「横浜オフィス市場」の現況と見通し（2024年）　|ニッセイ基礎研究所

1．はじめに

横浜のオフィス市場は、コロナ禍以降、空室率は上昇基調で推移しており、成約賃料は弱含んでいる。今後も、みなとみらい２１地区や関内地区を中心に複数の大規模開発計画が進行中であり、市場への影響が注目される。本稿では、横浜のオフィス市況を概観した上で、2028年までの賃料予測を行う。

2．横浜オフィス市場の現況

2-1．空室率および賃料の動向
横浜市のオフィス空室率は、2020 年４月の緊急事態宣言の発令以降、上昇基調で推移している。三鬼商事によると、2024年２月時点の空室率は6.5％（2020年4月対比＋4.6％）に上昇した（図表－１）。

また、需給バランスの緩和に伴い、成約賃料は弱含んでいる。三幸エステート・ニッセイ基礎研究所「オフィスレント・インデックス」によれば、横浜市の成約賃料は、2021年上期をピークに下落傾向で推移しており、2023年下期は前年比▲5.6％となった（図表－２）。

図表－1　主要都市のオフィス空室率/図表－2　主要都市のオフィス成約賃料（オフィスレント・インデックス）

賃料と空室率の関係を表した横浜市の賃料サイクル¹は、2012年下期を起点に「空室率低下・賃料上昇」の局面から「空室率上昇・賃料上昇」の局面を経て、2022年上期からは「空室率上昇・賃料下落」の局面へ移行している（図表－３）。

¹ 賃料サイクルとは、縦軸に賃料、横軸に空室率をプロットした循環図。通常、(1)空室率低下・賃料上昇→(2)空室率上昇・賃料上昇→(3)空室率上昇・賃料下落→(4)空室率低下・賃料下落、と時計周りに動く。

2-2．需給動向
三鬼商事によると、横浜ビジネス地区における2023年末の賃貸可能面積（総供給面積）は、89.5万坪となり、前年末から＋2.9万坪増加した。

これに対して、賃貸面積（総需要面積）は、83.4万坪（前年比＋1.2万坪）となった。この結果、横浜ビジネス地区の空室面積は6.1万坪（前年比+1.7万坪）となり前年から＋37％増加した（図表－４、５）。

2-3．エリア別動向
2023年末時点で賃貸可能面積が最も大きいエリアは「みなとみらい21地区（34.1％）」で、次いで「横浜駅地区（24.3％）」、「関内地区（24.1％）」、「新横浜地区（17.6％）」の順となっている（図表－６）。

地区別にみると、賃貸可能面積、賃貸面積、空室面積ともに、「みなとみらい21地区」で大きく増加した一方、その他の地区は概ね横ばいであった（図表－７）。

図表－６　横浜ビジネス地区の地区別オフィス面積構成比（2023年）/図表－７　横浜ビジネス地区の地区別オフィス需給面積増分（2023年）

エリア別の空室率（2024年2月末）をみると、「みなとみらい21地区10.5％（前年比▲0.6％）」、「新横浜地区8.0％（同＋0.2％）」、「関内地区4.1％（同▲0.1％）」、「横浜駅地区3.5％（同+0.1％）」となり、エリア間で格差が生じている（図表－8 左図）。

また、エリア別の募集賃料（2024年2月時点）は、「みなとみらい21地区（前年比▲2.2％）」が相対的に高水準ながら下落する一方、その他の地区は全て上昇し、特に「新横浜地区（同＋3.4％）」の上昇率が大きくなった（図表－8右図）。