- シンクタンクならニッセイ基礎研究所 >
- 不動産 >
- REIT(リート) >
- J リートと上場不動産会社の違いを考える
2018年05月07日
J リート(不動産投資信託)の投資口と上場不動産会社の株式は証券投資の観点からみてそれほど大きな違いはない。ともに証券取引所に上場し、流動性や時価評価、投資家への情報開示は等しく確保されている。市場規模についても、J リート市場(60 社・12 兆円)が拡大し東証1部の不動産業セクター(65 社・14 兆円)とほぼ肩を並べる水準にある(18 年3月末)。また、年金運用において、GPIF(年金積立金管理運用独立行政法人)が運用ベンチマークの多様化を図るなか国内株式の枠内でJ リートに投資しており、両者の垣根は以前より低くなっているようだ。
それでは、J リートと上場不動産会社はいったい何が違うのであろうか。以下では、双方を代表して、日本ビルファンド投資法人(NBF)と三井不動産株式会社(三井不)について、(1)事業構成、(2)利益配分、(3)運用体制を比較し、両者の違いをみてみたい。
まず、(1)事業構成(売上高ベース)を比較する(図表1)。NBF は営業収益(785 億円)の全てが不動産賃貸収入(売却益を含む)であるのに対して、三井不は売上高(1.7 兆円)の31%が賃貸収入で、賃貸事業以外に多様な不動産ビジネスを展開していることがわかる。また、NBFは不動産の開発行為を禁止されているため、既に安定稼動中の物件をスポンサー企業などから購入し保有する。これに対して、三井不の賃貸事業はデベロッパーとして自らが不動産を開発し長期保有するビジネスモデルであり、霞ヶ関ビルディング(築50 年)や東京ミッドタウン日比谷(2018 年竣工)などが代表物件として挙げられよう。
それでは、J リートと上場不動産会社はいったい何が違うのであろうか。以下では、双方を代表して、日本ビルファンド投資法人(NBF)と三井不動産株式会社(三井不)について、(1)事業構成、(2)利益配分、(3)運用体制を比較し、両者の違いをみてみたい。
まず、(1)事業構成(売上高ベース)を比較する(図表1)。NBF は営業収益(785 億円)の全てが不動産賃貸収入(売却益を含む)であるのに対して、三井不は売上高(1.7 兆円)の31%が賃貸収入で、賃貸事業以外に多様な不動産ビジネスを展開していることがわかる。また、NBFは不動産の開発行為を禁止されているため、既に安定稼動中の物件をスポンサー企業などから購入し保有する。これに対して、三井不の賃貸事業はデベロッパーとして自らが不動産を開発し長期保有するビジネスモデルであり、霞ヶ関ビルディング(築50 年)や東京ミッドタウン日比谷(2018 年竣工)などが代表物件として挙げられよう。
次に、(2)稼いだ利益をどう配分しているのか比較する(図表2)。NBF の利益配分は法人税「0%」、配当金「94%」、内部留保「6%」である。NBF は利益の90%以上を配当しなければならず内部留保はわずかな金額(17 億円)に留まる。しかし、賃貸事業の生み出す不動産キャッシュフローは安定し事業リスクは低い。これに対して、三井不の利益配分は法人税「30%」、配当金「17%」、内部留保「52%」である。通常、不動産開発は大きな利益が期待できる半面、多額の先行資金を要し事業リスクも高い。三井不は配当金を抑える代わりに毎年の内部留保(2016 年度実績1,000 億円)を不動産開発に充当し、企業の成長性と安定性を両立していると言える。この結果、市場のバリュエーションでは益利回りは事業リスクが高く、その分収益率も高い三井不がNBF を上回る一方、配当利回りは非課税かつ配当還元率の高いNBF が三井不を上回っている。
このレポートの関連カテゴリ
03-3512-1858
経歴
- 【職歴】
1993年 日本生命保険相互会社入社
2005年 ニッセイ基礎研究所
2019年4月より現職
【加入団体等】
・一般社団法人不動産証券化協会認定マスター
・日本証券アナリスト協会検定会員
(2018年05月07日「ニッセイ年金ストラテジー」)
公式SNSアカウント
新着レポートを随時お届け!日々の情報収集にぜひご活用ください。
新着記事
-
2024年05月17日
マレーシア経済:24年1-3月期の成長率は前年同期比+4.2%~堅調な個人消費と輸出の回復により成長加速 -
2024年05月17日
韓国政府と医療界が医学部の入学定員増案で対立、医療空白が長期化-日本の事例を参考に事態の解決を- -
2024年05月17日
2024・2025年度経済見通し(24年5月) -
2024年05月17日
米住宅着工・許可件数(24年4月)-着工件数は前月から増加も市場予想を下回る -
2024年05月17日
女性の「定年」への意識~「中高年女性会社員の管理職志向とキャリア意識等に関する調査~『一般職』に焦点をあてて~」より(7)
レポート紹介
-
研究領域
-
経済
-
金融・為替
-
資産運用・資産形成
-
年金
-
社会保障制度
-
保険
-
不動産
-
経営・ビジネス
-
暮らし
-
ジェロントロジー(高齢社会総合研究)
-
医療・介護・健康・ヘルスケア
-
政策提言
-
-
注目テーマ・キーワード
-
統計・指標・重要イベント
-
媒体
- アクセスランキング
お知らせ
-
2024年04月02日
News Release
-
2024年02月19日
News Release
-
2023年07月03日
News Release
【J リートと上場不動産会社の違いを考える】【シンクタンク】ニッセイ基礎研究所は、保険・年金・社会保障、経済・金融・不動産、暮らし・高齢社会、経営・ビジネスなどの各専門領域の研究員を抱え、様々な情報提供を行っています。
J リートと上場不動産会社の違いを考えるのレポート Topへ