オルタナティブデータで見るオフィス出社率の国別比較－日本は低い感染リスクを考慮してもオフィス出社率が高い

金融研究部主任研究員佐久間誠

1――オフィス市況の長期的な見通しを左右するオフィス出社率

新型コロナウイルスの感染拡大を機に、これまで堅調に推移してきたオフィス市況は悪化に転じた。2020年第2四半期の東京都心部Aクラスビルの成約賃料（オフィスレント・インデックス）は前年比▲6.1％となった（図表 1）。また、土地総合研究所が公表する不動産業況指数によると、オフィスビル賃貸業の先行指数（3ヶ月後の見通し）は、2020年4月に▲50.0、同7月に▲32.0となり、オフィス市況の悪化を示唆している。

ただし、2007年からの世界金融危機に匹敵する急激なオフィス市況の悪化¹を見込む声は少ない。吉田（2020）²では、東京都心部Aクラスビルの成約賃料は、2019年末から2024年にかけて▲14%の下落にとどまり、最悪期においても2017年の賃料水準を維持すると予測している。2020年に新規供給されるオフィスビルの多くはテナントが契約･内定済であることに加え³、2021年から2022年の供給が限定的なため、空室率の上昇が穏やかにとどまると予想している。

なお、コロナ危機によるオフィス市況の「調整」を経た後の、長期的な見通しについては、依然として不確実性が高い。在宅勤務の普及はオフィス市況への構造的な下押し圧力となる可能性がある。「オフィス不要論」は極端であるにしても、在宅勤務がある程度定着していくことについては、概ね意見が一致している。在宅勤務のオフィス市況への影響度を見極める上では、アフターコロナの世界において、オフィスとオフィス以外での勤務割合（オフィス出社率）が、どのような水準に落ち着くかが重要である。しかし、オフィス出社率の最適解は多くの企業が模索中で、結論が出るには数年単位の時間を要しそうだ。

在宅勤務は、通勤などによる移動時間を節約できるなど様々なメリットがある一方、現在のデジタル技術水準では、コミュニケーションや人材育成などの課題があることも明確になってきている。また、日本では在宅勤務はなかなか馴染まないとの見方も根強い。雇用制度や商慣習、デジタル化の遅れなど企業側の要因に加えて、住宅が狭いなど従業員側の事情もあり、在宅勤務で生産性を保つのは難しいとの声も聞かれる。Lenovoの2020年5月の調査⁴によれば、日本において在宅勤務はオフィスより生産性が低いと回答した割合は40％と、調査対象10カ国で最も高い結果となっている（図表 2）。

実際、日本では他の国々と比較して本当に在宅勤務は進んでいないのだろうか、また、今後も在宅勤務は進まないのだろうか。オフィス出社率を定量的に把握する手段は今のところ限られるが、本稿ではGoogleの「COVID-19:コミュニティモビリティレポート」⁵をもとに、主要先進国⁶のオフィス出社動向を比較する。

¹ 世界金融危機時には、三幸エステート・ニッセイ基礎研究所による東京都心部Aクラスビルの成約賃料（オフィスレント・インデックス）は2008年第1四半期のピーク45,513円/坪から2011年第3四半期のボトム19,706円/坪まで▲57％下落した。また、三鬼商事による東京ビジネス地区の平均募集賃料は、2008年8月のピーク22,901円/坪から2013年12月のボトム16,207円/坪まで▲29％下落した。
² 吉田（2020）「「東京都心部Ａクラスビル市場」の現況と見通し～新型コロナウィルスの感染拡大を踏まえて見通しを改定」、不動産投資レポート、ニッセイ基礎研究所、2020年5月27日）
³ 高田（2020）によると、2020年竣工の延べ床面積1万m²以上の賃貸オフィス14棟のうち、9棟が稼働･内定率100％、3棟が95%以上、1棟が90%以上、1棟が85%以上となっている。
⁴ レノボ・ジャパン（2020）
⁵ 同データのようなオルタナティブデータは、これまで日本において活用が進んでこなかったが、新型コロナウイルスの感染拡大以降、関心が高まっている。オルタナティブデータとは、経済統計や財務情報などこれまで伝統的に活用されてきたデータ以外の非伝統的なデータの総称である。伝統的なデータと比べて、オルタナティブデータは頻度が高いデータや粒度が細かいデータをタイムリーに取得できることが多い。
⁶ 日本、米国、カナダ、英国、ドイツ、フランス、豪州、シンガポールに加え、アジア太平洋地域の主要な不動産市場でもある香港を加えた。

