都市農地貸借の要件－都市農地の貸借円滑化法施行の効果と課題（その１）　　|ニッセイ基礎研究所

都市農地貸借の要件－都市農地の貸借円滑化法施行の効果と課題（その１）　

社会研究部都市政策調査室長・ジェロントロジー推進室兼任塩澤誠一郎

1――はじめに

昨年９月に、都市農地の貸借の円滑化に関する法律（以下、都市農地貸借法）が施行された。法の詳細は2018年２月のレポートで解説したところであるが、その時点で明確になっていなかった、生産緑地法の主たる従事者要件と都市農地貸借法の認定要件が、施行にあわせて明らかになった。本稿ではこれらを詳しく解説する。

2――生産緑地法の主たる従事者要件の緩和

昨年２月のレポートでは、これまで生産緑地¹を貸借できなかった理由として、次の３点を示した。(1)農地法の賃借人保護規定があることから農地所有者が貸すのをためらう。(2)特定農地貸付法による貸付けであれば、農地法の特例により賃借人保護規定が適用されず市民農園を開設できるが、相続税納税猶予制度が適用できない。(3)生産緑地法の規定上、買取り申出できるのは主たる従事者が死亡・故障して農業継続できない場合であるが、貸借すると賃借人が主たる従事者となって、買取り申出できないと解釈できる。

このうち(1)と(2)は、都市農地貸借法の成立と関連税制改正によってクリアされ、その点も含めて２月のレポートで解説している。(3)のみ法施行まで待つ形となった。以下に生産緑地法の主たる従事者要件の緩和について詳述する。

¹ 生産緑地法に基づき指定し、都市計画で地区を定めた市街化区域内の農地

1｜主たる従事者証明
生産緑地地区の農地所有者は、生産緑地の指定から30年経過した場合（30年買取申し出）、あるいは、主たる従事者が死亡、または故障により農業継続できなくなった場合に、当該市区町村²に買取を申し出することができる³。主たる従事者の死亡・故障による場合は、買取申し出の際に、申し出する市区町村の農業委員会に、その者が主たる従事者であることを証明してもらう必要がある⁴。

主たる従事者は必ずしも、生産緑地地区の農地所有者あるいは世帯主などと限っておらず、次の要件に該当する者を含むとしている⁵。

例えば、主たる従事者の年間営農日数が250日だった場合、他に、175～200日従事している者がいれば、その者も主たる従事者と認めるということである。

なぜこのような要件なのかであるが、農家によっては、農地所有者である世帯主が農業従事を主としていないケースが考えられるからだ。世帯主は不動産経営など他の事業を主として担い、農業経営は他の親族に大方を任せているといったことである。この場合、不動産経営している世帯主が死亡して、相続人が生産緑地の指定を解除し宅地化したいと考えても、農業経営を担う親族（つまり主たる従事者）が存命であれば営農継続できる。したがって、農地所有者である世帯主は主たる従事者とは見なされない。

このように、死亡・故障した者が主たる従事者かどうかを客観的に判断するための要件と言える。

² 本稿では、東京都特別区を含めて市区町村と示す。
³ 生産緑地法第10条1項
⁴ 生産緑地法施行規則第6条で買取申し出書の様式（別記様式第二）が示されており、そこに、農業委員会による主たる従事者証明書を添付することと記載されている。
⁵ 生産緑地法第10条2項において、当該生産緑地に係る農林漁業の主たる従事者（当該生産緑地に係る農林漁業の業務に、当該業務につき国土交通省令で定めるところにより算定した割合以上従事している者を含む）と定めており、国土交通省令で定めるところにより算定した割合を、生産緑地法施行規則第3条で定めている。

2｜賃貸人の主たる従事者要件
では、農地所有者が生産緑地地区の農地を誰かに貸した場合はどうだろう。上の①、②の要件に照らして客観的に判断するなら、主たる従事者は、耕作目的で生産緑地を借りた者、つまり賃借人になるはずである。賃貸人である所有者は①、②の要件に該当することはないだろう。したがって、生産緑地の所有者である賃貸人が死亡・故障した場合、主たる従事者の証明が得られず、買取申し出できないことになる。

これでは、都市農地貸借法に基づく貸借が活用できないことから、今回の主たる従事者要件の改正⁶では、新たに次の要件が加えられた。

都市農地貸借法により生産緑地を貸借した場合、主たる従事者である賃借人が１年間に従事した日数の１割以上従事していれば、賃貸人である所有者も主たる従事者に含めるというものである。先程の例で言えば、年間250日中、25日以上従事していればよいことになる。これにより、貸借期間中に農地所有者が死亡・故障した場合でも、主たる従事者の証明書が得られる⁸。

