首都圏住宅市場（マンション・戸建て）の動向～価格高水準も、取引戸数が減速、在庫は増加　|ニッセイ基礎研究所

首都圏のマンション・戸建て価格は上昇も、伸びが鈍化

国土交通省の不動産価格指数によると、2022年8月の首都圏（南関東：1都3県）は、マンションが177.9（2010年平均を100とする）と最高水準を継続し、戸建てが121.3と上昇した。首都圏住宅市場は、引き続きマンションが牽引し、戸建てがマンションの価格を追う構造である（図表１）。

不動産経済研究所によると、2022年10月の新築マンション価格は6,787万円と10年前の約1.6倍となったが、前年同月比で+0.5％と上昇ペースが減速している。また、東日本レインズによると、2022年10月の中古マンション価格は4,395万円と10年前の1.8倍、前年同月比で+13.1％となった（図表２）。

しかし、住宅市況については価格水準だけから市況を判断するのは難しく、取引件数も加味して判断するのが適当である。住宅の場合は供給者である不動産業者が価格決定権を持ち、購入希望者は基本的に「買う」か、「買わない」かの選択しかできないためだ。

図表１　不動産価格指数（首都圏1都3県）/図表２　新築・中古マンションの価格（首都圏1都3県）

中古マンションと持家の取引量が急減速している

不動産経済研究所によると、2022年10月の新築マンション発売戸数は2,768戸（前年同月比+34.7％）と3ヶ月ぶりの増加となった。月次公表値の12ヶ月移動累計でも3.3万戸（前年同月比+4.3％）を回復し、初月契約率は71.9％と5ヶ月ぶりの70％回復となった。2021年以降の売れ行きの伸びは一服した¹ものの、国内市場は新築需要が強く、例年最も売れ行きの良い12月にさらに持ち直しが期待されるため、新築マンション市場では高水準の価格が継続すると思われる（図表３）。

一方、東日本レインズによると、2022年10月の中古マンション成約件数は3,072戸（前年同月比▲10.7％）となった。地域別では東京都区部が前年同月比▲3.1％と比較的減少が少ないが、神奈川県（横浜市・川崎市以外）が▲21.3％、埼玉県が▲19.8％、東京都多摩が▲19.4％と減少が大きく、郊外の売れ行きが鈍っている。また月次公表値の12ヶ月移動累計でも3.6万戸（前年同月比▲9.0％）と7カ月連続の減少となった（図表４）。コロナ禍のテレワークの広がりなどから、住宅需要は郊外へと広がることを期待する向きもあったが、東京都区部の強さが際立っている。

国土交通省によると、2022年10月の首都圏の持家²の新設住宅着工戸数は、4,723戸（前年同月比▲76.9％）と著しく減少した。持家の場合、土地を先に取得し、建物がある場合には取壊し、新たな建物を計画して建築する。つまり、既に完成している新築マンションや新築分譲戸建てを取得するよりも時間の余裕と資金力が必要である。また、マンション用地の取引価格の高騰から、周辺の住宅地価格が上昇している。このため、持家が購入希望者の予算外となった場合が相当数あるとみられる（図表５）。

一方、2022年10月の首都圏の新築分譲戸建ての新設住宅着工戸数は、5,139戸（前年同月比+17.4％）となった。2021年5月以降は増加傾向で、2021年8月の前年同月比+87.6％、2021年12月の+82.7％、2022年9月の+61.6％など、複数の月で高い伸びとなった。月次公表値の12ヶ月移動累計でも59,850戸（前年同月比+6.6％）と13カ月連続の増加となった。価格水準の高い新築マンションや持家からこぼれた需要を背景に多くの住戸が売れることを期待して、供給者が着工戸数を増加させたとみられる（図表６）。