アンケート調査から読み解く物流施設利用の現状と方向性（1）～物流効率化・BCP・施設老朽化対応で、利用面積を見直し。賃貸施設利用が進み、地方都市で拡張意欲が高まる。

金融研究部主任研究員吉田資

1．はじめに

昨今、企業の「物流戦略」は重要な経営課題のひとつに位置づけられている状況を踏まえ、弊社は、三菱地所リアルエステートサービス株式会社と共同で、日本国内の主要荷主企業および物流企業を対象に「企業の物流戦略および物流施設利用に関するアンケート調査」（以下、本調査）を実施した¹。

前２回のレポート²では、本調査結果の一部を紹介し、企業の物流戦略の現状と課題について概観した。

本レポートでは、前回に続いて、本調査結果の一部を紹介し、物流施設の所有形態や、エリア別にみた物流施設の利用状況、物流施設に求める立地条件等を概観したうえで、物流施設利用の現状と方向性等について考察する。

¹ アンケート送付数；日本国内の主要荷主企業および物流企業 4,486社 [荷主企業3,513社・物流企業973社]
・回答数；234社（回収率：5%）
・調査時期；2024年7月～9月　　・調査方法：郵送・E-mailによる調査票の送付・回収
「ニッセイ基礎研究所と三菱地所リアルエステートサービスによる物流に関する共同アンケート調査
「物流2024年問題」への対策は着手するも、まだ十分でないと認識。トラックドライバーの確保が喫緊の課題。
～物流施設の選択では、BCP対応や従業員の健康配慮等を重視。地方都市で拡張意欲が高い～
² 吉田資『アンケート調査から読み解く企業の物流戦略の現状と課題（１）～「物流2024年問題」への対策は着手するも、まだ十分でないと認識。トラックドライバーおよび倉庫内作業人員の確保が課題に～』ニッセイ基礎研究所、不動産投資レポート、2024 年12月19日
吉田資『アンケート調査から読み解く企業の物流戦略の現状と課題（２）～商慣行見直しやドライバー負荷軽減、共同配送、標準化、物流DXを推進する長期ビジョン・中期計画策定の社会的要請高まる』ニッセイ基礎研究所、不動産投資レポート、2025 年1月15日

2．物流施設の所有形態

これまで、物流施設の所有形態について、各企業が自社で保有し自社で使用する形態が主流であった。しかし、国土交通省の資料によれば、「減損会計の適用や、キャッシュフローを意識した経営等を求められるようになり、企業は資産圧縮を進め、物流施設については、自社保有から賃貸への流れが加速している³」との指摘がある。また、近年、大手デベロッパー等による大規模な賃貸物流施設の開発が活発であり、施設所有の選択肢の幅が広がっている。そこで、本章では、物流施設の所有形態について概観する。

本調査において、現状、賃貸施設を利用している⁴との回答は、荷主企業では82%、物流企業では87％となった。また、３年後までに利用予定があるとの回答は、荷主企業では84%、物流企業では89％となった。このうち、｢100％（全て賃貸施設を利用）｣との回答は、荷主企業、物流企業ともに約２割を占めた（図表－１）。荷主企業、物流企業ともに賃貸施設の利用が広く定着していることがうかがえる。

一方、「0％（全て自社保有施設を利用）」との回答は、荷主企業では２割弱（現状18％・３年後16％）、物流企業では約１割（現状13％・３年後11％）を占めた。CBREのレポート⁵によれば、自社施設のメリットとして「長期で考えると賃貸よりトータルの支出が少ない」や「賃料の値上げ交渉がない」、「建物使用上の制約がない」等の理由が挙げられている。一定数の企業は、上記のメリットなどを比較検討したうえで、物流施設を自社で保有する方針を採用しているものと考えられる。

次に、賃貸施設の割合について、現状と３年後を比較すると（図表－２）、荷主企業、物流企業ともに、増やすとの回答（荷主企業17％・物流企業13％）が、減らすとの回答（荷主企業７％・物流企業９％）を上回った。今後も、賃貸施設の利用は緩やかに増加すると見込まれる。

賃貸施設の割合を増やす企業にその理由を質問したところ、｢貨物量変動への対応｣（51％）が最も多く、「移転自由度の確保」（32％）、「建設コストが高い」（32％）、「希望するエリアで用地取得が困難」（25％）、｢自社保有倉庫（物流施設）の老朽化｣（24％）との回答が上位であった（図表－３）。

｢貨物量変動への対応｣と「移転自由度の確保」との回答が上位に挙がっていることから、賃貸施設の利用において、ビジネス環境の変化に対して柔軟に対応できる点を高く評価しているようだ。

また、｢建設コストが高い｣と「希望するエリアで用地取得が困難」との回答も多かった。建設物価調査会「建築費指数」によれば、「倉庫（東京）」の建築費は、2021年以降、大きく上昇しており、2024年10月には「135.0」（対2020年末比＋30％）に達した（図表－４）。加えて、国土交通省「令和6年地価公示」では、「ｅコマース市場の拡大を背景に、大型物流施設用地等に対する需要が旺盛」と指摘している。建設コストの高騰や物流施設適地の減少等により、自社で物流施設を新設することが困難で、賃貸施設利用を選択する企業が増えているものと考えられる。

「自社保有倉庫（物流施設）の老朽化」に関して、東京都市圏交通計画協議会「第５回東京都市圏物資流動調査」によると、東京圏では1979年以前に建設された物流施設が総ストックの約３割を占める。同調査では、老朽化した施設は近年の物流ニーズに合致していない可能性があり、災害時の安全性も確保できていない懸念があると指摘している。ニーズに合致しない老朽施設が増加しているものと考えられる。

³ 国土交通省「物流不動産の隆盛の背景や理由」
⁴ 本調査では、「物流施設利用面積に占める賃貸施設の割合」について質問した。賃貸施設の割合が、「1－20％」,「21－40％」,「41―60％」,「61－80％」,「81－99％」,「100％」との回答の合計。
⁵ CBRE「自社倉庫と賃貸倉庫の違い│セール・アンド・リースバック取引の概要やメリット」2012年２月14日

日付	タイトル	執筆者	媒体
2025/04/17	「新築マンション価格指数」でみる東京23区のマンション市場動向【2024年】～都心は価格上昇が加速。一方、下期にかけて南西部は伸び率鈍化、北部と東部は下落に転じる。	吉田資	不動産投資レポート
2025/04/08	良好な景況感が継続。先行きも楽観的な見方が強まる。－第21回不動産市況アンケート結果	吉田資	基礎研マンスリー
2025/03/31	「横浜オフィス市場」の現況と見通し（2025年）	吉田資	不動産投資レポート
2025/03/25	「大阪オフィス市場」の現況と見通し（2025年）	吉田資	不動産投資レポート

日付

タイトル

執筆者

媒体

2025/04/17

「新築マンション価格指数」でみる東京23区のマンション市場動向【2024年】～都心は価格上昇が加速。一方、下期にかけて南西部は伸び率鈍化、北部と東部は下落に転じる。

吉田資

不動産投資レポート

2025/04/08

良好な景況感が継続。先行きも楽観的な見方が強まる。－第21回不動産市況アンケート結果

吉田資

基礎研マンスリー