オフィス市況は好調維持。Jリート市場は復調。－不動産クォータリー・レビュー2018年第1四半期

金融研究部主任研究員佐久間誠

5.J -REIT（不動産投信）･不動産投資市場

2018年第1四半期の東証REIT指数（配当除き）は、2017年12月末比1.5％上昇し、TOPIXを3ヶ月連続でアウトパフォームした。セクター別では、住宅（▲0.4％）と商業・物流等（▲0.6％）が下落した一方で、オフィス（+4.0％）が上昇した（図表－29）。3月末時点のバリュエーションは、純資産9.1兆円に保有物件の含み益2.5兆円を加えた11.6兆円に対して時価総額は約11.9兆円でNAV倍率は1.0倍、分配金利回りは4.2％で10年国債利回り（0.04%）とのスプレッドは4.1％である。需給面では、リテール向けJリート投信からの資金流出が継続する一方、地域金融機関による上場ETFへの投資や海外投資家による買いが市場を下支えした。

2018年第1四半期の新規上場は2社、市場全体の物件取得額は7,050億円（前年比+26％）となり、2013年以来の高水準となった（図表－30）。アセットタイプ別の取得割合を見ると、オフィスビル（26％→38%）と物流（25％→35%）が上昇する一方で、ホテル（21%→6%）と商業施設（16%→10%）は低下した（図表－31）。

日経不動産マーケット情報によると、2018年第1四半期の不動産売買額は約1.3兆円（前年比+0.5%）となり、6四半期連続で前年同期を上回った。関電不動産開発など7社が取得した芝パークビル（約1,500億円）や日本生命保険が取得した新日石ビルディング（約500億円）などオフィスビルの大型取引が目立った。ニッセイ基礎研究所が1月中旬に実施した不動産投資市場に関するアンケート⁷によると、「今後、価格上昇や市場拡大が期待できる投資セクター」について、「オフィスビル」の割合が前年の19.7％から29.2％へ増加し、オフィスビルへの投資意欲が高まっている（図表－32）。