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- 減価償却費を活用したJ-REITの内部成長率
2016年10月27日
試算結果によると、CAPEX投資比率がJ-REIT実績ベース(28%)の場合、内部成長率は1.2%となる。また、エンジニアリングレポートベース(20%)の場合、内部成長率は1.4%に高まる。一方、CAPEX投資比率が100%(資本的支出=減価償却費)まで上昇すると内部成長率は0%に低下してしまう。さらに、減価償却費を上回る資金を投じても不動産収益を維持できなければ内部成長率はマイナスに陥り、分配金は将来先細りしていくことになる。
12 サスティナブル成長率ともいう
12 サスティナブル成長率ともいう
4――おわりに
本稿では、J-REITの減価償却費を活用した内部成長率について試算した。不動産の長期保有を前提に安定した分配金を投資家に還元するJ-REITにとって、経年に伴う収益減少への対応は避けられない課題である。それ故、J-REITが長期保有するに相応しい不動産とは、目先の高い利回りを稼いでくれる物件でもなく新しくて見栄えの良い物件でもない。築年数が経過しても一定の資金を投資することで中長期にわたり収益を維持できる物件、つまりはテナント代替性が高く立地に優れた物件だと言えるのではないだろうか。
上場銘柄数が増加し投資家による選別の視点が厳しくなるなか、J-REIT各社は不動産ポートフォリオの構築方針について、より問われることになりそうだ。
上場銘柄数が増加し投資家による選別の視点が厳しくなるなか、J-REIT各社は不動産ポートフォリオの構築方針について、より問われることになりそうだ。
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経歴
- 【職歴】
1993年 日本生命保険相互会社入社
2005年 ニッセイ基礎研究所
2019年4月より現職
【加入団体等】
・一般社団法人不動産証券化協会認定マスター
・日本証券アナリスト協会検定会員
(2016年10月27日「基礎研レポート」)
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