株式としてみたＪ-REIT投資。その資産特性を考える～「高配当利回り」、「安定配当」、「低β」の特性に着目したJ-REIT投資～

金融研究部不動産調査室長岩佐浩人

２｜株式としてみたJ-REITの価格変動。TOIX33業種との比較で、「R²値」・「β値」が低い
次に、株式としてみたJ-REITの価格変動の特性を確認する。図表―9「左グラフ」は、横軸がTOPIXの月次リターン、縦軸がJ-REITの月次リターンで、両者の関係性（R²値、β値）を表わしている。「R²（決定係数）」は0から1の値をとり、1に近いほど回帰式の説明力が高く、株式市場との連動性が高いことを示す。また、「β値」は回帰式の傾きのことで、「β値」が大きい（小さい）ほど、株式市場に対する感応度が高い（低い）傾向にあることを示す。これによると、J-REITの「R²値」は0.31で、リターンの約3割が株式市場のリターンで説明されることになる。また、「β値」は0.59で、J-REITは株式市場の値動きに対する感応度が低い、「低β株」の特性を確認できる。同様に、図表―9「右グラフ」は、TOPIXと「不動産」のリターンの関係性を表わしている。これによると、「不動産」の「R²値」は0.66で、株式市場との連動性がJ-REITより高いことが分かる。また、「β値」は1.34で、「不動産」は株式市場の値動きに対する感応度が高い、「高β株」の特性を確認できる。このように、J-REITと「不動産」は業種としては同じグループに属するものの、価格変動の特性は大きく異なるようだ。

また、TOPIX33業種との比較では、J-REITの「R²値」は「電気・ガス」・「空運」に次いで3番目に低く、「β値」については「電気・ガス」に次いで2番目に低い水準にある（図表―10、11）。したがって、株式としてみたJ-REITの値動きは、株式市場との連動性や感応度が低い「電気・ガス」などの、いわゆる「公共株」に近い特性があると言える。

一般に、株式市場の下落を予想する局面では、株式のウェイトを維持しつつ、「低β株」への投資を増やすことで株式ポートのディフェンシブ性を高める運用戦略（低β戦略）が考えらえる。「低β株」の投資先候補にJ-REITを加えることで、運用戦略の選択肢が広がることになりそうだ。

図表-10 業種別の「R²値」(TOPIX33業種+J-REIT)/図表-11 業種別の「β値」（TOPIX33業種+J-REIT)

4――おわりに

本稿では、株式としてみたJ-REITの資産特性を確認し、個人株主にとってのJ-REIT投資の意義について考察した。「高配当利回り」・「安定配当」・「低β」の特性を持つJ-REITへの投資を通じて、インカム収入の拡大や安定性向上、運用戦略の広がりが期待できそうだ。

ただし、株式ポートにおけるJ-REIT比率の拡大には注意を払いたい。J-REITは「配当成長力」の面で株式に見劣るため、J-REITへの過剰投資は株式ポートの成長期待を損ない、本来のリスク・リターン特性から、かい離してしまう恐れがある。したがって、J-REIT投資を拡大する場合は、国内株の枠ではなく、独立したアセットクラス、もしくは不動産として位置付けることが望ましいと思われる。今後とも、長期の資産形成やリタイア後のインカム収入確保に適したJ-REIT投資が、個人投資家の間でさらに普及することを期待したい。

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2024/12/04

Jリートの不動産運用で問われる「インフレ対応力」

岩佐浩人

ニッセイ年金ストラテジー

2024/10/07

J-REIT市場動向（2024年９月末）～オフィスセクターに光差すも、バリュエーションは依然として割安な水準～

岩佐浩人

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