商業施設売上高の長期予測～少子高齢化と電子商取引市場拡大が商業施設売上高に及ぼす影響～

佐久間誠

1――はじめに

小売業が低迷し、首都圏でも百貨店や大手総合スーパーが閉店に追い込まれるケースが出てきている。足元では持ち直しの兆しが見られるものの、これからも楽観できない状況が続きそうである。今後、少子高齢化と電子商取引（EC）市場拡大の影響による下押し圧力が強まると予想されるからだ。

商業施設のテナントの賃料負担力は売上高と密接に関連している。そのため、小売業の売上不振は賃料引き下げやテナント撤退などにつながり、商業施設の投資収益を押し下げる。少子高齢化やEC市場拡大による小売業の先行き不安が、商業施設への投資の不透明感を強めている。

そこで、本稿では将来の少子高齢化とEC市場拡大の影響に注目し、2035年までの商業施設売上高の推移を試算することで、今後の商業施設の売上環境の変化について考察した。

2――小売業販売額の動向

小売業の販売額は、1996年の146.3兆円をピークに、2002年には132.3兆円まで減少した（図表1）。その後は、リーマンショック後に急減する局面もあったが、緩やかに回復し、2016年は139.9兆円となっている。小売業態別に見ると、百貨店の不振が鮮明だ（図表2）。百貨店の販売額は1991年の12.1兆円をピークに減少を続け、2016年は6.6兆円とほぼ半減した。スーパーも1999年までは増加基調が続いたものの、その後は13兆円前後で横ばいである。一方、コンビニは拡大を継続し、1998年の6.0兆円から2016年は11.4兆円と約2倍にまで成長している。

足元では、雇用･所得環境の改善や株高、インバウンド消費など明るい兆しも見えてきた。しかし、今後は少子高齢化とEC市場拡大の影響が強まるため、先行きへの不安感は残る。

3――少子高齢化の商業施設売上高への影響

1｜将来の人口･世帯数の推移
2015年の国勢調査によると、日本の総人口は1億2709万人と、前回調査の2010年から96万人減少した。同調査を開始した1920年以来、初の減少である。国立社会保障･人口問題研究所の予測によれば、2035年の総人口は1億1521万人と、20年間で9.3%減少する（図表3）。一方で、65歳以上人口比率は2015年の26.6％から2035年には32.8%まで上昇する見込みだ。

人口は既に減少しているが、世帯数は2015年の5,333万世帯から2020年の5,348万世帯まで増加する見通しである（図表4）。二人以上世帯は今後一貫して減少していくが、単身世帯が2030年まで増加することが、日本の世帯数を下支えする見込みである。

年齢毎の世帯数を見ると、世帯数の多い年齢が徐々に高齢層にシフトしていくことがわかる（図表5、6）。世帯数の多い世代は、団塊ジュニア（2015年時点で40～44歳）と団塊の世代（同65～69歳）と呼ばれ、日本の消費の全体像に影響を与える。団塊ジュニアは、今後20年で消費支出のピークである55～59歳を通過し、2035年には60～65歳となる。団塊の世代は、2025年に後期高齢者とされる75～79歳となり、2035年には85歳以上になる。これにより日本の平均年齢は一段と上昇する見込みだ。

少子高齢化が進んでいく中、世帯構造を見ると、「単身世帯の増加」と「世帯の高齢化」が進展することが特徴的であり、今後の消費動向を分析する上で重要なポイントである。

図表5　年齢毎の将来推計世帯数の推移（二人以上世帯）/図表6　年齢毎の将来推計世帯数の推移（単身世帯）

2｜単身世帯増加の物販･外食･サービス支出への影響
単身世帯の増加が個人消費に与える影響を整理する。ここでは各世帯の消費支出のうち、商業施設の売上に繋がる品目を「物販･外食･サービス支出」として集計し、単身世帯と二人以上世帯（一人当たり）で比較する。

図表7　単身世帯増加による物販･外食･サービス支出の変化（単身世帯の支出と二人以上世帯の一人当たり支出の差）

物販･外食･サービス支出は、全ての年齢で単身世帯の方が大きく、平均すると34.1千円/月上回る（図表7）。単身世帯と二人以上世帯の差は、30～39歳で最も小さく（21.0千円/月）、50～59歳で最も大きい（53.8千円/月）。

品目別に見ても、単身世帯がほとんどの品目で上回る。特に差が大きいのは、食料（平均で+4.1千円/月）、被服・靴（同+2.8千円/月）、外食（同+5.6千円/月）観覧･入場料等（同+3.8千円/月）、交際費（同8.1千円）である。一方、49歳以下の単身世帯は素材となる食料への支出が小さい。この年齢層の単身世帯は、惣菜などの加工食品や外食により食事を済ませ、自炊しない傾向がうかがえる。

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