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- オフィスは需給逼迫が継続。Jリートは物件の入替を積極化。-不動産クォータリー・レビュー2018年第3四半期
2018年11月09日
4. J -REIT(不動産投信)・不動産投資市場
(1) J -REIT(不動産投信)
2018年第3四半期の東証REIT指数(配当除き)は、6月末比0.7%上昇し年初からの上昇率は6.9%に拡大した。セクター別ではオフィスが2.2%、住宅が2.8%上昇する一方で、商業・物流等が▲2.0%下落した(図表-28)。需給面では、REIT市場の高い利回りに着目した海外投資家やETF(上場投資信託)経由の資金が流入する一方で、物件取得に伴う公募増資の発表も多くREIT指数はもみ合う展開が続いている。9月末時点のバリュエーションは、純資産9.4兆円に保有物件の含み益2.7兆円を加えた12.1兆円に対して時価総額は12.9兆円でNAV倍率は1.06倍、分配金利回りは4.1%(対10年国債利回りスプレッド4.0%)である。
2018年第3四半期の東証REIT指数(配当除き)は、6月末比0.7%上昇し年初からの上昇率は6.9%に拡大した。セクター別ではオフィスが2.2%、住宅が2.8%上昇する一方で、商業・物流等が▲2.0%下落した(図表-28)。需給面では、REIT市場の高い利回りに着目した海外投資家やETF(上場投資信託)経由の資金が流入する一方で、物件取得に伴う公募増資の発表も多くREIT指数はもみ合う展開が続いている。9月末時点のバリュエーションは、純資産9.4兆円に保有物件の含み益2.7兆円を加えた12.1兆円に対して時価総額は12.9兆円でNAV倍率は1.06倍、分配金利回りは4.1%(対10年国債利回りスプレッド4.0%)である。
昨年来、REIT各社は現在の不動産価格の上昇を好機と捉え、物件の入れ替えを積極化しており、2017年は約3,400億円、今年上期もすでに2,500億円を超える不動産を売却した。これに伴う売却益も膨らんでおり、経常利益に占める売却損益の割合は昨年が6.1%、18年上期が5.4%と高水準にある。こうしたポートフォリオの改善と含み益の顕在化を目指す物件の入れ替えは市場の評価も高く、今後も継続することが予想される。
(2) 不動産投資市場
日経不動産マーケット情報によると、2018年第3四半期の不動産売買額は、前年同期比20%増の9,053億円となり、前年割れした第2四半期から一転して増加した。内訳を見ると、うめきた2期の土地(約1778億円)など大型の土地取引が多く、全体の34%を占めた。一方で、オフィスは22%とやや低調であった。また、件数は前年同期比13%増加した。
RCAによると、2018年第3四半期時点の海外投資家による日本の不動産売買金額は、12ヶ月累計でネット249百万ドルとなり、売買額は拮抗している(図表-31)。
また日銀によると、4-6月の「個人による貸家業へ新規貸出」は、前年比で▲22.5%減少した(図表-32)。今のところ市場全体への波及は限定的だが、金融機関の不動産業向け貸出姿勢の変化に引き続き注視が必要である。
日経不動産マーケット情報によると、2018年第3四半期の不動産売買額は、前年同期比20%増の9,053億円となり、前年割れした第2四半期から一転して増加した。内訳を見ると、うめきた2期の土地(約1778億円)など大型の土地取引が多く、全体の34%を占めた。一方で、オフィスは22%とやや低調であった。また、件数は前年同期比13%増加した。
RCAによると、2018年第3四半期時点の海外投資家による日本の不動産売買金額は、12ヶ月累計でネット249百万ドルとなり、売買額は拮抗している(図表-31)。
また日銀によると、4-6月の「個人による貸家業へ新規貸出」は、前年比で▲22.5%減少した(図表-32)。今のところ市場全体への波及は限定的だが、金融機関の不動産業向け貸出姿勢の変化に引き続き注視が必要である。
(ご注意)本誌記載のデータは各種の情報源から入手・加工したものであり、その正確性と安全性を保証するものではありません。また、本誌は情報提供が目的であり、記載の意見や予測は、いかなる契約の締結や解約を勧誘するものでもありません。
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(2018年11月09日「不動産投資レポート」)
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