「新築マンション価格指数」でみる東京23区のマンション市場動向（１）～良好な需給環境と低金利を背景に、東京23区の新築マンション価格は過去10年間で+69％上昇　|ニッセイ基礎研究所

1. はじめに

総務省「国勢調査」によれば、東京23区の分譲マンションに居住する世帯¹は、2005年から2020年の15年間で1.5倍（約70万世帯→約103万世帯）に増加し、総世帯数に占める割合は約17％から約20%に増加した（図表－1）。また、不動産経済研究所によれば、2022年の東京23区で販売された新築分譲マンションの平均価格は8,236万円となり、2005年（4,920万円）の平均価格と比べて+67％上昇した（図表－2）。

図表－1分譲マンションに居住する世帯＜東京23区＞/図表－2　新築分譲マンションの平均価格＜東京23区＞

このように、東京23区において分譲マンションで暮らす人々が増加し、マンション価格が大きく上昇するなか、マンションに関する話題がメディア等で取り上げられる機会も多い²。特に、実需層による購入だけではなく、その資産性に着目した国内外の投資資金が東京マンション市場に流入するなか、マンション価格の動向に関する人々の関心²は高まっていると言える。

そこで、本稿では、３回に分けて、東京23区の新築マンション市場の動向を概観する。第1回は、まず、新築マンション市場を取り巻く需給環境を確認する。その後、東京23区の新築マンションの販売データ（2005年～2022年）を用いて、品質調整をした「新築マンション価格指数」を作成し、その価格動向について解説する。

続く第2回以降では、「新築マンション価格指数」について、エリア別の動向や「タワーマンション価格」の動向について解説する。あわせて、新築マンション価格の決定構造が過去20年間でどのように変化したかについても確認したい。

¹ 「持家」かつ「3階建て以上の共同住宅」に居住する世帯
² 五大全国紙で2022年に「新築マンション」について取り上げた記事は224本。
³　日本経済新聞電子版「全国マンション10年で1300万円高く　6年連続最高更新」2023/02/21

2. 新築マンション市場を取り巻く需給環境

以下では、東京23区の新築マンション市場を取り巻く需給環境について概観する。具体的には、供給サイドとして、（１）新規供給戸数、（２）建築コスト、（３）開発用地、に関する動向を確認する。次に、需要サイドとして、（４）望まれる住宅形態、（５）人口移動、（６）新築マンション購入層、（７）住宅ローンに関する動向を確認する。

2-1. 新規供給戸数の動向～2022年の新規供給戸数は2005年対比で1/3の水準に減少
不動産経済研究所によれば、首都圏の新築分譲マンションの新規供給戸数は、2005年の8.4万戸から2022年の2.9万戸へ約1/3の水準に大幅減少した（図表－3）。同様に、2022年の東京23区の新規供給戸数は1万797戸（2005年対比▲65％減少）となり、2005年以降で最も低い水準にとどまる。各マンションデベロッパーは市場環境をみながら慎重な供給姿勢を維持している。

首都圏の供給戸数を地域別にみると、東京23区の割合は、2007年の27％をボトムに増加傾向で推移し2013年には50％に上昇した（図表－4）。しかし、その後は緩やかな低下傾向にあり、2022年は37％となっている。

図表－3　新築分譲マンションの新規供給戸数＜首都圏、東京23区＞/図表－4　新規供給戸数の地域内訳＜首都圏＞

2-2. 建築コストの動向～構造的な人手不足に伴い、建築コストの上昇が継続
次に、新築マンションの供給戸数や販売価格に影響を及ぼす建築コストの動向を確認する。

建設物価調査会「建築費指数」によれば、東京の「集合住宅（RC造）」の建築費は、世界金融危機の影響により2008年から2010年にかけて一時的に低下したものの、長期的には上昇基調で推移している。2022年は「133.8」（前年比＋8％）となり2005年対比で+35％上昇した（図表－5）。

