- シンクタンクならニッセイ基礎研究所 >
- 不動産 >
- REIT(リート) >
- 2015年上期のJ-REIT市場は小休止~月次リターンは6ケ月連続で株式市場を下回る
2015年上期のJ-REIT(不動産投資信託)市場を振り返ると、市場全体の値動きを表わす東証REIT指数(配当除き)は概ね1,800から1,900pntのボックス圏で推移し、昨年末比▲5.0%下落しました。2012年から始まる上昇相場の反動や長期金利の不安定な動きが主な要因ですが、国内の不動産ファンダメンタルズは着実に改善しており、今回の調整は健全な小休止と言えそうです。
しかし、株式市場と比較した場合、J-REIT市場のパフォーマンスは大きく見劣ります。東証株価指数(TOPIX)は年初から15.8%上昇したため、この間のリターン格差は20.8%に拡がりました。また、月次リターンは6ケ月連続で株式市場を下回り、これは2005年下期(7月~12月)1と並ぶ過去最長の連敗記録です。
このような値動きの乖離は、現在の株高を支える「企業の稼ぐ力」と「株主還元強化への期待」が影響しているのではないでしょうか。
まず、両市場の「稼ぐ力」を比較します(図表1)。株式市場の予想利益(EPS)は前年比2ケタの伸び率を示し、リーマン・ショック前に付けた最高値を更新しました。これに対して、J-REIT市場の予想利益は緩やかな回復基調にありますが、ピーク時と比べて約8割の水準にとどまります。
そして、もう1つのキーワードが「株主還元」です。今年6月から「コーポレートガバナンス・コード(企業統治指針)」の適用が始まりました。これを受けて、ROE(自己資本利益率)の改善や増配・自社株買いなど株主還元を拡充する「変わる日本企業」への期待が株価を押し上げています。一方、J-REIT市場はもともと利益の全額を株主に還元しています。さらに、情報開示を通じた経営の透明性確保や株主との対話は株式市場より1歩先んじていますが、その分、伸び代はあまり期待できません。
もっとも、このようなJ-REIT市場の「安定収益」と「100%還元」は商品特性そのものであり、株式市場と違っていて当然です。また、金融相場から業績相場へ本格移行する局面では、高い利益成長を期待できる株式市場へ資金がシフトしやすいのかもしれません。
ちなみに、J-REIT市場が6連敗を喫した2005年下期は、小泉政権下での「郵政解散相場」の時期と重なります。当時、金融緩和と円安による好業績や構造改革期待をテーマに株式市場は大きく上昇しました。その後、J-REIT市場は不動産ファンドブームの波に乗って株式市場を大きくアウトパフォームすることになります(図表2)。もちろん、泡沫相場の再来はご勘弁願いますが、J-REIT市場の連続黒星がそろそろ止まり、ファンダメンタルズに沿った持続的成長を期待したいと思います。
03-3512-1858
- 【職歴】
1993年 日本生命保険相互会社入社
2005年 ニッセイ基礎研究所
2019年4月より現職
【加入団体等】
・一般社団法人不動産証券化協会認定マスター
・日本証券アナリスト協会検定会員
(2015年07月02日「研究員の眼」)
公式SNSアカウント
新着レポートを随時お届け!日々の情報収集にぜひご活用ください。
新着記事
-
2024年04月17日
IMF世界経済見通し-24年の見通しをやや上方修正 -
2024年04月17日
不透明感が高まる米国産LNG(液化天然ガス)輸入 -
2024年04月17日
英国雇用関連統計(24年3月)-失業率は増加し、雇用者数も減少 -
2024年04月17日
米住宅着工・許可件数(24年3月)-着工件数は23年8月以来の水準に低下、市場予想を大幅に下回る -
2024年04月17日
EUにおけるAppleへの制裁金納付命令-音楽ストリーミングアプリに関する処分
レポート紹介
-
研究領域
-
経済
-
金融・為替
-
資産運用・資産形成
-
年金
-
社会保障制度
-
保険
-
不動産
-
経営・ビジネス
-
暮らし
-
ジェロントロジー(高齢社会総合研究)
-
医療・介護・健康・ヘルスケア
-
政策提言
-
-
注目テーマ・キーワード
-
統計・指標・重要イベント
-
媒体
- アクセスランキング
お知らせ
-
2024年04月02日
News Release
-
2024年02月19日
News Release
-
2023年07月03日
News Release
【2015年上期のJ-REIT市場は小休止~月次リターンは6ケ月連続で株式市場を下回る】【シンクタンク】ニッセイ基礎研究所は、保険・年金・社会保障、経済・金融・不動産、暮らし・高齢社会、経営・ビジネスなどの各専門領域の研究員を抱え、様々な情報提供を行っています。
2015年上期のJ-REIT市場は小休止~月次リターンは6ケ月連続で株式市場を下回るのレポート Topへ