東京オフィス市場は賃料上昇継続。宿泊需要は伸び率が鈍化－不動産クォータリー・レビュー2025年第２四半期

金融研究部准主任研究員渡邊布味子

3．不動産サブセクターの動向

(1) オフィス
三鬼商事によると、2025年６月の東京都心５区の空室率は3.37％（前月比▲0.19ポイント）、平均募集賃料（月坪）は17カ月連続で上昇し、20,877円(前月比+0.5％)となった。他の主要都市では、札幌と福岡を除き、空室率は前年比で低下し（図表－９）、賃料についても好立地の物件を中心に上昇基調が継続している⁴。

三幸エステート公表の「オフィスレント・インデックス」によると、2025年第２四半期の東京都心部Aクラスビル賃料(月坪)は30,563円（前期比+0.2％）と７期連続で上昇し、空室率は2.3％（前期比▲3.8ポイント）と大幅に低下した（図表－10）。同社は、｢2025年第２・第３四半期のAクラスビルの新規供給は低水準に止まり、建築中ビルのテナント誘致も進んでいることから、来期も需給バランスの引き締まり傾向が続く」としている。

また、日経不動産マーケット情報（2025年８月号）によると、東京ビジネス地区のオフィス成約賃料は、22エリア中、半年前との比較で５％以上の上昇が12エリア、2.5％以上5％未満の上昇が５エリアとなった。東京駅周辺の大型ビルの成約水準（月坪）は3.6万円から5.4万円で、直近のピーク（19年12月～20年9月）とほぼ同水準に戻り、さらに上昇する勢いとのことである。

このように、東京オフィス市場では賃料の上昇基調が強まっており、数年後に竣工を予定する新築ビルへの引き合いも出始めている。一方で、今後は米国の相互関税が企業業績に及ぼす影響が懸念される。「業績拡大→設備投資拡大→オフィス賃料上昇」の好循環が維持されるかどうか、引き続き市場動向を注視する必要がある（図表－11）。

⁴ 良好な需給環境を背景にいずれの都市も賃料が上昇している。2025年６月時点の平均募集賃料は、札幌(前年同月比+4.3％)・仙台（+1.1％）・横浜（+1.6％）・名古屋（+1.9％）・大阪・（+1.8％）・福岡(+3.1％)となっている。

(2) 賃貸マンション
東京23区のマンション賃料は、全ての住居タイプで前年同期比プラスとなった。三井住友トラスト基礎研究所・アットホームによると、2025年第１四半期はシングルタイプが+6.9％、コンパクトタイプが+6.5％、ファミリータイプが+7.5％であった(図表－12)。

一方で、総務省によると、2025年1-6月累計の東京23区における転入超過数は+43,437人となり、前年同期比▲21％減少した(図表－13)。昨年8月以降、11カ月連続で前年同月を下回っており、都心回帰の動きには鈍化がみられる。

(3) 商業施設・ホテル・物流施設
商業セクターでは、円高の影響などを背景に高額商品のインバウンド消費が落ち込み、百貨店の売上減少が続いている。商業動態統計などによると、2025年4-6月の小売販売額（既存店、前年同期比）は百貨店が▲6.5％、スーパーが+3.5％、コンビニエンスストアが+2.7％となった。６月単月では、百貨店が▲7.7％(５カ月連続のマイナス)、スーパーが+3.1％(８カ月連続のプラス)、コンビニエンスストアが+3.7％(４カ月連続のプラス)となっている（図表－14）。

図表－14　百貨店･スーパー･コンビニエンスストアの月次販売額（既存店、前年比）

ホテル市場では、引き続きインバウンド需要が拡大しているものの、６月は前年同月比で減少したことや、日本人による宿泊需要の低迷を受けて、全体の伸び率は鈍化している⁵。宿泊旅行統計調査によると、2025年4-6月累計の延べ宿泊者数は前年同期比+0.5％（2019年同期比+6.7％）、このうち日本人が同▲3.7％（同▲5.0％）、外国人が同+12.1％（同+51.6％）となった（図表－15）。また、2025年4-6月累計の訪日外国人客数は約1,098万人(前年同期比+19.0％)、上期累計では約2,151万人（同+21.0％）となり、過去最速のペースで2,000万人を突破した。

図表－15　延べ宿泊者数の推移（2019年同月比、2020年1月～2025年6月）

物流賃貸市場は、首都圏では外縁部を中心に空室率が高止まりしている。シービーアールイー（CBRE）によると、2025年第２四半期の首都圏における大型マルチテナント型物流施設の空室率は10.9％（前期比▲0.2ポイント）となった(図表－16)。新築や築浅物件で成約がみられ空室消化が進んだものの、全体の新規需要は9.1万坪と過去５年平均(12.6万坪)を下回る水準にとどまった。一方、近畿圏の空室率は新規供給の増加を受けて5.6％（前期比+1.8ポイント）に上昇した。2025年下期も引き続き高水準の供給が予定されているものの、内定状況は順調であり、空室率は今後低下傾向で推移する見通しとのことである。

また、一五不動産情報サービスによると、2025年４月の東京圏の募集賃料は4,670円/月坪（前期比▲0.6％）となり、４四半期連続で下落した。

⁵「日本で災害が発生する」との情報がSNS等で拡散したことが影響し、一時的に落ち込んだ。

日付	タイトル	執筆者	媒体
2025/08/12	東京オフィス市場は賃料上昇継続。宿泊需要は伸び率が鈍化－不動産クォータリー・レビュー2025年第２四半期	渡邊布味子	不動産投資レポート
2025/08/04	「持ち家か、賃貸か」。法的視点から「住まい」を考える（3）～「所有権」の制限：「相隣関係」とは何か～	渡邊布味子	研究員の眼
2025/07/28	「持ち家か、賃貸か」。法的視点から「住まい」を考える（2）～「所有権」の制限：「権利の濫用」とは何か～	渡邊布味子	研究員の眼
2025/07/04	「持ち家か、賃貸か」。法的視点から「住まい」を考える（1）～持ち家を購入することは、「所有権」を得ること	渡邊布味子	研究員の眼

日付

タイトル

執筆者

媒体

2025/08/12

東京オフィス市場は賃料上昇継続。宿泊需要は伸び率が鈍化－不動産クォータリー・レビュー2025年第２四半期

渡邊布味子

不動産投資レポート

2025/08/04

「持ち家か、賃貸か」。法的視点から「住まい」を考える（3）～「所有権」の制限：「相隣関係」とは何か～

渡邊布味子

研究員の眼