- シンクタンクならニッセイ基礎研究所 >
- 経済 >
- 米国経済 >
- 米住宅市場の回復は一服?-4-6月期GDPにおける住宅投資はおよそ2年ぶりにマイナス転落。住宅市場の回復は持続するのか
2016年08月19日
1.はじめに
米住宅市場は、住宅バブル崩壊が金融危機の契機となったこともあり、金融危機後の景気回復局面でも、当初回復は捗捗しくなかった。その後は、住宅ローン金利の低下に加え、労働市場の回復を背景に雇用不安が後退したこともあり、住宅投資は15年が前年比+11.7%となるなど、回復が本格化していた。そんな中、先月発表された16年4-6月期の住宅投資は前期比年率で▲6.1%と14年1-3月期以来のマイナス成長となった(前掲図表1)。このため、住宅市場の回復傾向が変調してしまうのか、一時的な落ち込みに留まるのか住宅市場の動向が注目される状況となっている。
本稿では、住宅市場の関連指標を確認することで住宅市場の今後の動向について考察している。結論から言えば、住宅販売の好調に伴い住宅市場の需給がタイト化していることに加え、住宅市場を取り巻く環境は、史上最低水準に近い住宅ローン金利や雇用不安の後退など、住宅購入に追い風となっているほか、消費者の住宅購入意欲が強いため、住宅投資の落ち込みは一時的であり、今後も成長が見込まれると言うものである。
本稿では、住宅市場の関連指標を確認することで住宅市場の今後の動向について考察している。結論から言えば、住宅販売の好調に伴い住宅市場の需給がタイト化していることに加え、住宅市場を取り巻く環境は、史上最低水準に近い住宅ローン金利や雇用不安の後退など、住宅購入に追い風となっているほか、消費者の住宅購入意欲が強いため、住宅投資の落ち込みは一時的であり、今後も成長が見込まれると言うものである。
2.住宅市場の動向
(1)住宅着工・許可件数:足元は回復基調、世帯数の増加を背景に一段の増加余地
住宅着工件数の伸び(3ヵ月移動平均、3ヵ月前比)は、6月が+1.7%(3月:+6.0%)と鈍化しており、4-6月期の住宅投資の落ち込みと整合的な動きとなっていた(図表2)。
一方、住宅着工件数は15年が111万件と05年(207万件)は大幅に下回っているものの、金融危機前の07年(136万件)に次ぐ水準まで回復している(図表3)。また、16年も7月までで年率116万件のペースとなっている。これを世帯増加数と比較すると、金融危機前には住宅着工件数が世帯増加数を上回り、住宅市場がだぶついていたとみられるが、10年以降は概ね世帯増加数を下回る状況が続いている。実際、15年は136万世帯が増加したのに対して、住宅着工件数は111万件に留まっており25万件の不足が生じている。00年以降の平均世帯増加数が129万世帯であることや、後述するように住宅在庫が低位に留まっていることを考慮すれば住宅着工件数には増加余地があると判断できる。
実際、7月の住宅着工件数の伸びは+5.2%とプラス幅が拡大したほか、住宅着工件数の先行指標である住宅着工許可件数も7月は+8.8%と5ヵ月ぶりにプラスに転じており、今後住宅着工件数の伸びが加速することを示唆している(図表2)。
住宅着工件数の伸び(3ヵ月移動平均、3ヵ月前比)は、6月が+1.7%(3月:+6.0%)と鈍化しており、4-6月期の住宅投資の落ち込みと整合的な動きとなっていた(図表2)。
一方、住宅着工件数は15年が111万件と05年(207万件)は大幅に下回っているものの、金融危機前の07年(136万件)に次ぐ水準まで回復している(図表3)。また、16年も7月までで年率116万件のペースとなっている。これを世帯増加数と比較すると、金融危機前には住宅着工件数が世帯増加数を上回り、住宅市場がだぶついていたとみられるが、10年以降は概ね世帯増加数を下回る状況が続いている。実際、15年は136万世帯が増加したのに対して、住宅着工件数は111万件に留まっており25万件の不足が生じている。00年以降の平均世帯増加数が129万世帯であることや、後述するように住宅在庫が低位に留まっていることを考慮すれば住宅着工件数には増加余地があると判断できる。
