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はじめての不動産投資入門(3)~直接還元法について学ぼう~
金融研究部 准主任研究員 渡邊 布味子
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P=a÷R
(P:対象不動産の収益価格、a:一期間の純収益、R:還元利回り)
図表3は「還元利回り」と不動産の「収益価格」の関係を示しています。年間100万円の「純収益」を生み出す不動産について、「還元利回り」を5%とした場合、「収益価格」は2,000万円となります。ここで、「還元利回り」が4%に低下すると「収益価格」は2,500万円(+500万円)、「還元利回り」が6%に上昇すると「収益価格」は1,667万円(▲333万円)となります。つまり、「還元利回り」が低下すると「収益価格」は上昇し、「還元利回り」が上昇すると「収益価格」が低下する、という関係にあります。
それでは、次回以降、今回学習した直接還元法を用いて、実際に不動産の収益価格を求めてみたいと思います。
1 渡邊布味子『はじめての不動産投資入門(2)~不動産の価格を求める手法について~』ニッセイ基礎研究所、研究員の眼、2018年11月30日
2 国土交通省『不動産鑑定評価基準』 http://www.mlit.go.jp/common/001204083.pdf
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(2019年03月29日「研究員の眼」)
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