株式や債券の代替投資先に選ばれるＪリート市場

金融研究部不動産調査室長岩佐浩人

2018年以降、Ｊリート市場が上昇し株式市場とのパフォーマンスに格差が生じている。2018年１月から2019年８月まで間、東証REIT 指数（配当込み）が34％上昇したのに対して、TOPIX（配当込み）は▲14％下落し、両者の収益率の差異は48％に拡大した（図表１）。世界景気の減速懸念などを背景に各国中央銀行が緩和姿勢に転じるなか、現在のＪリート市場は株式及び債券の代替投資先として資金が流入しやすい環境にある。

まず、株式市場からの資金流入について考えると、株式市場では企業業績の先行きに不透明感が強まっている。TOPIX ベースの予想１株利益は昨年秋をピークに減少に転じ、足もとでは前年比▲７％に悪化している（図表２）。この先についても米中貿易摩擦の着地点が見通し難いなか、世界景気の減速や円高、消費増税など業績の下押し要因となりうる懸念材料は多い。

これに対して、J リート市場の業績は堅調だ。市場全体の予想１口分配金は賃料収入の増加や金融コストの減少などにより年率５％程度のペースで増加している。引き続き、オフィスビルや賃貸マンションを中心に賃料収入が拡大し分配金の増加が見込まれており、両者の業績モメンタムの違いがパフォーマンスの格差に表われている。

加えて、J リート市場のボラティリティは年率で１ケタ台後半と低い水準を保っており株式市場と比べて値動きは穏やかである。そのため、Ｊリートは安定した業績と低いボラティリティが期待できるディフェンシブ資産として、リスク抑制を意図した資金の受け皿となっている。

次に、債券市場からの資金流入について考えたい。ＦＲＢは７月末のＦＯＭＣで政策金利を0.25％引き下げるとともに、バランスシートの縮小停止時期を従来の９月末から２カ月前倒し８月とすることを決定した。ＥＣＢも９月理事会で追加緩和と量的緩和の再開を決定するなど世界は再び金融緩和局面に突入し金利低下の圧力が強まっている。米10年金利は1.5％に、独10年金利は▲0.7％の水準に低下し、日10年金利も日銀の許容レンジ（▲0.2％～0.2％）を超えて低下した（８月末時点）。さらに、日本国債のマイナス利回りは15年超の年限にまで及び金額にして約3/4の国債がマイナス圏に沈む（図表３）。そのため、Ｊリート市場は償還国債などの再投資先の１つとして、インカム収入の確保を意図した資金の受け皿となっている。

図表３：ＪＧＢのイールドカーブと累積ウェイト、図表４：Ｊリートと国内株式の収益率差異

もっとも、Ｊリート市場と株式市場のパフォーマンスの乖離がこれまでのピーク水準に接近するなどやや行き過ぎの感もあり、資金フローの反転がいつ生じても不思議ではない（図表４）。実際、2016年後半に企業収益が底打ちし拡大に転じた局面では、それまでの「Ｊリート優位」の相場が「株式優位」へと変わり、その傾向は長らく続いた。

したがって、現在の資金フローの持続性については、不動産ファンダメンタルズや金利の動向のほか、企業業績の底打ちタイミングにも目を配る必要がありそうだ。

日付	タイトル	執筆者	媒体
2025/03/21	Ｊ-ＲＥＩＴ市場の動向と収益見通し。財務負担増加が内部成長を上回り、今後５年間で▲７％減益を見込む～シナリオ別のレンジは「▲20％～+10％」となる見通し～	岩佐浩人	基礎研レポート
2025/02/07	Jリート市場回復の処方箋	岩佐浩人	基礎研マンスリー
2025/01/24	Jリート市場回復の処方箋	岩佐浩人	研究員の眼
2024/12/04	Jリートの不動産運用で問われる「インフレ対応力」	岩佐浩人	ニッセイ年金ストラテジー

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媒体

2025/03/21

Ｊ-ＲＥＩＴ市場の動向と収益見通し。財務負担増加が内部成長を上回り、今後５年間で▲７％減益を見込む～シナリオ別のレンジは「▲20％～+10％」となる見通し～

岩佐浩人

基礎研レポート

2025/02/07

Jリート市場回復の処方箋

岩佐浩人

基礎研マンスリー