「仙台オフィス市場」の現況と見通し（2022年）　|ニッセイ基礎研究所

1. はじめに

仙台のオフィス市場は、景気悪化やテレワークの普及などを背景にオフィス需要が低迷するなか、昨年は9年ぶりに5千坪を超える新規供給があり、空室率は高い水準で推移している。成約賃料についても需給バランスの緩和に伴い弱含んでいる。本稿では、仙台のオフィスの現況を概観した上で、2026年までの賃料予測を行う。

2. 仙台オフィス市場の現況

2-1. 空室率および賃料の動向
三幸エステートによると、2021年、仙台市の空室率は、景気悪化やテレワークの普及などに伴い、事業拠点の縮小および一部閉鎖を行う企業が増えるなか、大規模ビルの竣工を受けて2021年末には5.7%（前年同月比+0.8％）へ上昇した。しかし、今年に入り、空室率は緩やかに低下し6月時点で5.1％（前年同月比▲0.8％）となっている。

空室率（2022年6月時点）をビルの規模¹別にみると、「大規模3.3％（前年比▲1.0％）」、「大型　　5.3％（同▲0.9％）」、「中型7.8％（同▲0.1％）」、「小型9.1％（同▲0.1％）」となり、全ての規模で前年から低下した（図表－２）。

全国主要都市の成約賃料は頭打ち感が広がっている。仙台市の2021年下期の成約賃料は、前年同期比▲2.7％の下落となった（図表－３）。

2021 年の空室率と成約賃料の動き（前年比）を主要都市で比較してみると、札幌市を除く全ての都市で空室率が上昇している。これに対して、全体の傾向として成約賃料は概ね横ばいとなっているが、仙台市は空室率の上昇幅は相対的に小さかったものの、賃料は前年比でマイナスとなった（図表－４）。

賃料と空室率の関係を表した仙台市の賃料サイクル²は、2010年下期を起点に「空室率低下・賃料上昇」局面が続いていたが、2020 年下期以降「空室率上昇・賃料下落」局面に移行したとみられる（図表－５）。

図表－４　2021年の主要都市のオフィス市況変化/図表－５　仙台オフィス市場の賃料サイクル

¹ 三幸エステートの定義による。大規模ビルは基準階面積200坪以上、大型は同100～200坪未満、中型は同50～100坪未満、小型は同20～50坪未満。
² 賃料サイクルとは、縦軸に賃料、横軸に空室率をプロットした循環図。通常、(1)空室率低下・賃料上昇→(2)空室率上昇・賃料上昇→(3)空室率上昇・賃料下落→(4)空室率低下・賃料下落、と時計周りに動く。

2-2. オフィス市場の需給動向
三鬼商事によると、仙台ビジネス地区では、大型ビルの竣工等に伴い、2021年末の賃貸可能面積（総供給面積）は 47.4万坪（前年比＋1.0万坪）に増加した。また、2021年末のテナントによる賃貸面積（総需要面積）は44.3万坪（前年比＋0.4万坪）で、空室面積は3.1万坪（前年比＋0.6万坪）と前年対比＋22％増加した（図表－６）。

2-3. 空室率と募集賃料のエリア別動向
2021年末時点で「賃貸可能面積」が最も大きいエリアは、「駅前地区（35.6％）」で、次いで「一番町周辺地区（31.1％）」、「駅東地区（15.1％）」、「県庁・市役所周辺地区（12.9％）」の順となっている（図表－８）。昨年は、新規供給のあった「駅東地区」（前年比+5.4千坪）、「一番町周辺地区」（同+2.4千坪）、「駅前地区」（前年比+1.9千坪）で増加し、合計＋9.8千坪となった（図表－９）。これに対して、テナントによる「賃貸面積」は、「駅東地区」（前年比+3.8千坪）等で増加し、合計＋4.2千坪となった。この結果、空室面積は、仙台ビジネス地区全体で＋5.7千坪の増加となった。

