仙台オフィス市場の現況と見通し（2017年）　|ニッセイ基礎研究所

1. はじめに

仙台では2016年の一年間にオフィス市況は大きく改善した。過去数年間、他の主要都市で市況改善が進む中で、仙台市では人口の転入超過数の縮小に応じたオフィス需要増加面積の縮小もあり、空室率はほぼ横ばいで推移していたが、複数のIT系企業の進出などが、そうした膠着状況からの転換を促した。本稿では、仙台オフィス市況の現況把握とともに2023年までの将来予測を行う¹。

¹ 2016年の市況見通し結果は竹内一雅「仙台オフィス市場の現況と見通し（2016年）」不動産投資レポート2016.2.23ニッセイ基礎研究所を参照のこと。

2. 仙台のオフィス空室率・賃料動向

仙台のオフィス市況は東日本大震災直後に大きく改善したが、その後は他の主要都市で市況改善が進む中で、2014年～2015年にかけて仙台市の空室率はほぼ横ばいで推移した。しかし2016年に入ると仙台市でも空室率は低下し始め、三幸エステートによると、2016年3月に10.30％だった空室率は、2017年2月には8.26％に改善した（図表－1）。

成約賃料（オフィスレント・インデックス）は、2010年下期を底に上昇傾向にあるが、他の都市と比べると上昇の勢いは強くない（図表－2）。ただし、現在、空室率の低下を背景に、賃料の上昇傾向が強まっており、特に大規模ビル（基準階面積200坪以上のビル）では上昇が顕著である。2010年下期の底値から全体では+22.7％の上昇だが、大規模ビルは+36.1％の上昇となっている²。

図表－1　主要都市のオフィス空室率/図表－2　主要都市のオフィス成約賃料（オフィスレント・インデックス）

2010年頃以降の仙台のオフィス市場では、空室率に規模別の格差がほとんどみられないという特徴がみられた。それが、2016年の3月頃から大規模ビルの空室率の低下が顕著になり、空室率に格差が見られるようになってきた（図表－3）。

三鬼商事によると、仙台ビジネス地区³の空室面積は2016年末に3万9千坪で、ピークである2010年の43％に減少している（図表－4）。なお、賃貸可能面積は46万坪で、2010年以降、横ばいで推移している。

図表－3　仙台の規模別空室率/図表－4　仙台ビジネス地区の賃貸可能面積・賃貸面積・空室面積

² オフィスレント・インデックスの大規模ビル指数より。
³ 三鬼商事の定義による。仙台の主要5地区（駅前地区、一番町周辺地区、県庁・市役所周辺地区、駅東地区、周辺オフィス地区）からなる。

3. 仙台のオフィス需給と地区別動向

仙台のビジネス地区では7年連続で賃貸面積（稼動面積）が増加し、空室面積は6年連続で減少している（図表－5）。賃貸面積の増分は2011年以降、縮小が続いていたが、2016年は5年ぶりで拡大するなど（年間で+5千7百坪の増加）、新規供給がない中で需要の増加が続いている。月次で見ると、2016年は4度の（2月、3月、9月、10月）1千坪程度以上の需要増加があり、これが年間の賃貸需要を押し上げた。

仙台では新規のオフィスビルの供給は、2007年～2010年に大量供給があったが、その後の新規供給は非常に限定されている（図表－6）。新築ビルの竣工が少ないことから、過去6年間、仙台ビジネス地区での賃貸需要の増加分のほとんどは既存ビルが吸収している（図表－6）。

仙台ビジネス地区内では、オフィスビルの賃貸可能面積の35％が駅前地区に、32％が一番町周辺地区に集中している（図表－9）。2016年に賃貸面積は5千6百坪増加したが、このうち、駅東地区が+2千6百坪でもっとも多く、次いで駅前地区2千百坪、一番町周辺地区+1千7百坪、県庁・市役所周辺地区+6百坪と続き、周辺オフィス地区では▲1千4百坪の減少だった。

図表－6　主要都市の新規供給面積/図表－7　仙台ビジネス地区の新築・既存ビル別賃貸面積増分/図表－8　仙台ビジネス地区の地区別賃貸可能面積・賃貸面積・空室面積構成比（2016年）/図表－9　仙台ビジネス地区の地区別オフィス需給面積増加分（2016年）

地区別にみても、仙台ビジネス地区の全ての地区で空室率は昨年と比べ低下した。2016年は特に駅東地区での低下が大きく、10月に大幅な低下がみられた（図表－10）。その一方で、駅前地区では4月頃から空室率は下げ止まり、底ばいの状況となっている。

2016年は12月に日本IBMが仙台駅東口駅前に「IBM仙台クライアント・イノベーション・センター」を開設（将来的に300人の採用を計画）するなど、IT系企業の仙台への拠点設立が多く見られた⁴。こうした新規進出に伴う需要増加は二次空室を生じないことからも、市況全体にとってプラス面が大きい。

⁴ 日本経済新聞社「仙台にIT企業続々－16年度、日本IBMなど7社進出」（2017.1.12）より。そのほか、河北新報「日本IBM、仙台にサービス拠点　5年で100億円投資、地元雇用に力」（2016.6.16）、河北新報「IT技術者確保　仙台で　ベンチャー進出拡大」（2016.5.10）、河北新報「全国から進出　ITベンチャー企業　仙台顧客支援拠点に」（2016.10.22）、日経産業新聞「IT企業が仙台に集積、大学教育や市助成が充実」（2017.1.13）など。

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