年間25日の従事とは、どのようなものを想定しているのだろうか？国土交通省や農林水産省の資料によると、農地の見回りや、周辺住民からの相談等に応じることを想定しているようである⁹。周辺住民からの相談等というのは、苦情対応なども含めてのことだろう。土地所有者としての最低限の管理責任を果たすことを求めたものと解釈できる。

⁶ 生産緑地法施行規則の改正。
⁷ 特定農地貸付法による貸付は、都市農地貸借法が成立する前に、生産緑地を含む市街化区域内農地で市民農園を開設する際に用いられた制度である。
⁸ ただし、賃借人から生産緑地の返還を受ける必要がある。
⁹ 農林水産省農村振興局長「都市農地の貸借の円滑化に関する法律の運用について」の制定について（30農振第1660号平成30年８月31日）（※１）において、「この当該所有者が従事する当該生産緑地に係る農林漁業の業務とは、例えば、生産緑地縁辺部の見回り、除草、清掃、点検や周辺住民からの相談対応等が想定される」としている。

3｜賃貸人を主たる従事者に含むとする運用
(1) 貸借の認定・承認申請における賃貸人が従事する計画の記載
以上のように主たる従事者要件が改正されたことに対応し、都市農地貸借法に基づく貸借の認定・承認を次のように運用することとなった。

都市農地貸借法は２つのスキームがあり、このうち認定事業計画に基づく貸付け¹⁰は、生産緑地を借りて自ら耕作事業を行おうとする場合に用いるもので、賃借人が事業計画を作成し、当該市区町村がそれを認定することで貸借が成立する。

また、特定都市農地貸付け¹¹は、生産緑地を所有者から直接借りて市民農園を開設する場合に用いるもので、当該市区町村農業委員会に申請を行い、承認を得て貸借が成立する。
この中で、認定事業計画に基づく貸付けの場合はその「事業計画」に、特定都市農地貸付けの場合は農業委員会に申請する「承認申請書」に、それぞれ、生産緑地所有者が従事する計画（従事内容、従事日数）を記載する。併せて、同様の計画を記載した生産緑地所有者と賃借権等を設定する契約書を添付して認定、承認申請を行う¹²。

つまり、認定、承認を得るためには、事業において賃貸人がどのような役割をどの程度の日数担うのか、賃借人と賃貸人の間で申し合わせておかなければならない。

¹⁰ 「自らの耕作の事業の用に供するための都市農地の貸借の円滑化」都市農地貸借法第４条～第９条
¹¹ 市民農園を開設する場合の貸借（都市農地貸借法第10条～第12条）
¹² 農林水産省が示した様式例、「事業計画の認定申請書」（様式例第１号の１）には、都市農地における耕作の事業の内容（法第４条第３項第１号「都市農業の有する機能の発揮に特に資する耕作の事業の内容に関する基準」）記載カ所のうち、都市農地貸借法施行規則第３条第２号「申請者が、申請都市農地の周辺の生活環境と調和のとれた当該申請都市農地の利用を確保すると認められること」に関する事業の具体的な内容を記載するカ所において、農地所有者の従事の計画についても記載することとしている。一方、「特定都市農地貸付けの承認申請書」（様式例第７号の１）では、「都市農地所有者の農林漁業の業務への従事計画」を記載する欄が設けられ、従事する内容・日数等を記載するようになっている。

(2) 従事状況の確認
認定事業計画に基づく貸付の場合、賃借人である認定事業者は、借りている生産緑地（認定都市農地）の利用状況を、認定した市区町村に毎年報告することが義務付けられる。市区町村の農業委員会は、認定事業計画に従って事業が行われているかどうか確認するが、必然的に、生産緑地所有者である賃貸人の従事状況も毎年確認することになるだろう。

(3) 買取り申出における、賃貸人従事状況の確認
都市農地貸借法により貸借されている生産緑地の所有者から買取申し出があった際に農業委員会は、認定した事業計画や、賃貸借契約書に記載された生産緑地所有者の従事内容が適切に実施されていたかどうか確認の上、主たる従事者証明書を発行する。

日付	タイトル	執筆者	媒体
2025/04/09	「計画修繕」は、安定的な入居確保に必須の経営手法～民間賃貸住宅における計画修繕の普及に向けて～	塩澤誠一郎	基礎研レポート
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2024/08/07	空き家の管理から活用へ～「不動産業者による空き家管理受託のガイドライン」の策定を機に、空き家を管理から活用へと導く不動産業者の増加に期待～	塩澤誠一郎	研究員の眼
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執筆者

媒体

2025/04/09

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塩澤誠一郎

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