首都圏住宅市場の動向（マンション・戸建て）～市場減速の兆候と個別の住宅価格

金融研究部准主任研究員渡邊布味子

■要旨

新築マンションの供給戸数は年々減少し、価格は上昇し、いずれも四半世紀をかけてバブル当時の水準に戻ってきた。このまま住宅価格は上がり続けるのだろうか。

日本の住宅市場での取引は、新築住宅が全体の８割を占める。住宅の価格水準は、新築マンション、中古マンション、新築戸建て、中古戸建ての順で、予算にあわせて種類の住宅を検討するかを決める人も多いだろう。昨今の新築住宅価格の上昇により、新築住宅価格の上昇から新築住宅にこだわる人が減り、新築住宅とともに中古住宅も検討する人が増加している。

コロナ禍における各住宅市場は、コロナ禍前までに積み上がっていた在庫を売却することで拡大した面もあり、各市場の在庫戸数は近年で最も少ない水準なっている。

通常は競争力があって手ごろな価格の住宅が先に売れ、割高な物件が売れ残る。在庫のなかに相対的に割高な住宅が増加しており、購入希望者が住宅を買いたいと思う価格水準からの乖離が生じ始めていると考えられる。

テレワークや移動自粛により住宅需要が高まり、マンション・戸建ていずれの市場でも取引量が増加し、価格が上昇したことで市場規模が拡大した。しかし、現在の住宅市場の規模は、過去のトレンドから推定した妥当な水準からの乖離が大きい。また、中古マンション・中古戸建て市場は在庫戸数が底をうった月とほぼ同時に、市場規模が妥当な水準を大きく超過し、後に減速している。

他にも、需要者側の生活必要費等の増加、供給者側の原材料コストの上昇など、懸念事項は増加している。ただし、市場規模が縮小するとしても、価格よりも先に業者側の対応で供給量が調整されていく。また、現在は、購入時よりも価格が上昇しているケースが多い。「住宅購入すると利益がでる」というプラスのイメージを持ちやすく、購入需要が冷えにくい。首都圏においては、残念ながら今年中に住宅価格が下がる可能性は低いのではないだろうか。

■目次

1――はじめに
2――新築住宅とともに中古住宅も検討する人が増加
3――各住宅市場の在庫の状況
4――コロナ禍で拡大した住宅市場
5――中古マンション、新築・中古戸建ては過去のトレンドから見ると売れすぎている
6――市場規模の拡大が止まっても、実需向けの住宅価格は下落しにくい
7――おわりに

日付	タイトル	執筆者	媒体
2025/08/25	「持ち家か、賃貸か」。法的視点から「住まい」を考える（4）～「所有権」の制限：「公法上の制限」は公共の福祉のため～	渡邊布味子	研究員の眼
2025/08/12	東京オフィス市場は賃料上昇継続。宿泊需要は伸び率が鈍化－不動産クォータリー・レビュー2025年第２四半期	渡邊布味子	不動産投資レポート
2025/08/04	「持ち家か、賃貸か」。法的視点から「住まい」を考える（3）～「所有権」の制限：「相隣関係」とは何か～	渡邊布味子	研究員の眼
2025/07/28	「持ち家か、賃貸か」。法的視点から「住まい」を考える（2）～「所有権」の制限：「権利の濫用」とは何か～	渡邊布味子	研究員の眼

日付

タイトル

執筆者

媒体

2025/08/25

「持ち家か、賃貸か」。法的視点から「住まい」を考える（4）～「所有権」の制限：「公法上の制限」は公共の福祉のため～

渡邊布味子

研究員の眼

2025/08/12

東京オフィス市場は賃料上昇継続。宿泊需要は伸び率が鈍化－不動産クォータリー・レビュー2025年第２四半期

渡邊布味子

不動産投資レポート