アンケート調査から読み解く物流施設利用の現状と方向性（1）～物流効率化・BCP・施設老朽化対応で、利用面積を見直し。賃貸施設利用が進み、地方都市で拡張意欲が高まる。

金融研究部上席研究員吉田資

3．物流施設の利用状況

（１）物流施設利用の現状
本章では、エリア⁶別にみた物流施設利用の現状と今後の利用方針について概観する。

「物流施設の現在の利用状況」について荷主企業に質問したところ、利用施設がある⁷との回答は「福岡・佐賀エリア」（48％）が最も多く、次いで「愛知エリア」（46％）、「北海道・東北地方」（44％）の順に多かった（図表－５）。

物流企業では、｢関西圏湾岸エリア｣（58％）が最も多く、次いで「愛知エリア」（51％）、｢関西圏内陸エリア｣（49％）の順に多かった。

また、荷主企業では、利用面積が「10,000m²以上」との回答割合が10％を超えたエリアはなかった。一方、物流企業では、「九州・沖縄地方（福岡・佐賀エリアを除く）」を除く「13」エリアで、回答割合が10％を超えた。

物流企業は、配送効率向上等のスケールメリット獲得を目的とし、数多くの貨物を扱う。また、インターネット通販市場の拡大等を背景に、多頻度かつ迅速な入出荷対応等を求められており、1フロアあたりの面積の広さと、多数のトラックバースを備えた施設の利用ニーズが強い。こうした背景から、物流企業では、大規模物流施設の利用が特に進んでいると考えられる。

⁶ エリア区分の定義は、P12-13「エリア区分の定義」を参照されたい。
⁷ 「物流施設の現在の利用（面積）」について、利用面積が「5,000m²未満」、「5,000m²以上10,000m²未満」、「10,000m²以上」との回答の合計

（２）物流施設利用の今後の予定
「物流施設利用（面積）の今後の予定（３年後）」について荷主企業に質問したところ、いずれのエリアも｢現状維持｣との回答が最も多かった（図表－６）。各エリアの物流施設の拡張意欲を把握すべく,「物流利用面積DI⁸」を作成した（図表－７）。物流利用面積DIをみると、「圏央道エリア」（11％）が最も大きく、次いで、「16号線沿線エリア」（７％）と「関西圏内陸エリア」（７％）が多かった。首都圏および関西圏のこれらのエリアでは、荷主企業の施設拡張意欲が高いと考えられる。

物流企業でも同様に、いずれのエリアも｢現状維持｣との回答が最も多かった（図表－６）。物流利用面積DIをみると、「愛知エリア」（25％）が最も大きく、次いで、「福岡・佐賀エリア」（23％）が多かった。10％を超えたエリアは「10」に上った（図表－７）。物流企業は、首都圏や関西圏以外の地域でも、施設拡張意欲が高いことがうかがえる。

図表－8に「新規供給率⁹」を縦軸、「物流施設利用DI¹⁰」を横軸にした散布図を示した。多くのエリアで、「新規供給率」と「物流施設利用DI」は近い水準であった。デベロッパーは、テナント企業のニーズを踏まえたうえで物流施設を開発しているといえよう。

このうち、「圏央道エリア」は、「物流施設利用DI」が15％と高位であるのに対して、「新規供給率」は8％となっている。「圏央道エリア」の大型マルチテナント型物流施設の空室率（2024年第４四半期、CBRE調査）は現在14.8％と高水準だが、今後は拡張ニーズ等に支えられて、需給バランスが改善に向かう可能性がある。

また、「関西内陸エリア」は、「物流施設利用DI」が13％と高位であるものの、「新規供給率」は23％と主要エリアの中で最も高い。今後、需給環境が緩和する可能性もあり、注視が必要であろう。

⁸ 「物流利用面積DI」の算出式；「増加」－「減少」[単位は回答割合（％）]
値が大きいエリアほど、物流施設の拡張意欲が強いと判断される。
⁹ 「新規供給率」の算出式；（「2025年から2027年に供給予定の物流施設面積」÷「2024年の物流施設総ストック面積」）÷３
¹⁰ 荷主企業と物流企業の平均値

（３）利用面積を見直す理由
「利用面積を見直す理由¹¹」について質問したところ、荷主企業、物流企業ともに｢取引物流量増減への対応｣（荷主企業67％・物流企業64％）が最も多く、次いで「物流の効率化（共同配送など）」（荷主企業59％・物流企業36％）が多かった（図表－９）。本調査の「物流2024年問題への対策（物流業務）」に関する質問で、「共同配送による積載率の向上」との回答は上位にあがっており（荷主企業48％・物流企業41％）、共同配送等の物流効率化の取り組みとともに、物流施設利用を見直す企業が多いことがうかがえる。

「保管拠点の分散配置の必要性」との回答も上位にあがった（荷主企業23％・物流企業11％）。東日本大震災等の自然災害時に物流の停滞が発生した経験から、「止まらない物流」への取り組みを行う企業は多い¹²。本調査の「物流業務における課題」に関する質問でも、「物流に関連したBCP(事業継続計画)の作成」との回答は多く（荷主企業30％・物流企業21％）、BCP対応の一環として物流施設利用の見直しが進んでいるようだ。

また、「保管コストの削減（荷主企業23％・物流企業14％）」や「施設の老朽化（荷主企業18％・物流企業25％）」との回答も多くあがった。

¹¹ いずれかのエリアで、3年後に利用面積を増やす（減らす）予定と回答した企業が対象。
¹² 東洋経済ONLINE「大震災受け物流分散化に動く流通企業、調達力を求め業界再編の加速も」（2011年６月２日）

日付	タイトル	執筆者	媒体
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2025/07/02	「福岡オフィス市場」の現況と見通し（2025年）	吉田資	不動産投資レポート
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2025/07/08

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吉田資

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不動産投資レポート