国土交通省「建設労働需給調査」によれば、建設業の労働需給を示す「建設技能労働者過不足率」は、2011年以降、一貫してプラス（人手不足）で推移している。2020年の新型コロナ感染拡大を受けて、「過不足率」は緩やかに低下したが、2022年に入り再び上昇している（図表－6）。

図表－5　「集合住宅（ＲＣ造）」建築コスト（東京）/図表－6　建設技能労働者過不足率

総務省｢労働力調査｣によれば、「建設業」の就業者は、2010年まで減少した後、横這いで推移していたが、2019年以降は再び減少基調が強まっている。全産業の就業者（2022年）が約6,720万人（2005年対比＋8％）に増加したのに対して、「建設業」は約480万人（同▲16%）と大きく減少した（図表－7）。また、「建築業」は他の産業と比較して若年層の割合が少なく高齢化が進行している⁴。週休2日制の定着をはじめとした「働き方改革」の取組みが進むなか、「建設業」における人手不足が今後も続く可能性は高いと考えられる。

このように、構造的な人手不足を背景に建築コストの上昇が続いており、コスト上昇が新築マンションの供給戸数を押し下げる要因の１つとなっている。

⁴ 吉田資『深刻化する建設業の人手不足と外国人労働者への期待』ニッセイ基礎研究所、年金ストラテジー (Vol.271) January 2019

2-3. 開発用地の動向～デベロッパーの開発用地取得は長期的に低調に推移
国土交通省「不動産価格指数」によれば、東京都の住宅地価格は、2008年の世界金融危機を受けて下落した後、2010年から2019年にかけて上昇基調で推移した。2020年のコロナ禍を受けてやや弱含んだものの、2021年以降は再び上昇基調が強まっている（図表－8）。

また、土地総合研究所「不動産業業況等調査」によれば、「住宅・宅地分譲業」の「用地取得件数」の動向指数は、2013年以降マイナス（取得件数減少）で推移している。デベロッパーの開発用地の取得は低調な状況にある（図表－9）。

このように、マンション開発適地がもともと限定的である東京23区ではマンション用地価格が高止まりするなか、今後も供給戸数が増えにくい状況が続くと考えられる。

図表－8不動産価格指数の推移（東京都・住宅地）/図表－9　「住宅・宅地分譲業」の「用地取得件数」の動向指数

2-4. 望まれる住宅形態～東京圏ではマンション居住の意向が高まる
続いて、人々の住宅購入の意向について確認する。

国土交通省「土地問題に関する国民の意識調査」によれば、東京圏在住者を対象に「今後望ましい住宅形態」を質問したところ、一貫して「一戸建て」が最も多く、次いで「戸建て・マンションどちらでもよい」、「マンション」の順となっている（図表－10）。ただし、「一戸建て」の比率が減少傾向(2006年79％⇒2021年48％)にあるのに対して、「戸建て・マンションどちらでもよい」(10％⇒24％)及び「マンション」(13％⇒22％）の比率が増加している。東京圏では、依然として「一戸建て」を望む人が約半数を占めるものの、都心部を中心に「マンション」居住を志向する人が増加しているようだ。

2-5. 人口移動の動向～コロナ禍前は大幅な転入超過が続いていたが、コロナ禍後は大きく鈍化
総務省「住民基本台帳人口移動報告」によれば、東京23 区の転入者数は、2007年まで約37万人で推移していたが、2008年以降減少に転じ、2010年には約33万人まで減少した。その後は、増加傾向で推移していたが、コロナ禍を経て、再び減少に転じた。しかし、2022 年はプラスに転じ前年比＋3.7％の34.7 万人となった（図表－11）。

一方、転出者数は、長らく30万人近辺で推移していたが、2020 年以降増加に転じ、2022 年は前年比＋4.5％の約32.8万人となった。

この結果、「転入超過数」は2013年以降増加傾向にあり、2019年は＋7.0万人の「転入超過」となった。しかし、コロナ禍以降、「転入超過数」は大幅に減少し、2022年は＋1.9人万人とコロナ禍前の1/3の水準に留まっている。

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