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- 東京オフィス市場は賃料下落が継続。住宅価格はさらに上昇-不動産クォータリー・レビュー2022年第1四半期
2022年05月13日
1. 経済動向と住宅市場
国内経済は、四半期ごとにプラス成長とマイナス成長を繰り返す一進一退の動きとなっている。5/18に公表予定の2022年1-3月期の実質GDPは前期比年率▲2.1%と2四半期ぶりにマイナス成長になったと推計される1。まん延防止等重点措置の影響で対面型サービスを中心に民間消費が減少したことに加えて、財貨・サービスの輸入が輸出の伸びを上回ったため外需がマイナスに寄与した。また、資源価格高騰に伴う交易条件の悪化により海外への所得流出が続くなか、足もとの円安進行により交易利得の悪化幅はさらに拡大する見込みである。
経済産業省によると、1-3月期の鉱工業生産指数は前期比+0.8%と2四半期連続で増産となったが、持ち直しのペースは緩やかである(図表-1)。半導体不足などから生産調整の続く自動車についても2四半期連続で増加したが、21年4-6月期と比べて1割以上低い水準にある。
ニッセイ基礎研究所は、3月に経済見通しの改定を行った。実質GDP成長率は2022年度+2.1%、2023年度+1.7%を予想する(図表-2)2。ロシアのウクライナ侵攻を受けて2022年度の成長率見通しを前回より▲0.4%下方修正した。新型コロナの感染動向とその対応策に関して不確実性が高く、ウクライナ情勢の深刻化によって世界経済全体が急減速する可能性もあり、日本経済は当面下振れリスクの高い状態が続く見通しである。
経済産業省によると、1-3月期の鉱工業生産指数は前期比+0.8%と2四半期連続で増産となったが、持ち直しのペースは緩やかである(図表-1)。半導体不足などから生産調整の続く自動車についても2四半期連続で増加したが、21年4-6月期と比べて1割以上低い水準にある。
ニッセイ基礎研究所は、3月に経済見通しの改定を行った。実質GDP成長率は2022年度+2.1%、2023年度+1.7%を予想する(図表-2)2。ロシアのウクライナ侵攻を受けて2022年度の成長率見通しを前回より▲0.4%下方修正した。新型コロナの感染動向とその対応策に関して不確実性が高く、ウクライナ情勢の深刻化によって世界経済全体が急減速する可能性もあり、日本経済は当面下振れリスクの高い状態が続く見通しである。
2. 地価動向
3. 不動産サブセクターの動向
三幸エステート公表の「オフィスレント・インデックス」によると、2022年第1四半期の東京都心部Aクラスビル賃料(月坪)は3期連続で下落し29,185円(前期比▲4.9%)となった(図表-10)。Aクラスビル賃料の3万円割れは2014年第2四半期以来のことである。
また、日経不動産マーケット情報(2022年4月号)によると、「来年4月までに竣工する全14棟4のテナント内定率は31%で、このうち7棟は調査時点でテナントが決まっていない」としており、新築ビルのリーシング進捗は鈍い動きとなっている。
ニッセイ基礎研究所は、東京都心Aクラスビル市場の見通しを2月に発表した5。「今後5年間の空室率は2023年と2025年の大量供給の影響を受けて2026年には6%まで上昇し、成約賃料についても6%程度下落する」見通しである。東京オフィス市場は来年に大量供給を控えるなか、アフターコロナを見据えたオフィス出社率やオフィス戦略の再構築など、需要サイドの動向を注視したい。
また、日経不動産マーケット情報(2022年4月号)によると、「来年4月までに竣工する全14棟4のテナント内定率は31%で、このうち7棟は調査時点でテナントが決まっていない」としており、新築ビルのリーシング進捗は鈍い動きとなっている。
ニッセイ基礎研究所は、東京都心Aクラスビル市場の見通しを2月に発表した5。「今後5年間の空室率は2023年と2025年の大量供給の影響を受けて2026年には6%まで上昇し、成約賃料についても6%程度下落する」見通しである。東京オフィス市場は来年に大量供給を控えるなか、アフターコロナを見据えたオフィス出社率やオフィス戦略の再構築など、需要サイドの動向を注視したい。
3 2022年3月時点の平均募集賃料は、前年比で、札幌(+0.5%)・仙台(▲0.8%)・東京(▲5.5%)・横浜(+0.5%)・名古屋(+1.6%)・大阪・(▲0.2%)・福岡(+1.8%)となっている。
4 東京23区内にある延べ床面積1万m2以上の賃貸オフィスビルを対象
5 吉田資『東京都心部Aクラスビル市場の現況と見通し(2022年2月時点)』(ニッセイ基礎研究所、不動産投資レポート、2022年2月21日)
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経歴
- 【職歴】
1993年 日本生命保険相互会社入社
2005年 ニッセイ基礎研究所
2019年4月より現職
【加入団体等】
・一般社団法人不動産証券化協会認定マスター
・日本証券アナリスト協会検定会員
公式SNSアカウント
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