2009年06月05日

少子高齢化の消費支出への影響　～商業施設投資の基礎的条件の考察 ～

竹内 一雅

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■見出し

1. 小売販売動向
2. 高齢化の進展と高齢世帯における消費の特徴
3. 少子高齢化にともなう今後の消費支出
おわりに
参考資料： 都道府県推計結果

■introduction

昨年後半以降、J-REITの商業施設の鑑定価格が大きく下落している。その主な要因は、キャップレートの上昇であり、2008年前半までの急速な価格上昇の反動ともいえる。しかし、最近では、キャッシュフローの低下も鑑定価格の下落要因となっている例が多くなっているようだ。これは実際の賃貸料収入やNOI（純営業収益）が、販売低迷の影響を受けているためと考えられる。
小売業全体を見ても、2008年9月のリーマンショック以降、販売額は著しく低下している。しかも、小売販売額は、1990年代初頭をピークに長期の低成長傾向にある。現在の急激な景気後退による影響は、次第に解消されていくであろうが、より長期的・構造的問題である人口減少や少子高齢化の進展は、今後、ますます消費支出や小売販売額に影響を与えると考えられる。
長期的な視点で商業施設への投資収益を考える上で、小売業の販売動向、特に、少子高齢化の影響の把握は欠かせない。本稿では、J-REITの商業施設および小売業の現況を概観した上で、少子高齢化の進展（世代別世帯数の変化）が今後の消費支出（世帯主年齢別、品目別、地域別）にどのような影響を与えるかを試算し１、長期的な商業施設投資の基礎的条件を考察する。

(2009年06月05日「不動産投資レポート」)

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