不動産開発と容積率について考える

金融研究部准主任研究員渡邊布味子

■要旨

不動産開発とは、新しい建物を建てて街づくりをすることの総称で、そのうち既存の建物を取り壊して新しい建物を建築することを建替え、これまで有効利用されていなかった土地を再整備し新しいビルやマンションを建てることを再開発という。こうした建替えや再開発は容積率の高い場所で行われることが多い。

容積率とは、「敷地面積に対する建築延べ面積の割合」のことをいい、建物の大きさを制限するものである。

経年劣化した建物はいずれ建替えられるが、そのすべてがすべからく建替えられるわけではない。なぜなら、建替えには多額のコストが発生するため、トータルの損益（開発利益）がマイナスになると判断した場合、建替えをしないで既存の建物を使い続けることが合理的な投資行動となるからである。計算すると、「新建物の評価額」が「旧建物の評価額」に対して２倍近くに増加しなければ開発コストを賄うことができない結果となった。建替えのハードルは低いものではない。

しかしながら、「新建物の評価額」に着目すると、容積率が大きくなれば賃貸面積も大きく、総額の賃貸収入も多く見込めるため、新建物の評価額を通じて「建替えによる付加価値」を高めることができる。容積率を大きくする手段として、法令等による容積率の緩和（上乗せ）制度として、（1）地区計画等、（2）総合設計、(3)国家戦略特区の制度を挙げて説明する。

■目次

1---- はじめに
2---- 容積率とは何か
3---- 不動産の開発利益とは何か
4---- 容積率の緩和（上乗せ）を活用した不動産開発
　　（１）地区計画等
　　（２）総合設計
　　（３）国家戦略特区
5---- おわりに

日付	タイトル	執筆者	媒体
2025/08/12	東京オフィス市場は賃料上昇継続。宿泊需要は伸び率が鈍化－不動産クォータリー・レビュー2025年第２四半期	渡邊布味子	不動産投資レポート
2025/08/04	「持ち家か、賃貸か」。法的視点から「住まい」を考える（3）～「所有権」の制限：「相隣関係」とは何か～	渡邊布味子	研究員の眼
2025/07/28	「持ち家か、賃貸か」。法的視点から「住まい」を考える（2）～「所有権」の制限：「権利の濫用」とは何か～	渡邊布味子	研究員の眼
2025/07/04	「持ち家か、賃貸か」。法的視点から「住まい」を考える（1）～持ち家を購入することは、「所有権」を得ること	渡邊布味子	研究員の眼

日付

タイトル

執筆者

媒体

2025/08/12

東京オフィス市場は賃料上昇継続。宿泊需要は伸び率が鈍化－不動産クォータリー・レビュー2025年第２四半期

渡邊布味子

不動産投資レポート

2025/08/04

「持ち家か、賃貸か」。法的視点から「住まい」を考える（3）～「所有権」の制限：「相隣関係」とは何か～

渡邊布味子

研究員の眼