあり、成約賃料にも頭打ち感がみられる。2022年下期の名古屋市の成約賃料は、前期比＋0.2％、前年比＋1.4％となった（図表－3）。

2022年の空室率と成約賃料の動き（前年比）を主要都市で比較すると、空室率は、上昇と低下で分かれる結果となった。また、成約賃料は、札幌市が上昇、東京都心5区が下落、その他の都市は概ね横ばいとなった。名古屋市は、空室率がやや上昇した一方で、賃料は前年と同水準となった（図表－4）。

賃料と空室率の関係を表した名古屋市の賃料サイクル²は、2012年下期を起点に「空室率低下・賃料上昇」局面が続いていたが、2020年上期から「空室率上昇・賃料上昇」局面へと移行し、現在は「空室率上昇・賃料下落」局面に向かいつつある（図表－5）。

図表－4　2022年の主要都市のオフィス市況変化/図表－5　名古屋オフィス市場の賃料サイクル

¹ 三幸エステートの定義による。大規模ビルは基準階面積200坪以上、大型は同100～200坪未満、中型は同50～100坪未満、小型は同20～50坪未満。
² 賃料サイクルとは、縦軸に賃料、横軸に空室率をプロットした循環図。通常、(1)空室率低下・賃料上昇→(2)空室率上昇・賃料上昇→(3)空室率上昇・賃料下落→(4)空室率低下・賃料下落、と時計周りに動く。

2-2. オフィス市場の需給動向
三鬼商事によると、名古屋ビジネス地区では、総ストックを表す賃貸可能面積は、97.9万坪（2021年末）から98.3万坪（2022年末）へと＋0.4万坪増加した。また、テナントによる賃貸面積は、92.4万坪（2021年末）から93.0万坪（2022年末）へと＋0.6万坪増加した。この結果、2022年末の名古屋ビジネス地区の空室面積は5.4万坪（前年比▲0.2万坪）となった（図表－6、図表－7）。

2-3. 空室率と募集賃料のエリア別動向
三鬼商事によれば、2022年末時点で最も賃貸可能面積が大きいエリアは、「名駅地区（37.2％）」で、次いで「栄地区（27.0％）」、「伏見地区（26.1％）」、「丸の内地区（9.7％）」の順となっている（図表－8）。

エリア別の賃貸可能面積（増減）をみると、「栄地区」（前年比▲0.1万坪）が減少したが、「名駅地区」（前年比＋0.4万坪）や「伏見地区」（前年比＋0.1万坪）などが増加し、計＋0.4万坪の増加となった（図表－9）。賃貸面積は、「名駅地区」（前年比+0.6万坪）が増加した結果、空室面積は計▲0.2万坪減少した。

図表－8　名古屋ビジネス地区の地区別オフィス面積構成比（2022年）/図表－9　名古屋ビジネス地区の地区別オフィス需給面積増分（2022年）

名古屋市のエリア別の空室率（2023年4月末）は、「伏見地区6.8％（前年比▲0.6％）」、「名駅地区5.7％（同▲0.8％）」、「丸の内地区5.8％（同±0.0％）」、「栄地区3.9％（同▲0.3％）」となり、「丸の内地区」を除き全てのエリアで低下した（図表－10左図）。

一方、募集賃料は、「丸の内地区（前年比＋0.2％）」と「伏見地区（同＋2.0％）」が前年比プラス、「名駅地区（同▲0.2％）」と「栄地区（同▲0.2％）」が前年比マイナスとなった（図表－10右図）。

3. 名古屋オフィス市場の見通し

3-1 . 新規需要の見通し
(1) オフィスワーカー数の見通し
愛知県の就業者数は、2年連続で増加し、2022年は418.2万人（前年比＋2.0万人）となった（図表－11・左図）。

名古屋市中心部のオフィスワーカー³を産業別にみると、「情報通信業（IT）」の占める割合が16％と最も大きい。次いで「卸売業，小売業（13％）」、プロフェッショナルサービスが含まれる「学術研究，専門・技術サービス業（10％）」、「金融業，保険業（8％）」の順となっている（図表－12）。

オフィスワーカーが多い産業の就業者数（2022年）をみると、「卸売業、小売業(前年比＋1.7％)」が前年から増加した一方、「情報通信業(同▲6.4％)」や「学術研究，専門・技術サービス業(同▲4.2％)」、「金融業，保険業(同▲8.4％)」は減少した。（図表－11・右図）。

以下では、名古屋のオフィスワーカー数を見通すうえで重要となる「東海地方」における「企業の経営環境」と「雇用環境」について確認したい。

内閣府・財務省「法人企業景気予測調査」によれば、「企業の景況判断BSI⁴」（東海地方）は、2020年第2四半期に「▲52.2」と一気に悪化した。その後は回復と悪化を繰り返し一進一退の動きで推移し、2023年第1 四半期は「▲3.6」となった（図表－13）。

また、「従業員数判断BSI⁵」（東海地方）は、不足を示す「21.1」（2020年第１四半期）からやや過剰の「▲1.3」（第2四半期）へ大幅に低下した後、足もとでは「+17.7」に回復した。しかし、「全国平均」の動きと比較した場合、東海地方の回復ペースは鈍い傾向にある。（図表－14）。

図表－13　企業の景況判断BSI（全産業）/図表－14　従業員数判断BSI（全産業）

愛知県の就業者数は２年連続で増加した。このうち、オフィスワーカーが多い産業では、「卸売業，小売業」が前年比で増加したものの、その他の産業は減少している。

東海地方の「企業の経営環境」は一進一退を繰り返し回復の足どりが重い状況にある。また、「雇用環境」についても全国平均と比較して回復ペースが鈍い傾向にある。以上のことを鑑みると、今後のオフィスワーカー数の増加は力強さに欠くことが予想される。

³ 従業地による職業別就業者のうち、専門的・技術的職業従事者、管理的職業従事者、事務従事者の合計。
⁴ 企業の景況感が前期と比較して「上昇」と回答した割合から「下降」と回答した割合を引いた値。マイナス幅が大きいほど景況感
が悪いことを示す。
⁵ 従業員数が「不足気味」と回答した割合から「過剰気味」と回答した割合を引いた値。マイナス幅が大きいほど雇用環境の悪化を示す。