オフィス賃料は再上昇、訪日外客数増はホテル市場に加え地価を牽引－不動産クォータリー・レビュー2016年第1四半期

加藤えり子

1.経済動向と住宅市場

2015年10-12月期の実質ＧＤＰ成長率（2次速報値）は、民間消費の大幅減少などから前期比▲0.3％のマイナス成長となった。雇用情勢は、人口減少、少子高齢化を背景とした人手不足の高まりにより改善がつついているが、民間消費は伸び悩んでいる。2016年3月の日銀短観は、業況判断指数（ＤＩ）が、大企業製造業・非製造業ともに低下した。マイナス金利が追い風となる傾向がある不動産業はわずかに上昇した。しかし3ヵ月後の景況感は不動産業も含め、総じて数値が低下している（図表-１）。
ニッセイ基礎研究所は3月8日時点で、実質GDP成長率を2015年度0.7％、2016年度1.2％、2017年度0.0％と予測している（図表-２）¹。ただしこの予測は2017年4月の消費税率引上げを前提としており、それにともなう景気減速を反映しているが、引上げが見送りとなった場合には改善する可能性がある。

新設住宅着工戸数は、2014年3月の消費税率引上げの反動から2015年は回復してきており、2016年に入って以降は前年同月比プラスで推移、3月も前年同月比8.4％増となった。（図表-3）。新築マンションについては、2016年1-3月の首都圏供給戸数は金融危機後の低迷で供給が少なかった2009年と同程度の低水準となっており（図表-4）、過去1年（2015年度）の供給戸数は前年比14.4％の減少となった。一方で、戸あたり価格、㎡坪単価は4年度連続して上昇、都心での富裕層向けの高額物件供給が価格水準を底上げしている。
実需層に手の届く新築マンションの供給が少ないことも影響し、中古マンションの流通量が増加、価格も顕著に上昇してきている。東日本不動産流通機構（レインズ）によれば、2016年第1四半期の首都圏中古マンションの成約件数は9,784件（前年同期比+3.4％）、同3月の平均㎡単価は47.78万円（前年同月比+5.5％）であった（図表-5）。建築工事費は、15年前半がピークで後半からは低下傾向となっているが、引き続き高い水準にある（図表-6）。中古マンションの流通量増加の要因の一つに、建築費上昇の影響を直接受けないため割安とみられていることが挙げられるが、前述のように中古マンションの価格も上昇してきており、割安感は減りつつある。

図表－3　新設住宅着工戸数（全国）/図表－4　首都圏　分譲マンション新規発売戸数

図表－5　首都圏中古マンション成約件数と㎡単価の推移/図表－6　建設工事原価指数（東京都区部）の推移

¹ 斎藤太郎『2016・2017年度経済見通し～16年10-12月期GDP２次速報後改定』ニッセイ基礎研究所、Weekly エコノミスト･レター、2016年3月8日　

2.地価動向

3月に公表された2016年1月公示地価は、全国全用途で+0.1％となり、8年ぶりに上昇に転じた。商業地、住宅地の双方で上昇地点割合は増加し、横ばいも増加したことから、下落地点割合が減少した（図表-7、8）。全国商業地では、前回上昇のピークだった2008年より下落地点割合が低下した。三大都市圏（東京圏、大阪圏、名古屋圏）と地方中枢都市（札幌市、仙台市、広島市、福岡市）では全ての用途で平均変動率がプラスとなったが、地方平均では改善はみられたものの全ての用途でマイナスとなった。
商業地の全国上昇率1位と2位は大阪の商業中心エリアで占められた（図表-9）。1位の「心斎橋」は前年から45.1％、2位の「道頓堀」は40.1％であった。インバウンド効果による商業販売が好調なエリアで地価も大幅に上昇した。住宅地では「虻田郡倶知安町（北海道ニセコ周辺）」が19.7％と全国で最も上昇している（図表-10）。当該エリアは、豪州や中国等の外国人にリゾート地として評価され
ており、住宅地においてもインバウンド効果の影響が見られる結果となった。

図表－7　商業地　公示地価上昇地点割合の推移/図表－8　住宅地　公示地価上昇地点割合の推移/図表－9　商業地　公示地価上昇率上位（全国）/図表－10　住宅地　公示地価上昇率上位（全国）

日付	タイトル	執筆者	媒体
2017/06/19	「国際金融都市・東京」構想と不動産市場～日本版金融ビッグバンから東京版金融ビッグバンへ～	加藤えり子	研究員の眼
2017/06/07	オフィス・ホテル・物流市場では供給消化が好調維持の鍵ー不動産クォータリー・レビュー2017年第1四半期	加藤えり子	基礎研マンスリー
2017/05/08	オフィス・ホテル・物流市場では供給消化が好調維持の鍵－不動産クォータリー・レビュー2017年第1四半期	加藤えり子	不動産投資レポート
2017/03/06	地方都市でオフィス需給逼迫、東京は大量供給？に見えるもの	加藤えり子	研究員の眼

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2017/06/19

「国際金融都市・東京」構想と不動産市場～日本版金融ビッグバンから東京版金融ビッグバンへ～

加藤えり子

研究員の眼

2017/06/07

オフィス・ホテル・物流市場では供給消化が好調維持の鍵ー不動産クォータリー・レビュー2017年第1四半期

加藤えり子

基礎研マンスリー