実際、7月の住宅着工件数の伸びは+5.2%とプラス幅が拡大したほか、住宅着工件数の先行指標である住宅着工許可件数も7月は+8.8%と5ヵ月ぶりにプラスに転じており、今後住宅着工件数の伸びが加速することを示唆している(図表2)。
(2)新築・中古住宅販売:金融危機前の水準を回復。在庫月数は低位。
住宅販売は新築・中古住宅販売ともに好調である。米国では、中古住宅の販売件数が新築住宅販売の10倍程度の規模があり、住宅販売において重要な位置を占めている。中古住宅販売は、季節調整済み年率換算で6月が557万件、3ヵ月移動平均で550万件と07年4月(551万件)以来の水準となっている(図表4)。一方、中古住宅在庫は210万件程度と07年の水準を大幅に下回った結果、住宅在庫と住宅販売を比較した中古住宅販売在庫月数は6月が4.6ヵ月と過去に比べて低位に留まっており、中古住宅市場の需給はタイトになっている。
一方、新築住宅販売は季節調整済み年率換算で6月が59.2万件、3ヵ月移動平均が57.9万件となっており、こちらは08年3月(58.5万件)以来の水準となっている(図表5)。新築住宅についても販売が好調な一方、住宅供給が追いついていない結果、新築住宅販売の在庫月数は4.9ヵ月とこちらも過去の水準と比べて低位に留まっており、新築住宅も需給がタイトになっている。
住宅販売は新築・中古住宅販売ともに好調である。米国では、中古住宅の販売件数が新築住宅販売の10倍程度の規模があり、住宅販売において重要な位置を占めている。中古住宅販売は、季節調整済み年率換算で6月が557万件、3ヵ月移動平均で550万件と07年4月(551万件)以来の水準となっている(図表4)。一方、中古住宅在庫は210万件程度と07年の水準を大幅に下回った結果、住宅在庫と住宅販売を比較した中古住宅販売在庫月数は6月が4.6ヵ月と過去に比べて低位に留まっており、中古住宅市場の需給はタイトになっている。
一方、新築住宅販売は季節調整済み年率換算で6月が59.2万件、3ヵ月移動平均が57.9万件となっており、こちらは08年3月(58.5万件)以来の水準となっている(図表5)。新築住宅についても販売が好調な一方、住宅供給が追いついていない結果、新築住宅販売の在庫月数は4.9ヵ月とこちらも過去の水準と比べて低位に留まっており、新築住宅も需給がタイトになっている。
住宅価格の上昇は、住宅保有者にとっては家計純資産額の増加をもたらすものの、住宅購入者にとっては、住宅取得を困難にする要因となる。もっとも、足元の住宅価格の上昇は住宅ローン金利が低下していることもあり、住宅取得に与える影響は一部相殺されている。
全米不動産協会(NAR)が公表している住宅取得能力指数は、中古住宅価格や住宅ローン金利から住宅取得に必要な最低所得を試算し、実際の所得と比較することで住宅取得能力を示す指数である。同指数は100以上で住宅取得に必要な所得を得ていることを示しており、指数が大きいほど所得に余裕があることを示す。
同指数の推移をみると、住宅価格の上昇を受けて一頃より低下しているものの、6月は153.3と住宅所得に必要な水準を50%超上回っている(図表8)。住宅価格は既に金融危機前の水準を超えているものの、同指数は金融危機前の水準を大きく上回っており、住宅ローン金利の低下が住宅取得能力の維持に貢献していることが分かる。
