商業施設売上高の長期予測～少子高齢化と電子商取引市場拡大が商業施設売上高に及ぼす影響～

金融研究部主任研究員佐久間誠

3｜高齢化の物販･外食･サービス支出への影響
次に、高齢化が物販･外食･サービス支出に与える影響を整理する。ここでは、各年齢の世帯と5歳上の世帯の物販･外食･サービス支出を比較している。年齢毎の消費支出が将来も変わらないと仮定した場合に、各世帯の物販･外食･サービス支出が5年後にどれほど変化するかを表している（図表8）。

物販･外食･サービス支出は、若年世帯から55～59歳まで増加する。その後は、高齢となるにつれ支出は減少し、減少幅も大きくなる。例えば、団塊ジュニア（2015年時点で40～44歳）の物販･外食･サービス支出は、5年後には6.6千円/月増加、5年後から10年後には4.3千円/月増加、10年後から15年後には5.5千円/月増加するが、15年後から20年後には0.3千円/月減少する。また団塊の世代（同65～69歳）の物販･外食･サービス支出は、5年後には13.4千円/月減少し、5年後から10年後にはさらに18.4千円/月減少する。

品目別に見ると、多くの品目が高齢化により支出が減少するが、増加する品目も一部ある。食料、被服･靴、外食は大きく減少し、家具･寝具、家電、書籍は小幅な減少にとどまる。また医薬品関連、理美容サービスはむしろ増加することが期待される。主な品目の支出のピークは、食料：60～64歳、被服･靴：50～54歳、外食：40～44歳、旅行サービス：65～69歳、医療サービス：65～69歳、交際費：65～69歳である。団塊ジュニアや団塊の世代がこのピークを通過すると、これらの品目への減少圧力が年々大きくなる。

4――EC市場拡大の商業施設売上高への影響

1｜EC市場拡大の動向
経済産業省「電子商取引に関する市場調査」によると、日本のEC市場は2016年に15.1兆円まで拡大し、EC化率は5.4%まで上昇している（図表9）。日本のEC市場は依然二桁台の成長を続けているが、成長率はやや鈍化しているようにも見える（図表10）。しかし、米国のEC化率である8%¹や英国の15%²と比較しても、日本のEC市場の拡大余地は依然大きいと言えるだろう。

図表9　日本のEC市場規模とEC化率の推移/図表10　日本のEC市場規模の成長率

同調査によれば、日本でEC化が進んでいる品目は、事務用品･文房具（EC化率33.6%）、生活家電･AV機器･PC･周辺機器等（同29.9%）、書籍･映像･音楽ソフト（同24.5%）などである（図表11）。これらの品目の特徴として、劣化しにくく、品質が一定かつ比較しやすいことなどが挙げられる。一方、食品･飲料･酒類、自動車･自動二輪車･パーツ等はEC化が遅れている。劣化しやすい、品質が不均一、高額または専門知識が必要な品目などである。また衣類･服装雑貨等のECは、実物が確認できない、試着できないなどの短所が指摘されてきたが、着実にEC化が進んでいる。このことからも、ECへの物理的な障壁のみならず、心理的な障壁も解消されてきており、EC化の裾野が広がっていると言えよう。

次に、EC最大手である米Amazon.comの日本における動向を紹介する。同社の日本での売上高は、4～5年で2倍となる速さで急拡大しており、2016年には1兆1745億円に達した（図表12）。日本経済新聞社の調査³によれば、2016年度の売上高は日本の小売業の売上高ランキングで6位となった。また、2017年4月から生鮮食品の販売も一部エリアで開始するなど、品揃えを拡充している。食品は消費支出に占める割合が大きく⁴、EC化が遅れている。また購買頻度が高いという特徴があるため、消費者とECの接点を増やし、EC市場のさらなる拡大に寄与する可能性がある。

総務省「全国消費実態調査」のデータから年齢毎のEC化率を確認すると、30歳代で最も高く、年齢が高くなるほど低くなる⁵（図表13）。しかし、2004年から2014年の伸び率を見ると、50歳以上の世帯が大きく、年齢毎に見ても、着実にEC化の裾野が広がっていることがわかる。

¹ United States Census Bureau「Quarterly Retail e-Commerce Sales」
² Office for National Statistics「Retail sales in Great Britain」
³ 日本経済新聞電子版、2017年6月28日“アマゾン、国内で１兆円超　16年度本社調査”
⁴ 総務省「平成26年全国消費実態調査」によれば消費支出に占める食料（外食除く）の割合は約20%と大きい。
⁵ 経済産業省「電子商取引に関する市場調査」と算出方法が異なるため水準は異なる。しかし、過去10年の伸び率を見ると両者とも10%台前半と大きく変わらない。

日付	タイトル	執筆者	媒体
2025/03/07	ホテル市況は一段と明るさを増す。東京オフィス市場は回復基調強まる－不動産クォータリー・レビュー2024年第4四半期	佐久間誠	基礎研マンスリー
2025/02/26	成約事例で見る東京都心部のオフィス市場動向（2024年下期）－「オフィス拡張移転DI」の動向	佐久間誠	不動産投資レポート
2025/02/14	Japan Real Estate Market Quarterly Review-Fourth Quarter 2024	佐久間誠	不動産投資レポート
2025/02/12	ホテル市況は一段と明るさを増す。東京オフィス市場は回復基調強まる－不動産クォータリー・レビュー2024年第４四半期	佐久間誠	不動産投資レポート

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2025/03/07

ホテル市況は一段と明るさを増す。東京オフィス市場は回復基調強まる－不動産クォータリー・レビュー2024年第4四半期

佐久間誠

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不動産投資レポート