「大阪オフィス市場」の現況と見通し（2023年）　|ニッセイ基礎研究所

1. はじめに

大阪のオフィス市場は、昨年、過去10年で２番目に大きい約5万坪の大量供給があったが、空室率の上昇は小幅に留まり、成約賃料は前年と同水準を維持した。本稿では、大阪のオフィス市況を概観した上で、2027年までの賃料予測を行う。

2. 大阪オフィス市場の現況

2-1. 空室率および賃料の動向
大阪市のオフィス空室率は、2020 年4 月の緊急事態宣言の発令以降、上昇基調で推移するなか、2022年に入り、その上昇スピードはやや減速した。三幸エステートによると、2023年2月時点の空室率は4.6％（前年比＋0.2％）となった（図表－1）。

空室率をビルの規模¹別にみると、「大規模4.1％（前年比＋0.6％）」、「大型3.9％（同▲0.3％）」、「中型6.2％（同+0.0％）」、「小型6.7％（同▲0.6％）」となった。新規供給を受けて「大規模」が上昇した一方、「大規模」以外は横ばい、もしくは低下した（図表－2）。また、テレワークの普及や働き方の変化等に伴うワークプレイスの見直しが進むなか、まとまった面積の募集では、入居テナントの決定に時間を要する事例が増えている。

全国主要都市では、オフィス床の解約や事業拠点の一部閉鎖などに伴い、空室面積が増加傾向にあり、成約賃料にも頭打ち感がみられる。2022年下期の大阪市の成約賃料は、前期比＋0.7％、前年比＋0.6％となった（図表－3）。

図表－3　主要都市のオフィス成約賃料（東京都心５区除き）（オフィスレント・インデックス）

2022年の空室率と成約賃料の動き（前年比）を主要都市で比較すると、空室率は、仙台市・札幌市・福岡市が低下した一方、東京都心5区・大阪市・名古屋市が上昇した。また、成約賃料は、札幌市が上昇、東京都心5区が下落、その他の都市は概ね横ばいとなった（図表－4）。

賃料と空室率の関係を表した大阪市の賃料サイクル²は、2012年下期を起点に「空室率低下・賃料上昇」局面が長い間続いていたが、2020年下期から「空室率上昇・賃料上昇」局面へ移行し、現在は、次の「空室率上昇・賃料下落」局面に差し掛かりつつある（図表－5）。

図表－4　2022年の主要都市のオフィス市況（前年比）/図表－5　大阪オフィス市場の賃料サイクル

¹ 三幸エステートの定義による。大規模ビルは基準階面積200坪以上、大型は同100～200坪未満、中型は同50～100坪未満、小型は同20～50坪未満。
² 賃料サイクルとは、縦軸に賃料、横軸に空室率をプロットした循環図。通常、(1)空室率低下・賃料上昇→(2)空室率上昇・賃料上昇→(3)空室率上昇・賃料下落→(4)空室率低下・賃料下落、と時計周りに動く。

2-2. 需給動向
三鬼商事によると、大阪ビジネス地区では、「大阪梅田ツインタワーズ･サウス」や「日本生命淀屋橋ビル」等、複数の大規模ビルが竣工したことに伴い、2022年末の賃貸可能面積（総供給面積）は、222.2万坪（前年比+4.4万坪）に増加した。

これに対して、賃貸面積（総需要面積）は、211.0万坪（前年比＋3.0万坪）となった。この結果、大阪ビジネス地区の空室面積は11.3万坪（前年比＋1.4 万坪）となり、前年から＋14％増加した（図表－6）。

2-3. エリア別動向
2022年末時点で賃貸可能面積が最も大きいエリアは「梅田地区（34.6％）」で、次いで「淀屋橋・本町地区（30.8％）」、「船場地区（14.6％）」、「新大阪地区（10.2％）」、「心斎橋・難波地区（5.1％）」、「南森町地区（5.0％）」の順となっている（図表－8）。

賃貸可能面積は、「梅田地区」（前年比＋2.8万坪）と「新大阪地区」（同＋1.3万坪）で増加し、全体で＋4.4万坪の増加となった（図表－9）。

これに対して、賃貸面積は前年比＋3.0万坪の増加となった。この結果、空室面積は、「梅田地区」（前年比＋1.1万坪）と「新大阪地区」（同＋0.8万坪）で増加し、全体で＋1.4万坪の増加となった。

