オフィスは需給逼迫が継続。REIT指数は上昇基調を強めるー不動産クォータリー・レビュー2019 年第3 四半期　基礎研ＲＥＰＯＲＴ（冊子版）12月号[vol.273]|ニッセイ基礎研究所

東京オフィス市場では極めてタイトな需給環境が続いており、都心部Aクラスの空室率は4期連続で1%を下回った。

東京のマンション賃料は、上昇基調で推移している。首都圏の物流施設市場では、過去最高水準の新規供給を上回る需要が発生し、空室率は低下した。

REIT指数は12.3%上昇しTOPIXの上昇率を4四半期連続で上回った。

1―経済動向と住宅市場

2019年7-9月期の実質GDP（1次速報）は、前期比年率0.2%と4四半期連続のプラス成長となった。一方、2019年7-9月期の鉱工業生産指数は、前期比▲0.6%と2四半期ぶりに下落した。自動車や半導体製造装置の輸出減少を背景に、輸送機械や生産用機械の生産が落ち込んでいる。また、2019年9月の日銀短観によると、大企業・製造業の業況判断DIは+5（前期比▲2）となり、3四半期連続で景況感が悪化した［図表1］。

2019年7-9月期の新設住宅着工戸数は約23.3万戸（前年同期比▲5.4%）となり、低水準の着工が続いている。

2019年9月の首都圏のマンション新規発売戸数は2,359戸（前年同月比▲30.0%）と前年同月を大幅に下回った。一方、2019年第3四半期の首都圏の中古マンション成約件数は9,406件（前年同期比＋8.3%）となり、引き続き高い水準と維持している。また、2019年8月の住宅価格指数は前期同期比＋0.9%となり、17ヶ月連続で前年同月比プラスとなった［図表2］。

中古マンションは、新築に対する価格面での割安感や優良ストックの拡充等を背景に、需要が高まっており価格も上昇している。

2―地価動向

地価の上昇は継続し、上昇幅も拡大している。国土交通省の「地価LOOKレポート（2019年第2四半期）」によると、全国100地区のうち上昇が「97」、横ばいが「3」、下落が「0」となり、6期連続で上昇地区が9割以上を占めた［図表3］。大阪圏の商業系3地区（「西梅田」･「茶屋町」･「新大阪」）は前期の「3～6%上昇」から「6%以上の上昇」となり、上昇幅が拡大した。

3―不動産サブセクターの動向

1│オフィス

三幸エステートによると、2019年第3四半期の東京都心部Aクラスビルの空室率は0.6%と4期連続で1%を下回った［図表4］。

一方、成約賃料（月/坪）は39,624円となり、前期（41,932円）を下回った（前期比▲6.9%）。一部のテナントの賃料負担力は伸び悩んでおり、40,000円/坪前後で天井感が広がる兆しも見られる。

ニッセイ基礎研究所では、Aクラスビルの成約賃料は40,000円台/月・坪の水準を維持した後、大量供給による空室率の上昇や、東京五輪開催後の経済低迷等に伴い下落基調に転じ、2023 年には約35,000 円となると予測している。

2│賃貸マンション

2019年第2四半期の東京23区のマンション賃料は前年比でシングルタイプが5.3%、コンパクトタイプが2.4%、ファミリータイプが4.2%上昇した［図表5］。

継続的な人口流入を背景に、東京の賃貸マンション需要は底堅く、賃料の安定的な上昇に寄与している。

3│商業施設・ホテル・物流施設

経済産業省「商業動態統計」によると、2019年9月の小売販売額（既存店、前年同月比）は百貨店が22.8%増、スーパーが4.4%増となった［図表6］。

9月は、消費増税前の駆け込み需要の勢いが増し、販売額が大きく増加した。一方、コンビニエンスストアの販売額は▲1.1%とやや低調であった。

観光庁「宿泊旅行統計調査」によると、2019年8月の延べ宿泊者数は、日韓関係の冷え込み等の影響を受け、前年同月比▲2.4%減少し、30ヶ月ぶりに前年同月比マイナスとなった。翌9月の延べ宿泊者数は、ラグビーワールドカップ開催等により、前年同月比＋5.0%、再びプラスに転じた［図表7］。

シービーアールイーによると、首都圏の大型マルチテナント型物流施設の空室率（2019年9月末）は前期末比▲0.3%低下の2.4%となり、過去最低水準となった［図表8］。

2019年第3四半期の新規供給は過去最高水準の20.6万坪であったが、Eコマース市場の拡大や物流拠点の集約・効率化ニーズを背景に先進的物流施設への需要は引き続き旺盛で、新規供給を上回る需要（21.1万坪）が発生し、空室率が低下した。

4―J -REIT（不動産投信）市場

2019年9月末の東証REIT指数（配当除き）は、6月末比12.3%上昇し、TOPIX（+2.4%）の上昇率を4四半期連続で上回った。セクター別では、住宅が13.6%、オフィスが12.9%、商業・物流等が11.0%上昇した［図表9］。

REIT指数が上昇基調を強めるなか、投資家動向にも変化が見られる。東京証券取引所の投資部門別売買状況によると、今年5月以降、生保･損保の買いが増加し5～9月の累計で869億円の買い越しとなった［図表10］。

もともと、REIT市場における生保･損保の保有比率は2%程度と低く、これほどの買い越し額は初めてのことである。10年国債利回りがマイナス利回りで推移するなか、J-REIT市場の高いイールドスプレッドに着目した国内資金の流入が継続している。

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