2016年02月26日

名古屋オフィス市場の現況と見通し(2016年)

金融研究部 不動産市場調査室長   竹内 一雅

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■はじめに

2015年後半に大名古屋ビルヂングとJPタワー名古屋が名古屋駅前に竣工した。ともに高い稼動での開業となり、懸念されていたような供給過剰は発生していない。名古屋市全体として需要は強く市況は堅調に改善しているが、地区別や規模別にみると改善度合いに若干の格差も見られる。本稿では名古屋オフィス市場の現況把握とともに、2021年までのオフィス賃料の将来予測を行う。

■目次

1. はじめに
2. 名古屋のオフィス空室率・賃料動向
3. 名古屋のオフィス需給と地区別動向
4. 名古屋の新規供給・人口見通し
5. 名古屋のオフィス賃料見通し
6. おわりに

1. はじめに

1. はじめに

2015年後半に大名古屋ビルヂングとJPタワー名古屋が名古屋駅前に竣工した。ともに高い稼動での開業となり、懸念されていたような供給過剰は発生していない。名古屋市全体として需要は強く市況は堅調に改善しているが、地区別や規模別にみると改善度合いに若干の格差も見られる。本稿では名古屋オフィス市場の現況把握とともに、2021年までのオフィス賃料の将来予測を行う1
 
1 2014年の見通し結果は竹内一雅「名古屋オフィス市場の現況と見通し(2015年)」(2015.2.24)ニッセイ基礎研究所を参照のこと。

2. 名古屋のオフィス空室率・賃料動向

2. 名古屋のオフィス空室率・賃料動向

名古屋のオフィス市況は好調が続いている。2015年秋に大名古屋ビルヂングとJPタワー名古屋が名古屋駅前に竣工した。2棟の貸室総面積は約4万4千坪という大規模な供給だったが、ともに高い稼働率での開業となったため、懸念された供給過剰は発生しておらず、名古屋市全体としても空室率は着実に低下している。三幸エステートによると、2016年2月の空室率は6.89%で、一年前(2015年2月)の8.47%から大幅な低下となった(図表-1)。
空室率が低下する中で、成約賃料も着実に上昇している(図表-2)。三幸エステートと共同で開発しているオフィスレント・インデックス(成約賃料指数)によると、2015年下期の成約賃料は前期比+10.4%、前年同期比+4.7%の上昇だった。成約賃料は直近の底値(2012年下期)から+25.7%の上昇となり、ファンドバブル期の高値(2008年下期)の86.5%水準まで回復してきた。
 
図表-1 主要都市のオフィス空室率/図表-2 主要都市のオフィス成約賃料(オフィスレント・インデックス)
ここ数年の空室率を規模別にみると、全ての規模で改善が進んでいる。特に大型ビル2と大規模ビルの改善度合いが大きく、その一方、小型ビルでは過去一年間の空室率がほぼ横ばいで推移するなど改善ペースが落ち始めている(図表-3)。
三鬼商事によると、名古屋ビジネス地区3の空室面積は2010年をピークに順調に減少してきており、2015年も需要は非常に強かったが、大規模オフィス2棟の大量供給の結果、わずかではあるが(前年比+9百坪増)5年ぶりの増加となった(図表-4)。需要の強さから空室面積は大きく減少してきたが、2015年末時点で7.2万坪(2010年ピーク時の58.7%の水準)と、かなりの面積が賃貸されずに残っている。
図表-3 名古屋の規模別空室率/図表-4 名古屋ビジネス地区の賃貸可能面積・賃貸面積・空室面積
 
2 三幸エステートの定義による。大規模ビルとは基準階面積200坪以上のビルをいう。その他大型ビルは同100~200坪未満、中型は同50~100坪未満、小型は同20~50坪未満のビル。
3 三鬼商事の定義による。名古屋の主要4地区(名駅地区、伏見地区、栄地区、丸の内地区)からなる。

