Ｊリート市場は年間６％上昇。物件取得額は過去３番目の高水準－不動産クォータリー・レビュー2016年第4四半期

金融研究部不動産調査室長岩佐浩人

1.経済動向と住宅市場

2016年7-9月期の実質ＧＤＰ成長率（２次速報）は前期比年率1.3％に下方修正されたが、雇用所得環境の改善から民間消費の回復が続き、設備投資も今後回復基調を強めると予想される。経済産業省によると、10-12月期の鉱工業生産指数は前期比2.0％と３期連続で上昇し、消費税引き上げを前に駆け込み需要のあった2014年1-3月期以来の高い伸びとなった¹（図表－１）。

ニッセイ基礎研究所は、昨年12月に経済見通しの改定を行った。実質GDP成長率は2016年度1.2％、2017年度1.0％、2018年度1.2％を予想する（図表－2）²。実績値の上方修正や円安進行などを受けて、各年度の見通しをそれぞれ上方修正した。

住宅市場は分譲マンションを除いて堅調に推移している。2016年12月の新設住宅着工戸数は78,406戸（前年比+3.9％）となり６ケ月連続で増加した。2016年全体では前年比6.4％増加の約96.7万戸となった。このうち、全体の4割超を占める貸家が前年比10.5％と高い伸びを示し５年連続で増加した（図表－3）。

2016年の首都圏のマンション新規発売戸数は、前年比▲11.6％の35,772戸となり3年連続で減少した。エリア別では都区部と都下が２割以上落ち込んだ。１戸当たりの平均価格は5,490万円（前年比▲0.5％）と下落に転じたが、㎡単価は79.3万円（前年比1.8％）と4年連続で上昇した。不動産経済研究所は、2017年の供給戸数について6.2％増加の3.8万戸を予想している（図表－4）。

東日本不動産流通機構（レインズ）によると、2016年第4四半期の首都圏中古マンションの成約件数は9,317件（前年同期比＋11.0％）、2016年全体は3万7,189件（前年比+6.9％）となり過去最高を更新するとともに新築マンション販売戸数を初めて上回った（図表－5）。成約価格は前年比+5.4％の3,049万円となり4年連続で上昇した。

一方、日本不動産研究所が発表した2016年11月の住宅価格指数（首都圏の中古マンション）は３カ月連続で前月比マイナスとなり、価格面において一部に弱い指標も見られる（図表－6）。

今後の住宅市場については、足もと上昇傾向にある住宅ローン金利や個人の貸し家業向け貸出（アパートローン）に対する監視強化、中古住宅市場の活性化政策（インスペクション制度の普及、リフォーム補助金など）、新築タワーマンションの固定資産税の変更などが注目される。