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2015年12月21日
2. オフィス賃料の変遷とテナント業種
冒頭に述べたように、サンフランシスコ中心地区のオフィス賃料は金融危機後に著しく上昇してきている。C&Wによれば、募集賃料は2009年末に33.31ドル/sf 4で底打ちした後、上昇を続け、15Q3は$66.71/sf(年)まで上昇、約2倍の水準となっている。これはJones Lang LaSalle(以下、JLL)のデータでもほぼ同様で、2009年末の平均募集賃料$31.37/sfから、15Q3は$66.8/sfまで上昇している。しかしドットコム・バブルとも呼ばれる2000年のピーク時には$93/sf(JLL)で、まだその水準には達していない。
サンフランシスコ中心地区の募集賃料の変動は、他の主要都市と比較すると大きい。金融危機後の各都市の底値から15Q1までの変動率を見ると、二番目に変動率の高かったNYダウンタウン52.3%に対し、最も変動率の高かったサンフランシスコは94.2%であった。2005年以降の標準偏差で見ても最も数値が大きいことが分かる。高い変動率の要因の一つとして、市場規模が比較的小さいことが挙げられる5が、新興産業の多いテック・テナントがオフィス需要を牽引していることから、その趨勢に合わせて変動が生じている面もある。Colliersは、15Q3時点で150テナントの需要を把握しており、業種別の需要面積は、テクノロジー(33%)、法律関係(12%)、健康・医療(12%)、ビジネス(9%)、金融(9%)の順に大きい。またCBREが集計するオフィス賃貸契約面積上位25テナントの業種別割合(15Q3)では、よりテクノロジー(54%)、金融(21%)のシェアが大きい。これらの業種で大面積のオフィス需要があることが分かる。
サンフランシスコ中心地区の募集賃料の変動は、他の主要都市と比較すると大きい。金融危機後の各都市の底値から15Q1までの変動率を見ると、二番目に変動率の高かったNYダウンタウン52.3%に対し、最も変動率の高かったサンフランシスコは94.2%であった。2005年以降の標準偏差で見ても最も数値が大きいことが分かる。高い変動率の要因の一つとして、市場規模が比較的小さいことが挙げられる5が、新興産業の多いテック・テナントがオフィス需要を牽引していることから、その趨勢に合わせて変動が生じている面もある。Colliersは、15Q3時点で150テナントの需要を把握しており、業種別の需要面積は、テクノロジー(33%)、法律関係(12%)、健康・医療(12%)、ビジネス(9%)、金融(9%)の順に大きい。またCBREが集計するオフィス賃貸契約面積上位25テナントの業種別割合(15Q3)では、よりテクノロジー(54%)、金融(21%)のシェアが大きい。これらの業種で大面積のオフィス需要があることが分かる。
サンフランシスコ中心地区近郊のオフィス・マーケットとしては、サンフランシスコ・ペニンシュラ、シリコンバレーがある。いずれもサンフランシスコ中心地区と同様にテック・テナントの恩恵を受けており、15Q3の純床吸収量6のシェアは、それぞれ67%、85%(ハードウェア、ソフトウェア、eコマースの合計)となっている7。オフィスは郊外立地が多く、名の知れたIT企業の自社ビルも散見される。サンフランシスコ中心地区と比べて都市としての集積度は低く、路面駐車場を多数備えた低層のオフィス・パークやリサーチ・センターなどの郊外型オフィス(写真1)も多い。平均募集賃料はサンフランシスコ中心地区の6~8割程度となっている。JLLによれば、15Q3の平均募集賃料は、サンフランシスコ・ペニンシュラで$53.49/sf(年)、シリコンバレーで$41.68/sfであった(図表8)。ただし、さらに分割したサブマーケットで見ると、Palo Alto($98.68/sf)やMountain View($87.53/sf)8など、サンフランシスコ中心地区のサブマーケットより高い賃料となっている地区も存在する。12年末から15Q3までの変動率でみると、サンフランシスコ中心地区は29.5%であったが、シリコンバレー、サンフランシスコ・ペニンシュラについてもそれぞれ27.6%、27.1%と、大きく上昇してきている。特にシリコンバレーの新規需要は力強く、新規賃貸床面積から解約床面積を差し引いた床吸収量で見ると、サンフランシスコ中心地区を上回る状況が2012年から続いている。
4 スクエア・フィート(Square Feet)。 1スクエア・フィートは、0.093㎡ (0.028坪)。募集賃料は年間の数値。
5 オフィス床在庫面積規模の主要都市別順位では、1位のNYに続いて、ワシントン、シカゴ、ロサンゼルス、ヒューストン、ボストンの順となっており、サンフランシスコは16位でNYの16.7%、ロサンゼルスの62.9%の規模(JLLデータによる)
6 新規契約床面積から解約床面積を差し引いた床需要の契約床面積の純増量
7 CBREのデータによる
8 いずれもシリコンバレーのサブマーケット
9 シリコンバレーのサブマーケット
3. 非常に活発な不動産投資取引
(2015年12月21日「不動産投資レポート」)
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加藤 えり子
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