「札幌オフィス市場」の現況と見通し（2022年）

金融研究部主任研究員吉田資

（２）テレワークの普及がオフィス需要に及ぼす影響
パーソル総合研究所の「新型コロナウィルス対策によるテレワークへの影響に関する緊急調査」によれば、北海道におけるテレワーク実施率（2022 年2 月調査）は19％となった。1 回目の緊急事態宣言直後（2020 年4 月調査）に大きく上昇した後、概ね横ばいとなっている（図表－16）。

札幌市の「札幌市企業経営動向調査」によれば、テレワークを導入していると回答した割合は24％(2020年度上期)から30%(2021年度下期)に増加した。業種別にみると、オフィスワーカー比率の高い「情報通信業」では100％に達している（図表－17）。札幌市におけるテレワーク実施率は東京や全国平均と比べて低いものの、情報通信業を中心に「テレワーク」を導入する企業は増加しているようだ。

図表－16　従業員のテレワーク実施率/図表－17　札幌市　業種別テレワーク導入率

また、総務省「地方公共団体が誘致又は関与したサテライトオフィスの開設状況調査」によれば、都道府県別サテライトオフィス開設数は、「北海道」が86ヵ所で最多となり、その内、「札幌市」での開設数は51ヵ所であった（図表－18）。テレワークの普及により働く場所の自由度が増すなか、首都圏に比べてオフィス賃料が廉価であることや、札幌市内への本社移転・拠点進出に対する補助⁵等を背景に、北海道外の企業によるサテライトオフィス開設が増えていると考えられる。

コロナ禍を経て、札幌市においてもテレワークの普及が進んでいるものの、東京や他の地方主要都市と比較してその進捗スピードは緩やかであり、現時点においてオフィス需要への影響は限定的だと言える。ただし、テレワークの普及が更に進んだ場合、テレワークを前提としたワークプレイスの見直しや、サテライトオフィスの開設等が増えることが想定され、引き続きオフィス需要への影響を注視する必要がある。

⁵ スタートアップ企業による札幌市内への本社移転・拠点進出に対する補助（「スタートアップ立地促進補助金」）と、コワーキングスペースなど企業立地や企業コミュニティー形成を促進する施設整備への補助（「イノベーション拠点立地促進補助」）

（３）コールセンター企業やIT関連企業のオフィス需要の見通し
コロナ禍以降、全国的に空室率の上昇が続くなか、札幌市では、IT関連企業やコールセンター企業による新規拠点の開設がオフィス需要を下支えしている。

札幌市は、他の地方主要都市と比較して、低コストでかつ効率よくオペレーターを確保することが可能な環境にあるため、コールセンター企業によるオフィス拡張ニーズが強い。月刊コールセンタージャパン編集部「コールセンター立地状況調査」によれば、札幌市におけるコールセンターの拠点数（2021年）は103拠点(前年比+5)に増加し、地方都市の中でトップを維持している（図表－19）。

また、一般社団法人北海道IT推進協会「北海道ITレポート」によれば、北海道における情報産業の売上高は増加傾向で推移しており、2021年度は5千億円を超えて過去最高を更新する見通しである（図表－20）。同レポートによれば、「今後3 年程度先の総従業者数の見込み」について、63％の事業所が「従業者数の増加を想定」と回答している。

図表－19　コールセンターの拠点数/図表－20　北海道における情報産業総売上高の推移

札幌市は、「札幌市コールセンター・バックオフィス等立地促進補助金」をはじめとして、コールセンター運営をサポートする様々な施策を講じている。また、2020年7月には「スタートアップ・エコシステム拠点都市」に選ばれるなど、起業しやすい環境づくりに力を入れている。

コールセンターや IT関連企業は、地方自治体による支援策などに支えられて成長が期待される業種であり、新築オフィスビルの入居テナント候補として期待も大きい。

一方、コロナ禍を経て、コールセンターのビジネスモデルは、(1)「在宅勤務」の導入、(2)拠点分散化による大規模コールセンターの減少、(3)AI等を活用した顧客対応の自動化など、今後大きく転換する可能性があり、オフィス面積の見直しを検討する企業が増加する懸念もある⁶。

また、前述の通り、「情報通信業」では「テレワーク」の普及が進んでおり、ワークプレイスの見直しが順次拡がることも考えられる。

以上を鑑みると、札幌のオフィス市場において存在感を高めてきたコールセンターやIT関連企業の新規需要が頭打ちするリスクに留意する必要がある。

⁶ 吉田資「地方都市において存在感を高めるコールセンターのオフィス需要～需要拡大が期待される一方で、課題も～」（2021.7.9）

3-2. オフィスビルの新規供給見通し
（１）　札幌中心部で進む再開発
日本不動産研究所「全国オフィスビル調査（2021年1 月現在）」によれば、新耐震基準以前(1981年以前)に竣工したオフィスビルの割合は札幌市が36％で、福岡市（40％)に次いで高い。札幌市では、札幌オリンピック（1972年）の時期に竣工したビルが多く、築年数が経過したビルの割合が高水準となっている。

こうした状況を踏まえ、札幌市は、都心部を対象地域とした「都心における開発誘導方針」や「オフィスビル建設促進補助金⁷」を策定し、容積緩和やビルの建て替えに関する補助制度を整備した（図表－21）。

築年数が経過し更新時期を迎えるオフィスビルの建て替え等を補助する施策に加えて、2030年度に北海道新幹線の全線開通（札幌駅までの延伸）が予定されていることから、札幌駅周辺では大規模な再開発が複数計画されている。

