東京オフィス市場は一段と改善。Ｊリート市場は好調維持。－不動産クォータリー・レビュー2018年第2四半期

金融研究部主任研究員吉田資

1.経済動向・住宅市場

2018年1-3月期の実質GDP成長率は、前期比年率▲0.6％と9四半期ぶりのマイナス成長となった（図表－1）。ただし、4-6期の経済指標は、景気が再び回復軌道に戻ってくることを示すものが多い。

4-6月期の鉱工業生産指数は、前期比1.2％と2四半期ぶりに上昇した（1-3月期は同▲1.3％）（図表－2）。大雪による工場の操業停止の影響を受けて、1-3月期に前期比▲2.9％と落ち込んだ「輸送機械」が前期比3.4％の高い伸びとなったほか、在庫の積み上がりが続く「電子部品・デバイス」が前期比0.4％と8四半期連続の増産となった¹。

また、2018年6月の日銀短観では、大企業・製造業の業況判断DIは＋21（前期比▲3）となり、2期連続で悪化したが、依然高水準を維持している（図表－3）。大企業・不動産業のDIも＋37（前期比±0）と好調が続いている。

4-6月期の実質GDP成長率は、好調な企業収益を背景とする民間設備投資の増加や、雇用所得環境の改善に伴う民間消費の持ち直しが寄与し、プラス成長に転じる見通しである。

新規着工戸数（月次）は、2017年下期以降、前年を下回る月が多く、2018年6月も前年同月比▲7.1％の81,275戸となった。このうち、全体の4割超を占める貸家は、個人による貸家業向けの新規貸出の抑制等を受けて13ケ月連続で前年同月比マイナスとなっている（図表－4）。

2018年第2四半期(4～6月)のマンション新規発売戸数は、前年度とほぼ同水準で推移しており、長期的（2007年以降）にみると低い水準に留まっている（図表－5）。2018年6月の首都圏の分譲マンション価格は、戸あたり6,244万円、㎡単価92.8万円となり、2ヶ月連続で上昇した。価格の上昇等を受けて、6月の初月契約率は66.0％となり、好不調の分かれ目の70％を下回った。

東日本不動産流通機構（レインズ）によると、首都圏中古マンションの成約件数（2018年上期）は、19,223件（前年同期比▲1.5％）となった（図表－6）。高水準の成約件数を維持しているものの、頭打ち感が見られる。また、日本不動産研究所「住宅価格指数（首都圏の中古マンション）」は、2013年下期以降、上昇傾向で推移しているが、2018年4月は前年同月比0.1％となり、上昇スピードがやや減速している（図表－7）。

今後の住宅市場については、2019年10月の消費税率引き上げを前にした駆け込み需要などが注目される。

¹　斎藤太郎『鉱工業生産18年6月－4-6月期は2四半期ぶりの増産も、IT関連の在庫積み上がりが続く』（ニッセイ基礎研究所、経済・金融フラッシュ、2018年7月31日）

2.地価動向

国土交通省の「地価LOOKレポート（2018年第1四半期）」によると、全国100地区のうち上昇が「91」、横ばいが「9」、下落が「0」となった（図表－8）。下落する地区がない状況が、2014年第3四半期以降継続している。主要政令市の中心部における大規模開発事業の進捗や、金融緩和による国内外の投資マネーの流入等から、不動産需要は高水準であり、地価の上昇が続いている。

一方、野村不動産アーバンネットによると、首都圏住宅地価格の変動率（2018年7月1日時点）は前期比0.1％増加となった（図表－9）。「値上がり」を示した地点の割合は8.3％（前回6.3％）、「横ばい」は88.7％（前回91.1％）、「値下がり」は3.0％（前回2.5％）であった。首都圏の住宅地価格は、横ばいの傾向が継続している。

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