図表－８　仙台ビジネス地区の地区別オフィス面積構成比（2021年）/図表－９　仙台ビジネス地区の地区別オフィス需給面積増分（2021年）

エリア別の空室率（2022年5月時点）を確認すると、「周辺オフィス地区」が9.2％（前年比▲0.1％）、「駅前地区」が5.8％（同▲1.2％）、「県庁・市役所周辺地区」が5.6％（前年比▲1.2％）、「一番町周辺地区」が3.8％（同▲0.6％）、「駅東地区」が3.7％（同▲3.5％）となり、全ての地区で低下した（図表－10左図）。

一方、募集賃料は全ての地区で下落しており、「駅前地区」（前年比▲1.2％）と「県庁・市役所周辺地区」（同▲1.1％）の下落率が大きかった（図表－10右図）。

3. 仙台オフィス市場の見通し

3-1. 新規需要の見通し
（１）オフィスワーカー数の見通し
住民基本台帳人口移動報告によると、2021 年の仙台市の転入超過数は＋2,288人となり、転入超過　　を維持したものの、前年から▲23％減少した（図表－11）。2021年の宮城県の就業者数は121.6万人（前年比▲0.7万人）となり、2年連続で減少した（図表－12）。

また、総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」によれば、仙台市の生産年齢人口は、2015年以降、減少が続いている（図表－13）。

以下では、仙台市のオフィスワーカー数を見通すうえで重要となる「東北地方」における「企業の経営環境」と「雇用環境」について確認したい。内閣府・財務省「法人企業景気予測調査」によれば、「企業の景況判断BSI³」（東北財務支局）は、2020年第２四半期に「▲39」と一気に悪化した。その後は、回復と悪化を繰り返しながら推移し、2022年第2四半期は「▲2.7」となり、全国平均（＋0.4）を下回った。（図表－14）。全国平均の動きと比較した場合、コロナ禍による悪化幅は小さかったものの、その後の回復スピードはやや鈍い傾向がみられる。

「従業員数判断BSI⁴」（東北財務支局）は、人手不足を表わす「+22.0」（2020 年第１四半期）から「+5.3」（第２四半期）へ大幅に低下した。足元では「+14.2」まで上昇したものの、全国平均（+15.8）を下回っており、本格的な回復には至っていない（図表－15）。

図表－14　企業の景況判断BSI（全産業）/図表－15　従業員数判断BSI（全産業）

仙台市では、人口の流入超過が継続しているもののその勢いは鈍化しており、宮城県の就業者数は2年連続で減少した。また、仙台市の生産年齢人口は減少基調で推移している。さらに、コロナ禍で悪化した東北地方の「企業の経営環境」と「雇用環境」は本格的な回復に至っていない。以上のことを鑑みると、仙台市のオフィスワーカー数の拡大は力強さに欠くことが予想される。

³ 企業の景況感が前期と比較して「上昇」と回答した割合から「下降」と回答した割合を引いた値。マイナス幅が大きいほど景況感
が悪いことを示す。
⁴ 従業員数が「不足気味」と回答した割合から「過剰気味」と回答した割合を引いた値。マイナス幅が大きいほど雇用環境の悪化を示す。

（２）在宅勤務の進展に伴うワークプレイスの見直し
パーソル総合研究所の「新型コロナウィルス対策によるテレワークへの影響に関する緊急調査」によれば、宮城県におけるテレワーク実施率は拡大傾向にあり、2022 年2月調査では22％となった（図表－16）。

また、宮城県経済商工観光部雇用対策課「令和3年度労働実態調査結果報告書」によれば、「テレワークの導入状況」について、「導入済み」との回答は24％で、オフィスワーカー比率の高い「情報通信業」では88％に達している（図表－17）。

仙台におけるテレワーク実施率は東京や全国平均と比べて低いものの、コロナ禍を経て、「在宅勤務」を導入する企業は増加しているようだ。今後とも「在宅勤務」と「オフィス勤務」を組み合わせた働き方が続くと予想され、オフィス需要への影響を注視する必要がある。