2――オルタナティブデータで見る主要先進国のオフィス出社率の動向

Googleは、新型コロナウイルスの感染拡大防止に向けて、流動人口データを期間限定で提供している。人々が訪問する場所を、「職場」、「乗換駅」、「小売･娯楽」、「食料品店･薬局」、「住宅」、「公園」の6つのカテゴリ⁷に分類し、2020年1月3日～2月6日の 5週間における該当曜日の中央値を基準とし、その基準値からの変化率として公表している。本稿では、同レポートの「職場」の流動人口データをオフィス出社率の代替変数と捉え、主要先進国のオフィス動向を比較する⁸。

まず、主要先進国のオフィス出社率の推移を確認する（図表 3）。新型コロナウイルスの感染が世界中に本格的な広がりを見せた2020年3月以降、厳格なロックダウンを実施したフランス⁹をはじめ多くの主要先進国でオフィス出社率が急低下した。一方、日本は4月6日に緊急事態宣言が発令されたものの、在宅勤務への移行はゴールデンウィークの5月初旬まで緩やかに進んだ。また直近は全ての国で、オフィスへの回帰が徐々に進んでおり、その中でも日本のオフィス出社率が最も高くなっている。

日本の先行研究によれば、外出自粛率は新型コロナウイルスの新規感染者数の対数関数に従う関係にある¹⁰。そこで、 2020年9月19日時点の主要先進国のオフィス出社率と新規感染者数の関係を確認すると、同様に、対数関数に従うことがわかる（図表 4）。つまり、オフィス出社率の水準はコロナ感染リスクに依存する。加えて、大陸欧州のドイツとフランスは新規感染者数の水準と比較してオフィス出社率が高く、アングロサクソンである北米や英国は低い傾向にあり、地域や文化の違いによって、オフィス出社の傾向が異なっている。日本の高いオフィス出社率は、他のアジア太平洋地域の国々と同様に、低いコロナ感染リスクによるところが大きい。ただし、日本は回帰線の上方に位置することから、先述のとおり、日本固有の要因がオフィス出社率を押し上げていることが示唆される。

図表 4：主要先進国のオフィス出社率と新型コロナウイルスの新規感染者数の関係（2020年9月19日時点）

さらに、感染拡大の第一波の最中にあった2020年4月30日時点のオフィス出社率と新規感染者数を比較すると、図表 4と同様に、対数関数に従うことがわかる（図表 5）。ただし、回帰式における新規感染者数（対数）の係数が「-7.873」と、9月19日時点の「-3.148」の2倍超である。つまり、コロナ感染リスクに対するオフィス出社率の感応度が低下していることが示唆される。

図表 5：主要先進国のオフィス出社率と新型コロナウイルスの新規感染者数の関係（2020年4月30日時点）

コロナ感染リスクに対するオフィス出社率の感応度の低下は、日本のオフィス出社率と新規感染者数の推移からも読み取れる（図表 6）。感染拡大の第一波にあった4月は、緊急事態宣言の影響もあり、新規感染者数の増加を背景にオフィス出社率は低下した。しかし、感染の第二波が広がった7月以降は、7月後半の4連休やお盆の時期を除けば、オフィス出社率は概ね一定で推移している。