「北３西３街区」では、オフィスと商業施設の複合ビル（12階建て・延床面積約1.2万m²）への建て替え計画が進行中で、2022年8月に竣工予定である⁸。また、隣接する「ヒューリック札幌ビル」でも、ホテル等が入る複合ビル（20階建て・延床面積約2.2万m²）への建て替え計画が進んでおり、2025年6月に竣工予定である⁹。

「北１西５街区」では、北海道放送（HBC）本社社屋跡地において、ＮＴＴ都市開発が高級ホテルや商業施設などが入る26階建ての複合高層ビルを建設中であり、2024年2月の完成を目指している¹⁰。

JR札幌駅南口の「北４西３街区」では、ヨドバシホールディングスを中心に、35階建ての大型複合ビル（延床面積約21万m²）を建設する計画で、2028年度の完成予定である¹¹。

また、JR札幌駅の東側に隣接する「北５西１・西２地区」では、時間貸し駐車場として利用中の札幌市所有の「西１地区」とJR北海道グループが所有する商業施設「エスタ」の「西２地区」を一体開発する計画が進んでおり、「マリオット・インターナショナル」と提携した高級ホテル等が入る複合ビル（43階建て・延床面積約39万m²）を建設する予定である。2028年度中の完成を目指しているが、完成すれば、ＪＲタワー（173ｍ）を抜いて道内一の高さ(245ｍ)となる¹²。

札幌駅前通と大通公園が交差する「大通西４街区」では、街区南に位置する「道銀ビルディング」と道銀ビル西側に隣接する「新大通ビルディング」との一体開発が検討されており、2028年中に高級ホテルやオフィスを併設した新ビルの開業を目指している¹³。

⁷ 一定の要件を満たす賃貸事務所を整備する事業者に、賃貸事務所部分に対応する家屋・償却資産の固定資産税課税標準額の20％相当（上限10億円）を補助。
⁸ 商業施設新聞「ヒューリック　札幌ビル建て替え　22年８月に竣工へ」（2021年6月29日）
⁹ 北海道新聞「札幌駅近のビル、地上２０階建てに　東京のヒューリック建て替えへ」（2021年4月7日）
¹⁰ 日本経済新聞「ＮＴＴ都市開発、ＨＢＣ旧本社跡、高級ホテル誘致。」（2021年11月13日）
¹¹ 日本経済新聞「札幌のヨドバシビル、高さ２００メートル級」（2022年4月7日）
¹² 朝日新聞「札幌新幹線駅ビル、２４５メートル「道内最高」に　ＪＲ概要発表」（2022年5月20日）
¹³ 北海道新聞「高級ホテル併設　２８年開業目指す＊大通西４再開発」（2022年3月25日）

（２）　札幌市の新規供給予定面積
2009年以降、札幌市のオフィスの新規供給量は2008年の約8,000坪を上回ることはなく、低水準の供給が続いている（図表－22）。

2022 年は、「札幌22スクエア」等が竣工予定のなか、新規供給は引き続き低水準に留まる見通しである。しかし、2023年は「（仮）札幌北6西1オフィス計画」や「D－LIFE PLACE札幌」等の大規模ビルが竣工し、新規供給は約9千坪に増加する見込みである。2024 年も「北１西5街区」で大規模ビルが竣工予定で、新規供給は18年ぶりに１万坪を超える見通しである（図表－22）。

3-3. 賃料見通し
前述の新規供給見通しや経済予測、オフィスワーカー数の見通し等を前提に、2026年までの札幌のオフィス賃料を予測した（図表－23）。

北海道では、コロナ禍が「企業の経営環境」および「雇用環境」に与えたダメージは全国平均と比べて限定的であった。また、札幌市の就業者数は、オフィスワーカー比率の高い「情報通信業」を中心に増加している。以上の状況を鑑みると、今後５年間で札幌市のオフィスワーカー数が減少する懸念は小さいと思われる。

また、コールセンターや IT関連企業は、地方自治体による支援策などに支えられて、今後も成長が期待できる業種であり、新築オフィスビルの入居テナント候補として期待されている。ただし、コロナ禍を経て、コールセンターのビジネスモデルは大きく転換する可能性がある。また、「テレワーク」が進むIT関連企業では、ワークプレイスの見直しが順次拡がることも考えられ、札幌のオフィス需要を支えてきたコールセンターやIT関連企業の新規需要が頭打ちするリスクに留意する必要がある。

一方、2030年度の北海道新幹線の全線開通等を背景に、札幌駅周辺を中心に高層オフィスビルの開発が複数計画されている。新規供給量は2023年に約9千坪、2024年に1万坪を超えて増加する見通しである。以上を鑑みると、札幌の空室率は上昇傾向で推移すると予想する。

札幌市の成約賃料は、ファンドバブル期のピーク水準（2007年）を上回るなど高値圏にある。今後については当面横ばいで推移した後、新規供給の増加に伴う空室率の上昇を受けて下落に転じる見通しである。2021 年の賃料を100 とした場合、2022年は「100」、2026 年は「90」への下落を予想する（図表－23）。ただし、ピーク(2020年)対比で▲17％下落するものの、2017 年の賃料水準「85」を上回る水準を維持し、リーマンショック後のような大幅な賃料下落には至らない見通しである。

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日付	タイトル	執筆者	媒体
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2025/03/31	「横浜オフィス市場」の現況と見通し（2025年）	吉田資	不動産投資レポート
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