NEW
コラム
2025年07月07日

2025年上期のJリート市場は7.6％上昇。需給やファンダメンタルズの改善が上昇を後押し～売却益計上による還元強化の取組みが継続

金融研究部 不動産調査室長 岩佐 浩人

このレポートの関連カテゴリ

Xでシェアする Facebookでシェアする

文字サイズ

  • 小
  • 中
  • 大
全文ダウンロード（PDF）
2025年上期（１～６月）のJリート(不動産投資信託)市場を振り返ると、市場全体の値動きを表わす東証REIT指数（配当除き）は+7.6％、配当込みで+10.3％の上昇となった。セクター別では、保有資産の約４割を占めるオフィスセクターが上昇を牽引した1。また、トランプ米大統領の関税政策をめぐり４月に一時急落した株式市場と比較しても、Jリート市場は期を通じて堅調に推移し、TOPIX（東証株価指数）の上昇率（+2.4％）を5.2ポイント上回った（図表１）。

Jリート市場は昨年まで３年連続で下落していたが、2025年に入り底打ちの機運が広がっている。ファンダメンタルズの改善に加えて、Jリート投信からの資金流出が一巡し、海外投資家が買い越しに転じるなど、需給懸念が後退したことも価格上昇を後押しした。6月末時点のバリュエーションは、分配金利回りが4.9％（昨年末比▲0.2ポイント低下）、10年国債利回りに対するイールドスプレッドが3.5％（同▲0.5ポイント低下）、NAV倍率が0.85倍（同+0.05倍）となっており、利回り指標やNAV指標でみて依然として割安な水準にある。
図表１：東証REIT指数とTOPIXの推移（2024年12月末＝100）
続いて、６月末時点の市場規模を確認すると、上場銘柄数は57社で昨年末から変わらず、市場時価総額は15.3兆円（昨年末比+7％増）、運用資産額（取得額ベース）は23.7兆円（同+1％増）となった（図表２）。また、Jリートによる物件取得額は5,310億円となり、前年同期比▲29%減少した。アセットタイプ別の取得割合は、オフィス(35%)・ホテル(28%)・住宅(14%)・物流施設(13%)・商業施設・(7%)・底地ほか(3%)の順となっており、今後の収益拡大が期待できるセクターとして、オフィスやホテルの取得意欲が旺盛で、両セクターで全体の６割強を占めている。

業績面では、堅調な不動産賃貸市況や不動産売却益の計上が寄与し、市場全体の予想１口当たり分配金は昨年末比+３％増、１口当たりNAV(Net Asset Value)は同+２％増と過去最高を更新し、市場ファンダメンタルズは引き続き改善傾向にある。
図表２：2025年上期のJリート市場（まとめ）
Jリート市場ではNAV倍率が１倍を下回る状況が長期化するなか、Jリート各社は投資口価格の割安是正に向けた取り組みを強化している。こうした取り組みの１つが、不動産ポートフォリオの見直しによる物件売却の増加と、それに伴う売却益の投資主への還元である。

Jリートによる不動産売却額（発表日ベース）は、2024年に7,689億円(前年比+102％)と過去最高を記録し、2025年上期も4,634億円(前年同期比+10％)と高水準を維持している（図表３）。また、不動産売却損益は2024年に1,263億円（前年比+79％）と過去最高を記録し、2025年上期も1,153億円（前年同期比+99%）と、既に前年に迫る規模に達している。この不動産売却損益について、「含み益の顕在化（鑑定評価額－帳簿価額）」と「投資主価値の向上（売却価額－鑑定評価額）」の２つに分けてみると、単に含み益を顕在化させるにとどまらず、より高い価格での売却を通じて、投資主価値の向上を実現していることがわかる（図表４）。こうしたJリート各社のプロアクティブな運用姿勢が投資家に評価されて、現在の割安なバリュエーションの見直しが進むことを期待したい。
図表３：Jリートによる不動産売却額（2018年～2025年上期）
図表４：Jリートによる不動産売却損益（2018年～2025年上期）
 
1 東証REIT用途別指数の騰落率は、オフィスが+10.9％、住宅が+2.8％、商業・物流等が+5.9％となった。

本資料記載のデータは各種の情報源から入手・加工したものであり、その正確性と完全性を保証するものではありません。
また、本資料は情報提供が目的であり、記載の意見や予測は、いかなる契約の締結や解約を勧誘するものではありません。

(2025年07月07日「研究員の眼」)

このレポートの関連カテゴリ

Xでシェアする Facebookでシェアする
全文ダウンロード（PDF）

金融研究部   不動産調査室長

岩佐 浩人 (いわさ ひろと)

研究・専門分野
不動産市場・投資分析

レポートについてお問い合わせ
(取材・講演依頼)

03-3512-1858

経歴
  • 【職歴】
    　1993年　日本生命保険相互会社入社
    　2005年　ニッセイ基礎研究所
    　2019年4月より現職

    【加入団体等】
    　・一般社団法人不動産証券化協会認定マスター
    　・日本証券アナリスト協会検定会員

週間アクセスランキング

不動産 総合 領域別

    更新もっと見る

    更新もっと見る

    ピックアップ

    レポート紹介

    お知らせ

    お知らせ一覧

    【2025年上期のJリート市場は7.6％上昇。需給やファンダメンタルズの改善が上昇を後押し～売却益計上による還元強化の取組みが継続】【シンクタンク】ニッセイ基礎研究所は、保険・年金・社会保障、経済・金融・不動産、暮らし・高齢社会、経営・ビジネスなどの各専門領域の研究員を抱え、様々な情報提供を行っています。

    2025年上期のJリート市場は7.6％上昇。需給やファンダメンタルズの改善が上昇を後押し～売却益計上による還元強化の取組みが継続のレポート　Topへ