東京都心部Aクラスビルのオフィス市況見通し（2017年）－2017年～2023年のオフィス賃料・空室率

竹内一雅

1. はじめに

東京都心部Aクラスビル¹市況は、2014年以降の新規供給の増加の中で改善が続いてきた。それが最近、市場における空室の少なさに伴う移転の減少や、2018年以降の大規模ビルへの内定が進むにつれ、需要の伸びは縮小し空室率の改善は足踏みを始めている。本稿では東京都心部のAクラスオフィス市況を概観した上で、2023年までの賃料と空室率の予測を行う²。

¹ 本稿ではAクラスビルとして三幸エステートの定義を用いる。三幸エステートでは、エリア（都心5区主要オフィス地区とその他オフィス集積地域）から延床面積（1万坪以上）、基準階床面積（300坪以上）、築年数（15年以内）および設備などのガイドラインを満たすビルからAクラスビルを選定している。また、基準階床面積が200坪以上でAクラスビル以外のビルなどからガイドラインに従いBクラスビルを、同100坪以上200坪未満のビルからCクラスビルを設定している。詳細は三幸エステート「オフィスレントデータ2017」を参照のこと。なお、オフィスレント・インデックスは月坪当りの共益費を除く成約賃料。
²　2016年に公表した市況見通しは竹内一雅「東京都心部Aクラスビルのオフィス市況見通し（2016年）－2016年～2022年のオフィス賃料・空室率」（2016.2.10）ニッセイ基礎研究所などを参照のこと。

2. 東京都心部Aクラスビルの空室率・賃料の推移

東京都心部のAクラスビル市況は全般的に好調に推移しているが、大規模ビルの新規供給に伴い、空室率は2期連続での上昇（悪化）となった（図表－1）。成約賃料（オフィスレント・インデックス）は2015年Q2期をピークに頭打ちの状況が続いている。2016年第4四半期（以下Q4期とする）の空室率は3.4％（前期2.9％、前年同期3.3％）、成約賃料は33,785円/坪（前期比+0.2％、前年同期比+2.8％）で市況改善は足踏みしている。

東京都心5区のオフィス空室率は、全般的に改善スピードの低下がみられる。大規模ビルの空室率は2016年7月を底に、小型ビルは9月を底に上昇（悪化）している（図表－2）。賃料が比較的安い大型ビルへの人気の高まりから³中・大型ビルの空室率は低下（改善）傾向が続いているが、空室率の全体平均は2016年9月を底に底ばい状態ながらわずかに上昇している。全国の主要都市では空室率の改善が続いており、東京都心部の空室率改善ペースの縮小（底ばいから上昇）は際立っている（図表－3）。

三幸エステートとニッセイ基礎研究所が共同で開発したオフィスレント・インデックスによると、Aクラスビルの賃料はリーマンショック後の底値から+71.4％の上昇となり、ファンドバブル期（2006～2008年頃）のピーク賃料の74.2％まで回復している（図表－4）。リーマンショック後の底値からの上昇率は、Bクラスビルで+46.0％、Cクラスビルで+48.1％である。オフィスレント・インデックスの前年同期比変化率を見ると、上昇率は縮小する傾向にあり、Aクラスビルでは2016年Q2期とQ3期にマイナスになるなど、賃料サイクルは今後の下落リスクの高さを示している。

図表－2　東京都心5区の規模別の空室率/図表－3　全国主要都市の空室率/図表－4　東京都心部A・B・Cクラスビルオフィスレント・インデックス

³ 図表－11にみるように、森ビルのオフィスニーズに関する調査では近年、新規賃借理由としての回答比率の低下が続いてきた「賃料の安いビルに移りたい」が2016年に上昇したが、これは2010年以来、初めてのことだった。

3. 東京都心部Aクラスビルの賃貸可能面積・賃貸面積・空室面積

東京都心部Aクラスビルの市況改善ペースは落ちてきているが、単に需要減少が要因であるとはいいがたい。2012年以降の新規供給の増加に伴い、賃貸可能面積の増加が堅調に進んでおり、2016年も賃貸面積（稼動面積）の増加幅は前年の約2倍に拡大したが、賃貸可能面積がそれ以上に増加したため、結果として空室面積が増加することとなった（図表－5）。2016年Q2期以降、空室面積が増加しているのは、大規模ビルの竣工時に空室を抱えて開業したビルがあったためである⁴。

三鬼商事によると、Aクラスビルだけでなく都心5区全体としても、6年連続でオフィスビルの賃貸面積は増加が続いている（図表－6左図）。需要は一年間の増加が10万坪を超える好調が続いているが、供給の増加から空室面積の減少が縮小している。月次で面積の増加幅を見ると、2014年10月以降は毎月の需要増が小さくなり、新規供給があった時のみ需要が拡大している（図表－6右図）。大規模ビルを中心に、空室の減少からまとまった面積の移転先を確保することが難しくなっていることも、新規需要の拡大や空室面積減少のスピードを低下させる理由になっているようだ⁵。

図表－5　東京都心部Aクラスビルの賃貸可能面積・賃貸面積・空室面積/図表－6　東京都心5区オフィスビルの賃貸可能面積・賃貸面積・空室面積

⁴ 2016年に竣工した大規模ビルには、JR新宿ミライナタワー、住友不動産新宿ガーデンタワー、大手町フィナンシャルシティグランキューブ、東京ガーデンテラス紀尾井町・紀尾井タワー、住友不動産六本木グランドタワー、京橋エドグランなどがあった。
⁵ 反対にそうした空室不足の状況が、2018年以降の新規供給ビルへの早期内定が進んでいる理由とも考えられる。

日付	タイトル	執筆者	媒体
2017/12/07	オフィス市場は好調継続。リート市場の低迷でJREITによる物件取得が減少。－不動産クォータリー・レビュー2017年第3四半期	竹内一雅	基礎研マンスリー
2017/11/09	オフィス市場は好調継続。リート市場の低迷でJREITによる物件取得が減少。～不動産クォータリー・レビュー2017年第3四半期～	竹内一雅	不動産投資レポート
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2017/12/07

オフィス市場は好調継続。リート市場の低迷でJREITによる物件取得が減少。－不動産クォータリー・レビュー2017年第3四半期

竹内一雅

基礎研マンスリー

2017/11/09

オフィス市場は好調継続。リート市場の低迷でJREITによる物件取得が減少。～不動産クォータリー・レビュー2017年第3四半期～

竹内一雅

不動産投資レポート