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- 「札幌オフィス市場」の現況と見通し(2022年)
2022年07月01日
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1. はじめに
コロナ禍以降、全国的にオフィス需要が停滞し空室率が上昇するなか、札幌市の空室率はコールセンター企業などによる新規開設ニーズに支えられ、全国主要都市の中で最も低い水準で推移している。一方、成約賃料には頭打ち感がみられる。本稿では、札幌のオフィスの現況を概観した上で、2026年までの賃料予測を行う。
2. 札幌オフィス市場の現況
2-1. 空室率および賃料の動向
三幸エステートによると、札幌市の空室率(2022年6月時点)は2.8%(前年同月比▲0.5%)となり、全国主要都市の中で最も低い水準となった(図表-1)。2020 年4月の緊急事態宣言の発令以降、多くの主要都市で、景気悪化やテレワーク普及などを受けて空室率が上昇するなか、札幌市では、コールセンターやIT関連企業の新規開設・拡張ニーズに支えられ、空室率が低下している。
空室率をビルの規模1別にみると、「小型4.6%(前年比+0.2%)」が上昇した一方、「大規模1.3%(同▲0.7%)」、「大型2.6%(同▲0.7%)」、「中型5.0%(同▲0.1%)」は低下した(図表-2)。
三幸エステートによると、札幌市の空室率(2022年6月時点)は2.8%(前年同月比▲0.5%)となり、全国主要都市の中で最も低い水準となった(図表-1)。2020 年4月の緊急事態宣言の発令以降、多くの主要都市で、景気悪化やテレワーク普及などを受けて空室率が上昇するなか、札幌市では、コールセンターやIT関連企業の新規開設・拡張ニーズに支えられ、空室率が低下している。
空室率をビルの規模1別にみると、「小型4.6%(前年比+0.2%)」が上昇した一方、「大規模1.3%(同▲0.7%)」、「大型2.6%(同▲0.7%)」、「中型5.0%(同▲0.1%)」は低下した(図表-2)。
1 三幸エステートの定義による。大規模ビルは基準階面積200坪以上、大型は同100~200坪未満、中型は同50~100坪未満、小型は同20~50坪未満。
2 賃料サイクルとは、縦軸に賃料、横軸に空室率をプロットした循環図。通常、(1)空室率低下・賃料上昇→(2)空室率上昇・賃料上昇→(3)空室率上昇・賃料下落→(4)空室率低下・賃料下落、と時計周りに動く。
2-3. 空室率と募集賃料のエリア別動向
三鬼商事によれば、2021年末時点で最も賃貸可能面積の大きいエリアは「駅前東西地区(29.4%)」であり、次いで「駅前通・大通公園地区(27.0%)」、「創成川東・西11丁目近辺地区(15.3%)」、「南1条以南地区(14.5%)」、「北口地区(13.6%)」の順となっている(図表-8)。
賃貸可能面積は、建替えに伴う閉鎖等により「駅前通・大通公園地区」(前年比▲4.8千坪)で減少したが、新規供給のあった「北口地区」(同+5.2千坪)等で増加し、札幌ビジネス地区全体で+0.4千坪の増加となった(図表-9)。
一方、テナントによる賃貸面積は、「駅前通・大通公園地区」(前年比▲4.3千坪)で減少した一方、「北口地区」(同+3.5千坪)や「創成川東・西11丁目近辺地区」(同+0.7千坪)等で増加し、全体で+0.6千坪の増加となった。この結果、空室面積は全体で▲0.3千坪の減少となった。
三鬼商事によれば、2021年末時点で最も賃貸可能面積の大きいエリアは「駅前東西地区(29.4%)」であり、次いで「駅前通・大通公園地区(27.0%)」、「創成川東・西11丁目近辺地区(15.3%)」、「南1条以南地区(14.5%)」、「北口地区(13.6%)」の順となっている(図表-8)。
賃貸可能面積は、建替えに伴う閉鎖等により「駅前通・大通公園地区」(前年比▲4.8千坪)で減少したが、新規供給のあった「北口地区」(同+5.2千坪)等で増加し、札幌ビジネス地区全体で+0.4千坪の増加となった(図表-9)。
一方、テナントによる賃貸面積は、「駅前通・大通公園地区」(前年比▲4.3千坪)で減少した一方、「北口地区」(同+3.5千坪)や「創成川東・西11丁目近辺地区」(同+0.7千坪)等で増加し、全体で+0.6千坪の増加となった。この結果、空室面積は全体で▲0.3千坪の減少となった。
3. 札幌オフィス市場の見通し
3-1. 新規需要の見通し
(1)オフィスワーカー数の見通し