また、在宅勤務に対する注目度の低下からも、コロナ感染リスクに対するオフィス出社率の感応度の低下を確認できる。Google Trendsで、日本における「在宅勤務」の検索数の推移を確認すると、韓国やイタリアなどで感染が拡大し、横浜港に寄港したクルーズ船での集団感染が発生した2月半ばに一旦増加した後、国内での1日当たりの新規感染者数が100人を超えた3月下旬から急増し、緊急事態宣言を全国に拡大した4月中旬にピークを迎えた。その後は、7月以降の第二波においても検索トレンドの低下が続いている。この関心の低下は、第一波で企業による在宅勤務対応の多くが一巡したことに加え、「在宅疲れ」や「コロナ慣れ」が進んだことでオフィス回帰を進めている企業があるためと推測される。

図表 7：Google Trends による「在宅勤務」の検索トレンドと新型コロナウイルスの新規感染者数の推移

⁷ 住宅については滞在時間、その他カテゴリは訪問者数を示している。
⁸ 以下、本稿では職場の流動人口を、オフィス出社率として分析を進める（2020年1月3日～2月6日の 5週間における該当曜日の中央値＝100とする）。ただし、職場の流動人口は、オフィス出社率の水準を正確に表しているわけではないことには留意が必要である。本稿では主要国間の違いや時系列での変化を読み解く指標として利用している。日本のオフィス出社率の水準を推定する上では携帯各社･グループ会社が提供する、スマートフォンの位置情報をもとにした流動人口データが参考になる。例えば、NTTドコモが提供する「モバイル空間統計」では、2020年9月25日時点の大手町や品川エリアの流動人口（過去7日平均）は前年同期比▲35%の水準であり、同エリアのオフィス出社率は6割～7割程度であると推測できる。
⁹ フランスは3月19日から5月11日にかけてロックダウンを実施した。
¹⁰ 水野ほか（2020）は、各都道府県の自粛率と感染者数、佐久間（2020a）では、各都道府県の宿泊者数と新規感染者数、佐久間（2020b）では、各都道府県の外出自粛動向と新規感染者数を分析し、全て外出自粛動向が感染者数の対数関数に従うとしている。

3――おわりに

本稿ではGoogleの提供するオルタナティブデータをもとに主要先進国のオフィス出社率の動向を推量し、（1）日本のオフィス出社率が主要先進国と比較して高いこと、（2）その背景には低いコロナ感染リスクに加えて、日本の固有要因があること、（3）コロナ感染リスクに対するオフィス出社率の感応度が低下していること、を確認した。

ただし、今後のオフィス出社率の動向は、依然として新型コロナウイルスの感染動向やワクチン・治療薬の開発に左右されるだろう。第二波の最中にある英国では、ジョンソン英首相の在宅勤務要請を受けて、ロンドンでオフィス回帰を進めていた複数の金融機関が計画の停止を余儀なくされている¹¹。このように政府や企業のオフィス出社方針は今後も紆余曲折が予想される。現在のところ、ウイズコロナ/アフターコロナにおける働き方は模索の段階にあり、今後もオフィス出社率やコロナ感染リスクの動向を継続的にモニタリングしていくことが重要であろう¹²。

¹¹ Bloomberg（2020）
¹² 今後、本稿で示した図表などを定期的にアップデートし、公表していく予定である。

日付	タイトル	執筆者	媒体
2025/03/07	ホテル市況は一段と明るさを増す。東京オフィス市場は回復基調強まる－不動産クォータリー・レビュー2024年第4四半期	佐久間誠	基礎研マンスリー
2025/02/26	成約事例で見る東京都心部のオフィス市場動向（2024年下期）－「オフィス拡張移転DI」の動向	佐久間誠	不動産投資レポート
2025/02/14	Japan Real Estate Market Quarterly Review-Fourth Quarter 2024	佐久間誠	不動産投資レポート
2025/02/12	ホテル市況は一段と明るさを増す。東京オフィス市場は回復基調強まる－不動産クォータリー・レビュー2024年第４四半期	佐久間誠	不動産投資レポート

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媒体

2025/03/07

ホテル市況は一段と明るさを増す。東京オフィス市場は回復基調強まる－不動産クォータリー・レビュー2024年第4四半期

佐久間誠

基礎研マンスリー

2025/02/26

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佐久間誠

不動産投資レポート