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- 商業施設の売上環境はなぜ弱いのか?
2017年09月21日
1. はじめに
今後、少子高齢化と電子商取引市場拡大の影響により、商業施設の売上環境は悪化する見通しである。拙稿の「商業施設売上高の長期予測」の分析では、商業施設売上高は2035年までに約13%減少する見込みである1。商業施設のテナントの賃料負担力は売上高と密接に関連している。そのため、売上が低迷すれば、賃料引き下げやテナント撤退などにつながり、商業施設の投資収益を押し下げる。
しかし、商業施設の売上環境の弱さは今に始まったことではない。2016年の小売業販売額は139.9兆円と、ピークである1996年の146.3兆円より依然低い(図表1)。ボトムとなった2002年の132.3兆円からは緩やかに回復しているものの、2016年の名目GDPが537.1兆円と過去最高を更新したことと比較すると、小売業の回復の足取りは重い。
それでは、商業施設の売上環境はなぜ弱いのだろうか。以下では、商業施設の売上環境について個人消費の側面から概観した上で、変動要因分析を行い、これまでの売上環境低迷の原因を探る。
しかし、商業施設の売上環境の弱さは今に始まったことではない。2016年の小売業販売額は139.9兆円と、ピークである1996年の146.3兆円より依然低い(図表1)。ボトムとなった2002年の132.3兆円からは緩やかに回復しているものの、2016年の名目GDPが537.1兆円と過去最高を更新したことと比較すると、小売業の回復の足取りは重い。
それでは、商業施設の売上環境はなぜ弱いのだろうか。以下では、商業施設の売上環境について個人消費の側面から概観した上で、変動要因分析を行い、これまでの売上環境低迷の原因を探る。
2. 商業施設の売上環境の推移
ここでは各世帯の消費支出のうち商業施設の売上に繋がる品目を「物販・外食・サービス支出」として集計し、世帯数を乗じることで、日本全体の物販・外食・サービス支出の推移を試算した。物販・外食・サービス支出は商業施設の潜在的な売上規模を表す。
物販・外食・サービス支出について、ピークである1999年を100として、その推移を確認する(図表2の棒グラフ)。同支出は、1984年の72.7から1999年まで拡大したが、その後は減少傾向にあり、2014年は93.1と1999年から6.9%減少している。また小売業販売額も同じく1999年を100として比較すると、物販・外食・サービス支出と同様の推移を辿っていることがわかる(図表2の折れ線グラフ)。
物販・外食・サービス支出について、ピークである1999年を100として、その推移を確認する(図表2の棒グラフ)。同支出は、1984年の72.7から1999年まで拡大したが、その後は減少傾向にあり、2014年は93.1と1999年から6.9%減少している。また小売業販売額も同じく1999年を100として比較すると、物販・外食・サービス支出と同様の推移を辿っていることがわかる(図表2の折れ線グラフ)。
3. 1999年以降の物販・外食・サービス支出減少の背景
1999年から2014年にかけて物販・外食・サービス支出は減少したが、この期間における背景として、(1)物販・外食・サービス支出、(2)可処分所得、(3)貯蓄率、(4)消費支出に占める物販・外食・サービス支出の割合について、年齢毎2の変動を確認する。
2 年齢毎 = 各世帯の世帯主の年齢 (以下同様)
2 年齢毎 = 各世帯の世帯主の年齢 (以下同様)
(2017年09月21日「不動産投資レポート」)
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経歴
- 【職歴】 2006年4月 住友信託銀行(現 三井住友信託銀行) 2013年10月 国際石油開発帝石(現 INPEX) 2015年9月 ニッセイ基礎研究所 2019年1月 ラサール不動産投資顧問 2020年5月 ニッセイ基礎研究所 2022年7月より現職 【加入団体等】 ・一般社団法人不動産証券化協会認定マスター ・日本証券アナリスト協会検定会員
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