住民基本台帳人口移動報告によると、札幌市の転入超過数は2008年を底に緩やかな拡大傾向にあり、2021年は+9,711人となった(図表-11)。
総務省「国勢調査」によれば、札幌市の就業者数は、2015年の84.4万人から2020年の100.9万人と、2015年比で+20%増加した。業種別にみると、オフィスワーカーの比率が高い「情報通信業」の就業者は、2015年の3.1万人から2020年の4.3万(2015年比+38%)に、「学術研究,専門・技術サービス業」の就業者は、2015年の3.2万人から2020年の4.4万(2015年比+38%)となり、大幅に増加している(図表-12)。
(1)オフィスワーカー数の見通し
住民基本台帳人口移動報告によると、札幌市の転入超過数は2008年を底に緩やかな拡大傾向にあり、2021年は+9,711人となった(図表-11)。
総務省「国勢調査」によれば、札幌市の就業者数は、2015年の84.4万人から2020年の100.9万人と、2015年比で+20%増加した。業種別にみると、オフィスワーカーの比率が高い「情報通信業」の就業者は、2015年の3.1万人から2020年の4.3万(2015年比+38%)に、「学術研究,専門・技術サービス業」の就業者は、2015年の3.2万人から2020年の4.4万(2015年比+38%)となり、大幅に増加している(図表-12)。
以下では、札幌のオフィスワーカー数を見通すうえで重要となる「北海道」における「企業の経営環境」と「雇用環境」について確認したい。
内閣府・財務省「法人企業景気予測調査」によれば、「企業の景況判断BSI3」(北海道財務支局)は、2020年第2四半期に「▲41.8」と一気に悪化した。その後は、回復と悪化を繰り返しながら推移し、2022年第2四半期は「+8.3」とプラスに回復した(図表-14)。景況感の悪化幅は、全国平均と比べて、やや小さい傾向にある。
「従業員数判断BSI4」(北海道財務支局)は、人手不足を表わす「+36.1」(2020 年第1四半期)から「+12.3」(第2四半期)へ低下した。その後は回復に向かい、2022 年第2四半期は「+24.3」となり、全国平均(+15.8)を上回り、人手不足の状況が継続している(図表-15)。
内閣府・財務省「法人企業景気予測調査」によれば、「企業の景況判断BSI3」(北海道財務支局)は、2020年第2四半期に「▲41.8」と一気に悪化した。その後は、回復と悪化を繰り返しながら推移し、2022年第2四半期は「+8.3」とプラスに回復した(図表-14)。景況感の悪化幅は、全国平均と比べて、やや小さい傾向にある。
「従業員数判断BSI4」(北海道財務支局)は、人手不足を表わす「+36.1」(2020 年第1四半期)から「+12.3」(第2四半期)へ低下した。その後は回復に向かい、2022 年第2四半期は「+24.3」となり、全国平均(+15.8)を上回り、人手不足の状況が継続している(図表-15)。
北海道では、コロナ禍が「企業の経営環境」および「雇用環境」に与えたダメージは全国平均と比べて限定的であった。また、札幌市の生産年齢人口は減少基調で推移しているものの、就業者数は、オフィスワーカー比率の高い「情報通信業」を中心に増加している。以上の状況を鑑みると、今後5年間では札幌市のオフィスワーカー数が大幅に減少する懸念は小さいと思われる。
3 企業の景況感が前期と比較して「上昇」と回答した割合から「下降」と回答した割合を引いた値。マイナス幅が大きいほど景況感が悪いことを示す。
4 従業員数が「不足気味」と回答した割合から「過剰気味」と回答した割合を引いた値。マイナス幅が大きいほど雇用環境の悪化を示す。
3 企業の景況感が前期と比較して「上昇」と回答した割合から「下降」と回答した割合を引いた値。マイナス幅が大きいほど景況感が悪いことを示す。
4 従業員数が「不足気味」と回答した割合から「過剰気味」と回答した割合を引いた値。マイナス幅が大きいほど雇用環境の悪化を示す。
(2022年07月01日「不動産投資レポート」)
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経歴
- 【職歴】
2007年 住信基礎研究所(現 三井住友トラスト基礎研究所)
2018年 ニッセイ基礎研究所
【加入団体等】
一般社団法人不動産証券化協会資格教育小委員会分科会委員(2020年度~)
吉田 資のレポート
日付 | タイトル | 執筆者 | 媒体 |
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