東京オフィス市場は賃料上昇継続。宿泊需要は伸び率が鈍化－不動産クォータリー・レビュー2025年第２四半期

金融研究部准主任研究員渡邊布味子

4．J -REIT（不動産投信）市場

2025年第２四半期の東証REIT指数（配当除き）は３月末比+5.2％上昇した。業種別では、オフィスが+6.3％、住宅が+4.2％、商業・物流等が+4.3％となり、オフィスセクターが市場全体の上昇を牽引した（図表－17）。６月末時点のバリュエーションは、純資産12.1兆円に保有物件の含み益5.9兆円を加えた18.0兆円に対して、市場時価総額は15.3兆円でNAV倍率⁶は0.85倍、分配金利回りは4.9％、10年国債利回りに対するイールドスプレッドは3.5％となっている。

J-REITによる第２四半期の物件取得額（引渡しベース）は1,954億円（前年同期比▲18％）、2025年上期累計では5,753億円（同▲23％）となった（図表－18）。アセットタイプ別の取得割合は、オフィス（32％）・ホテル（26％）・住宅（21％）・物流施設（12％）・商業施設（6％）・底地ほか（3％）となり、オフィスやホテルの取得割合が高まった。

今年上期のJ-REIT市場を振り返ると(図表－19)、東証REIT指数（配当除き）は+7.6％、配当込みでは+10.3％の上昇となった。市場ファンダメンタルズの改善に加えて、Jリート投信からの資金流出が一巡するなど需給環境が好転したこともプラスに寄与した。次に、市場規模を確認すると、上場銘柄数は57社で昨年末から変わらず、市場時価総額は15.3兆円（昨年末+7％増）、運用資産額（取得額ベース）は23.7兆円（同+1％増）となった。また、業績面では、堅調な不動産賃貸市況や不動産売却益の計上が寄与し、市場全体の１口当たり予想分配金は昨年末比+３％増加、１口当たりNAV(Net Asset Value)は同+２％増加し、いずれも過去最高を更新した。

⁶ NAV倍率は、市場時価総額がリートの解散価値（NAV：Net Asset Value）の何倍で評価されているかを表わす指標。

日付	タイトル	執筆者	媒体
2025/08/12	東京オフィス市場は賃料上昇継続。宿泊需要は伸び率が鈍化－不動産クォータリー・レビュー2025年第２四半期	渡邊布味子	不動産投資レポート
2025/08/04	「持ち家か、賃貸か」。法的視点から「住まい」を考える（3）～「所有権」の制限：「相隣関係」とは何か～	渡邊布味子	研究員の眼
2025/07/28	「持ち家か、賃貸か」。法的視点から「住まい」を考える（2）～「所有権」の制限：「権利の濫用」とは何か～	渡邊布味子	研究員の眼
2025/07/04	「持ち家か、賃貸か」。法的視点から「住まい」を考える（1）～持ち家を購入することは、「所有権」を得ること	渡邊布味子	研究員の眼

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2025/08/12

東京オフィス市場は賃料上昇継続。宿泊需要は伸び率が鈍化－不動産クォータリー・レビュー2025年第２四半期

渡邊布味子

不動産投資レポート

2025/08/04

「持ち家か、賃貸か」。法的視点から「住まい」を考える（3）～「所有権」の制限：「相隣関係」とは何か～

渡邊布味子

研究員の眼