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- オフィス市況は一段と改善。REIT指数(配当込)は最高値を更新-不動産クォータリー・レビュー2018年第4四半期
2019年02月08日
3. 不動産サブセクターの動向
(1) オフィス
三鬼商事によると12月の都心5区空室率は前月比▲0.10%低下の1.88%、平均募集賃料は前月比0.7%上昇し60ケ月連続でプラスとなった。12月は新規供給がなく(都心5区)、空室率は1991年末以来27年ぶりの水準に低下し、賃料の上昇ペースは年率8~9%に高まっている。また、他の主要都市でもオフィスの新規供給が限定的で需給が逼迫するなか空室率は低下し、賃料も上昇している(図表-9)。三幸エステート公表の「オフィスレント・インデックス」によると、2018年第4四半期の東京都心部Aクラスビル賃料は39,468円(前期比1.2%)となった。空室率が1%を切る水準となるなか、Aクラスビル賃料は5期連続で上昇し4万円台への回復が視野に入りつつある。
CBREの調査によると、東京では今後2年間で合計50万坪の供給が予定されているが、2018年末時点のテナント内定率は、2019年竣工ビルで8割、2020年竣工ビルで3割程度とリーシングは順調に進捗している。
三鬼商事によると12月の都心5区空室率は前月比▲0.10%低下の1.88%、平均募集賃料は前月比0.7%上昇し60ケ月連続でプラスとなった。12月は新規供給がなく(都心5区)、空室率は1991年末以来27年ぶりの水準に低下し、賃料の上昇ペースは年率8~9%に高まっている。また、他の主要都市でもオフィスの新規供給が限定的で需給が逼迫するなか空室率は低下し、賃料も上昇している(図表-9)。三幸エステート公表の「オフィスレント・インデックス」によると、2018年第4四半期の東京都心部Aクラスビル賃料は39,468円(前期比1.2%)となった。空室率が1%を切る水準となるなか、Aクラスビル賃料は5期連続で上昇し4万円台への回復が視野に入りつつある。
CBREの調査によると、東京では今後2年間で合計50万坪の供給が予定されているが、2018年末時点のテナント内定率は、2019年竣工ビルで8割、2020年竣工ビルで3割程度とリーシングは順調に進捗している。
全国61都市のホテル客室稼働率(2018年12月)は前年同月比横ばいの77.8%となった。2018年は自然災害の影響を受けた大阪や札幌の稼動率が一時大きく落ち込んだもののその後は回復し、全国平均でも前年並みの水準(81.3%)を確保した4(図表-15)。2018年の訪日外国人客数は前年比8.7%増加の約3,119万人となった(図表-16)。昨年7月以降、自然災害の影響により東アジアからの訪日客が減少し前年比の伸び率は1ケタ台にとどまった。政府目標である「2020年4,000万人」を達成するには今後年率+13.2%の伸びが必要となる。2018年の訪日客の旅行消費額は過去最高の約4.5兆円5、1人当たりの消費額は15.3万円となった。
3 新聞報道によると、「2018年の百貨店の免税売上高は前年比26%増の3,396億円と過去最高を更新した。ただし、足元では中国当局の規制強化により、1月の免税売上高が前年比で2~3割落ち込んだ店舗もある」(日本経済新聞朝刊、2019年1月24日)
4 STR社によると、2018年の平均客室単価(前年比)は、全国(+2.5%)、札幌(+4.4%)、東京(+3.5%)、横浜(+0.3%)、名古屋(▲0.4%)、京都(+2.1%)、大阪(▲4.3%)、福岡(+1.7%)、沖縄(+5.3%)となっている。
5 今回から調査方法を変更(対象にクルーズ船客を追加)。仮に従来ベースの方法で推計した場合、旅行消費額は4.8兆円(前年比8.7%)となる。
6 J-REITが所有する物流施設の賃料は強含みで推移している。GLP投資法人(2018年8月期)の賃料増額改定(全体の78%)における上昇率はプラス4.5%、日本プロロジスリート投資法人(2018年11月期)の改定賃料変動率はプラス0.5%である。
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経歴
- 【職歴】
1993年 日本生命保険相互会社入社
2005年 ニッセイ基礎研究所
2019年4月より現職
【加入団体等】
・一般社団法人不動産証券化協会認定マスター
・日本証券アナリスト協会検定会員
公式SNSアカウント
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