3. 名古屋のオフィス需給と地区別動向

3. 名古屋のオフィス需給と地区別動向

名古屋ビジネス地区では2010年から6年連続で賃貸面積が増加しており、2015年の賃貸面積の増加は+3.6万坪と、1991年以降で三番目に大きい規模となった(図表-5左図)。賃貸面積の増加は大規模供給に伴うものであるが、大規模ビルの竣工が10月以降だったため、年末までに供給を埋めきれずにわずかに空室面積が増加することとなった。月次で見ると大量供給時期前後以外ではオフィス賃貸面積は堅調に増加しており、空室は着実に減少してきた(図表-5右図)。
 
図表-5 名古屋ビジネス地区の賃貸オフィス需給面積増加分
三幸エステートのデータからも確認してみると、名古屋市における2015年のネット・アブソープション4(吸収需要)は5.6万坪に達しており、ファンドバブル期ピークの2007年の水準(5.3万坪)を上回る強いものだった5(図表-6)。
三鬼商事のデータから、名古屋ビジネス地区内の賃貸面積の増加を、新築ビルと既存ビルに分けてみると、2015年の賃貸面積の増加は全て新築ビルの増加で説明でき、既存ビルではわずかな減少となった(図表-7)。結果的に、2015年の賃貸面積の増加は、新規の大量供給に吸収されたことになるが、移転元である既存ビルでの減少がほとんどなかったのは、館内増床や拡張移転、新規進出、自社ビルや郊外からの移転など、活発なオフィス需要の増加によるものだ。
 
図表-6 名古屋オフィス市場における新規供給とネット・アブソープション(吸収需要)/図表-7 名古屋ビジネス地区の新築・既存ビル別賃貸面積増分
地区別に名古屋ビジネス地区の空室率をみると、2014年まで全地区で空室率の下落がみられたが、2015年は引き続き丸の内地区と伏見地区で低下した一方、大規模ビルの供給があった名駅地区と、商業地域である栄地区で上昇が見られた(図表-8)。
現在、名古屋では、名駅地区(ビジネス地区オフィス賃貸可能面積の33.5%)と栄地区(同30.3%)、伏見地区(同26.3%)に主にオフィスは立地している。このうち、名駅地区では2015年の大規模ビルの竣工により、ビジネス地区内での構成比は昨年の30.5%から一年で+3ポイントの大幅な上昇となった(図表-9)。
名古屋ビジネス地区全体で、昨年(2014年)の賃貸可能面積の増減は▲1.0千坪の減少、賃貸面積は+1.9万坪の増加だったが、2015年には名駅地区での大規模ビルの竣工により、賃貸可能面積は+3.7万坪の増加、賃貸面積は+3.6万坪の増加と急拡大し、それに伴い各地区の面積増加にも大きな変化があった(図表-10)。2015年の賃貸面積の増分は、名駅地区で+3.3万坪、伏見地区で+3.5千坪、丸の内地区で+1.7千坪であったが、栄地区でのみ▲2.7千坪の減少であった。空室面積は、名駅地区(+7.0千坪)と栄地区(0.1千坪)で増加し、伏見地区(▲3.3千坪)と丸の内地区(▲2.9千坪)で減少した。
図表-8 名古屋ビジネス地区の地区別オフィス空室率推移/図表-9 名古屋ビジネス地区の地区別賃貸可能面積・賃貸面積・空室面積構成比/図表-10 名古屋ビジネス地区の地区別オフィス需給面積増加分(坪)
 
4 ネット・アブソープションとは調査期間内のオフィス需要(稼動面積)の増減のことであり、「期初竣工済みビル募集面積」+「新規供給面積」-「期末竣工済みビル募集面積」で算出している。
5 ファンドバブル期(2005年~2008年)の四年間の新規供給は12.9万坪、ネット・アブソープションは13.3万坪であり、最近四年間(2012年~2015年)の新規供給は6.0万坪、ネット・アブソープションは13.6万坪だった。
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金融研究部   不動産市場調査室長

竹内 一雅 (たけうち かずまさ)

研究・専門分野
不動産市場・投資分析

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