商業施設売上高の長期予測（２）－少子高齢化・EC市場拡大・コロナ禍による消費行動の変容が商業施設売上高に及ぼす影響

金融研究部主任研究員佐久間誠

■要旨

本稿では、（１）少子高齢化、（２）EC市場拡大、（３）コロナ禍による消費行動の変容、の３点に注目し、複数のシナリオのもと、2040年までの商業施設売上高を、シミュレーションした。
商業施設売上高は、2019年を100とすると、2030年に87.5～94.3、2040年に77.3～85.8となる見通しである。今後、コロナ禍が収束に向かったとしても、少子高齢化とEC市場拡大の影響が本格化することで、下押し圧力が継続もしくは強まっていく。
2019年から2040年までの変化を要因分解すると、少子高齢化が▲7.5%、EC市場拡大が▲10.5%～▲6.5%、コロナ禍による影響が▲4.7%～▲0.2%の寄与となる。コロナ禍は商業施設の売上に多大な影響を及ぼしたが、今後20年の長期的な観点では、少子高齢化やEC市場拡大の影響がより重要である。
ポストコロナの消費者像がどのような姿になるかによって、旅行サービスや外食といったコト消費のほか、モノ消費においても被服・靴や家電などの品目では、売上環境が大きく変化する可能性がある。コロナ禍収束の見通しが立ち難いなか、これらの品目は先行きの不確実性が高いと言える。

■目次

1――商業施設はコロナ禍の不確実性に加え、少子高齢化とEC市場拡大が逆風に
2――少子高齢化の商業施設売上高への影響
　　1｜将来の人口･世帯数の推移
　　2｜単身世帯増加による物販･外食･サービス支出への影響
　　3｜高齢化による物販･外食･サービス支出への影響
3――EC市場拡大による商業施設売上高への影響
　　1｜EC市場拡大の動向
4――商業施設の売上環境のシミュレーション手法とシナリオ設定
　　1｜シミュレーション手法
　　2｜コロナ禍による消費行動の変容に関するシナリオ設定
5――2040年までの商業施設の売上環境のシミュレーション結果
　　1｜物販・外食・サービス支出の見通し
　　2｜商業施設売上高の見通し
　　3｜可処分所得が増加した場合の商業施設売上高の見通し
6――長期的な下押し圧力のなか、運営力強化と投資対象の選別が求められる

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2025/06/23

佐久間誠

不動産投資レポート

2025/05/13

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