全米不動産協会(NAR)が公表している住宅取得能力指数は、中古住宅価格や住宅ローン金利から住宅取得に必要な最低所得を試算し、実際の所得と比較することで住宅取得能力を示す指数である。同指数は100以上で住宅取得に必要な所得を得ていることを示しており、指数が大きいほど所得に余裕があることを示す。
同指数の推移をみると、住宅価格の上昇を受けて一頃より低下しているものの、6月は153.3と住宅所得に必要な水準を50%超上回っている(図表8)。住宅価格は既に金融危機前の水準を超えているものの、同指数は金融危機前の水準を大きく上回っており、住宅ローン金利の低下が住宅取得能力の維持に貢献していることが分かる。
(2016年08月19日「Weekly エコノミスト・レター」)
このレポートの関連カテゴリ
03-3512-1824
経歴
- 【職歴】
1991年 日本生命保険相互会社入社
1999年 NLI International Inc.(米国)
2004年 ニッセイアセットマネジメント株式会社
2008年 公益財団法人 国際金融情報センター
2014年10月より現職
【加入団体等】
・日本証券アナリスト協会 検定会員
窪谷 浩のレポート
日付 | タイトル | 執筆者 | 媒体 |
---|---|---|---|
2024/07/26 | 米GDP(24年4-6月期)-前期比年率+2.8%と前期から大幅上昇、市場予想の+2.0%も大幅に上回る | 窪谷 浩 | 経済・金融フラッシュ |
2024/07/18 | 米住宅着工・許可件数(24年6月)-着工・許可件数ともに前月、市場予想を上回る。ただし、戸建ては着工、許可件数ともに減少 | 窪谷 浩 | 経済・金融フラッシュ |
2024/07/08 | 米雇用統計(24年6月)-雇用者数こそ市場予想を上回ったものの、全般的に労働市場の減速を示唆 | 窪谷 浩 | 経済・金融フラッシュ |
2024/07/01 | 米個人所得・消費支出(24年5月)-コアPCE価格指数(前月比)は前月から低下、インフレ鈍化を確認 | 窪谷 浩 | 経済・金融フラッシュ |
公式SNSアカウント
新着レポートを随時お届け!日々の情報収集にぜひご活用ください。
新着記事
-
2024年07月26日
職場における温度、匂い、音等は、どういう人がシンドイと思っているのか -
2024年07月26日
米GDP(24年4-6月期)-前期比年率+2.8%と前期から大幅上昇、市場予想の+2.0%も大幅に上回る -
2024年07月26日
お金の流れでみる日本経済 -
2024年07月25日
消えた580兆円~住宅投資をしても残高の増加は限定的~日本の住宅投資はなぜ「資産化」しないのか~ -
2024年07月24日
中国経済の現状と注目点-好調は持続せず、不動産不況と貿易摩擦で弱り目に祟り目の中国経済
レポート紹介
-
研究領域
-
経済
-
金融・為替
-
資産運用・資産形成
-
年金
-
社会保障制度
-
保険
-
不動産
-
経営・ビジネス
-
暮らし
-
ジェロントロジー(高齢社会総合研究)
-
医療・介護・健康・ヘルスケア
-
政策提言
-
-
注目テーマ・キーワード
-
統計・指標・重要イベント
-
媒体
- アクセスランキング
お知らせ
-
2024年07月01日
News Release
-
2024年04月02日
News Release
-
2024年02月19日
News Release
【米住宅市場の回復は一服?-4-6月期GDPにおける住宅投資はおよそ2年ぶりにマイナス転落。住宅市場の回復は持続するのか】【シンクタンク】ニッセイ基礎研究所は、保険・年金・社会保障、経済・金融・不動産、暮らし・高齢社会、経営・ビジネスなどの各専門領域の研究員を抱え、様々な情報提供を行っています。
米住宅市場の回復は一服?-4-6月期GDPにおける住宅投資はおよそ2年ぶりにマイナス転落。住宅市場の回復は持続するのかのレポート Topへ