図表－8　大阪ビジネス地区の地区別オフィス面積構成比（2022年）/図表－9　大阪ビジネス地区の地区別オフィス需給面積増分（2022年）

エリア別の空室率（2022年12月末）をみると、「心斎橋・難波地区3.1％（前年比▲1.1％）」、「淀屋橋・本町地区4.0％（同▲0.4％）」、「船場地区4.7％（同▲0.5％）」が低下した一方、「新大阪地区8.9％（同＋3.1％）」、「梅田地区5.5%（同＋1.2％）」、「南森町地区4.4％（同＋0.7％）」が上昇した（図表－10左図）。

また、エリア別の募集賃料（2022年12月時点）は、「梅田地区（前年比▲0.2％）」を除く全てのエリアで上昇した（図表－10右図）。

3. 大阪オフィス市場の見通し

3-1. 新規需要の見通し
（１）オフィスワーカーの見通し
2022年の大阪府の就業者数は465.2万人（前年比+5.7万人）となり、2年ぶりに増加に転じた（図表－11・左図）。

大阪都心6区のオフィスワーカー³を産業別にみると、「情報通信業（IT）」の占める割合が16％で最も大きい。次いで「卸売業，小売業（14％）」、プロフェッショナルサービスが含まれる「学術研究，専門・技術サービス業（12％）」、「製造業（9％）」、「金融業（8％）」の順となっている。区別にみると、中央区では「金融業」、北区では「情報通信業」、西区と福島区では「卸売業，小売業」の割合が大きい（図表－12）。

産業別に就業者数の増減推移をみると(2008年=100)、「情報通信業(176.1)」が大幅に増加する一方、「製造業(90.6)」、「金融業，保険業(93.3)」、「卸売業、小売業(103.1)」、「学術研究，専門・技術サービス業(112.5)」の伸び率は全体平均（112.9）を下回っている（図表－11・右図）。

次に、大阪のオフィスワーカー数を見通すうえで重要となる「近畿地方」における「企業の経営環境」と「雇用環境」について確認する。

内閣府・財務省「法人企業景気予測調査」によれば、「非製造業」の「企業の景況判断BSI⁴」（近畿地方）は、コロナ禍の影響により2020年第2四半期に「▲51.9」と一気に悪化した後、回復と悪化を繰り返し、一進一退の動きとなっている。2022年第4四半期は「＋5.3」となった（図表－13）。

一方、「非製造業の従業員数判断BSI⁵」（近畿地方）は、「+25.5」（2020年第１四半期）から「+2.7」（同第4四半期）へ大幅に低下した後、足もとでは「+18.6」まで回復している（図表－14）。しかし、「全国平均」の動きと比較した場合、近畿地方の回復ペースは鈍い傾向にある。

大阪府の就業者数は２年ぶりに増加に転じた。一方、産業別に就業者数の増減をみると、「情報通信業」は大幅に増加しているものの、その他の産業では頭打ちとなっている。

また、近畿地方の「企業の経営環境」は一進一退を繰り返しており、「雇用環境」はコロナ禍からの回復ペースが鈍い。以上のことを鑑みると、今後のオフィスワーカー数の増加は力強さに欠くことが予想される。

図表－13　企業の景況判断BSI（非製造業）/図表－14　従業員数判断BSI（非製造業）

³ 従業地による職業別就業者のうち、専門的・技術的職業従事者、管理的職業従事者、事務従事者の合計。
⁴ 企業の景況感が前期と比較して「上昇」と回答した割合から「下降」と回答した割合を引いた値。マイナス幅が大きいほど景況感
が悪いことを示す。
⁵ 従業員数が「不足気味」と回答した割合から「過剰気味」と回答した割合を引いた値。マイナス幅が大きいほど雇用環境の悪化を示す。

日付	タイトル	執筆者	媒体
2025/11/11	東京オフィス賃料は上昇基調が強まる。REIT市場は６カ月連続で上昇－不動産クォータリー・レビュー2025年第３四半期	吉田資	不動産投資レポート
2025/10/15	「生活の質」と住宅価格の関係～教育サービス・治安・医療サービスが新築マンション価格に及ぼす影響～	吉田資	不動産投資レポート
2025/09/29	「東京都心部Ａクラスビル市場」の現況と見通し（2025年９月時点）	吉田資	不動産投資レポート
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